16 января 2014, 10:43
Аренда в Москве не благотворительность !!!
Стоимость квартиры 5 000 000-6 000 000
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.
Ремонт минимальный и его, как в данном пример делают раз наверное в 3 года в лучшем случае. Все остальное тоже дешевое. Так что этими затратами можно пренебречь.
Но вот что еще бросается в глаза, то что если мы кладем денежные средства на депозит, то так называемого прироста курсовой стоимости мы не ощущаем.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с квартирой в Москве.
Давайте рассмотрим разные периоды покупки жилья.
С 1996 года :
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
То есть в итоге получается, что если бы мы положили в банк в 1996 году 700 долларов и забрали бы вклад в 2014 г, то получили бы тоже 700 долларов. Сначала вы возразите, но я исключил начисление процентов, тк как я показал выше, что банковский депозит по процентам примерно равен плате за квартиру, то есть в районе 8%. Ещё раз, мы исключаем накопленную сумму, тк они одинаковые и смотрим на прирост. В банке прироста никакого не может быть!!!.. Только реинвестирование суммы, фактически реинвестирование арендной платы тоже можно осуществлять. Да, расчеты слишком просты, тк здесь мы не учитываем, то что если в банке мы клали 700 долларов, то на квартире они фактически были бы заморожены.
Давайте посмотрим, с другой стороны..
В квартире мы делаем разовую инвестицию, получаем аренду и при этом прирост курсовой стоимости.
Смотрим среднюю.
Один вклад.
Одна квартира.
Образно берем квартиру в 30 м2. Так как мы исключаем изменение курса USD/RUB, то можем в общем произвести пересчет по сегодняшнему курсу, тк сумма одинаковая и в банк и на квартиру. Возьмем произвольно 32, он у нас будет и на 1996 и на 2014, хотя это не совсем правильно, но я объяснил почему всё так.
В 1996 году это обошлось бы 30 * 700 = 21 000 $ = 21 000 * 32 = 672 000.
Исключим изменение банковского депозита, тк если делать разные проценты, то расчеты будут долгими. Берем в среднем 7%.
Получаем 672 000*(1+0,07)^18 = 2 271 314. Это банковский депозит с ежегодным реинвестированием под 7% с 1996 по 2014
Если бы мы купили средненькую квартиру в Москве, то с 1996 г по 2014 г получили бы:
30 * (5 000*32) = 4 800 000. Думаю видно, что суммы разительно отличаются, учтите, что здесь я еще не учитывал, то что за квартиру бы шли еще арендные платежи!!!!!!!!
В этом случае суммы были бы еще больше несопоставимы.
Если мы будем брать с 2000г, то квартиру будет еще выгоднее.
Можно еще посчитать, но мне не дает объем блога, тк пишет, что слишком большой объем. Могу лишь отметить, что покупка квартиры в Москве скорее всего было бы менее выгодным вложением именно в 2008г, тк цены были пиковые!!!
Ещё раз повторю, что возможно в комментариях будут споры, но в реальности есть еще подводные камни. Квадратный метр в 2014 г может быть больше стоить в Москве и намного, но я брал всё в среднем. Плюс интервал можно брать другой, но на долгосрочном периоде квартира в Москве выигрывает, это долгосрочная инвестиция. Если вы смотрели год или 1-5, то все-таки это наверное не подойдет для вас. Если вы также купили ее в три раза дороже, чем должна стоить просто из-за того что там итальянские обои, которые испортятся через 3 года, то также это ваши проблемы, и это будет невыгодно. Ещё раз повторяю я брал среднюю стоимость и среднюю ситуацию. Ещё, что индекс РТС квартира по Москве тоже обогнала.
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.
Ремонт минимальный и его, как в данном пример делают раз наверное в 3 года в лучшем случае. Все остальное тоже дешевое. Так что этими затратами можно пренебречь.
Но вот что еще бросается в глаза, то что если мы кладем денежные средства на депозит, то так называемого прироста курсовой стоимости мы не ощущаем.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с квартирой в Москве.
Давайте рассмотрим разные периоды покупки жилья.
С 1996 года :
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
То есть в итоге получается, что если бы мы положили в банк в 1996 году 700 долларов и забрали бы вклад в 2014 г, то получили бы тоже 700 долларов. Сначала вы возразите, но я исключил начисление процентов, тк как я показал выше, что банковский депозит по процентам примерно равен плате за квартиру, то есть в районе 8%. Ещё раз, мы исключаем накопленную сумму, тк они одинаковые и смотрим на прирост. В банке прироста никакого не может быть!!!.. Только реинвестирование суммы, фактически реинвестирование арендной платы тоже можно осуществлять. Да, расчеты слишком просты, тк здесь мы не учитываем, то что если в банке мы клали 700 долларов, то на квартире они фактически были бы заморожены.
Давайте посмотрим, с другой стороны..
В квартире мы делаем разовую инвестицию, получаем аренду и при этом прирост курсовой стоимости.
Смотрим среднюю.
Один вклад.
Одна квартира.
Образно берем квартиру в 30 м2. Так как мы исключаем изменение курса USD/RUB, то можем в общем произвести пересчет по сегодняшнему курсу, тк сумма одинаковая и в банк и на квартиру. Возьмем произвольно 32, он у нас будет и на 1996 и на 2014, хотя это не совсем правильно, но я объяснил почему всё так.
В 1996 году это обошлось бы 30 * 700 = 21 000 $ = 21 000 * 32 = 672 000.
Исключим изменение банковского депозита, тк если делать разные проценты, то расчеты будут долгими. Берем в среднем 7%.
Получаем 672 000*(1+0,07)^18 = 2 271 314. Это банковский депозит с ежегодным реинвестированием под 7% с 1996 по 2014
Если бы мы купили средненькую квартиру в Москве, то с 1996 г по 2014 г получили бы:
30 * (5 000*32) = 4 800 000. Думаю видно, что суммы разительно отличаются, учтите, что здесь я еще не учитывал, то что за квартиру бы шли еще арендные платежи!!!!!!!!
В этом случае суммы были бы еще больше несопоставимы.
Если мы будем брать с 2000г, то квартиру будет еще выгоднее.
Можно еще посчитать, но мне не дает объем блога, тк пишет, что слишком большой объем. Могу лишь отметить, что покупка квартиры в Москве скорее всего было бы менее выгодным вложением именно в 2008г, тк цены были пиковые!!!
Ещё раз повторю, что возможно в комментариях будут споры, но в реальности есть еще подводные камни. Квадратный метр в 2014 г может быть больше стоить в Москве и намного, но я брал всё в среднем. Плюс интервал можно брать другой, но на долгосрочном периоде квартира в Москве выигрывает, это долгосрочная инвестиция. Если вы смотрели год или 1-5, то все-таки это наверное не подойдет для вас. Если вы также купили ее в три раза дороже, чем должна стоить просто из-за того что там итальянские обои, которые испортятся через 3 года, то также это ваши проблемы, и это будет невыгодно. Ещё раз повторяю я брал среднюю стоимость и среднюю ситуацию. Ещё, что индекс РТС квартира по Москве тоже обогнала.
Читайте на SMART-LAB:
AUD/JPY: Медвежье эхо у линии тренда
Кросс-курс AUD/JPY провел прошлую неделю в узком диапазоне. Пара тестировала серией свечных доджи пробитую линию поддержки восходящего канала (проходящую через точки 1 и 2), а также уровень...
17:05
Свежие идеи ПИФ Alenka Capital - опять перетрясли портфель, а с начала года доходность упала с +11% до +6% . Подглядываем за Элвисом вместе
Продолжаем серию ежемесячных постов с отслеживанием покупок/продаж профессиональными управляющими. Особенно теми, кто управляет МИЛЛИАРДАМИ рублей в акциях. Зачем? Посмотреть, как думают профи —...
18:40
Акция МГКЛ: дарим 100 акций
Если вы ещё не участвовали — сейчас самое время. Условия участия:
— купить от 100 акций $MGKL в период до 30 апреля
— написать пост в Пульсе с тикером $MGKL
— подписаться на профиль...
12:30
19:16
Адепт Евротранса, не позднее марта 2027
Дух Анкориджа, это для них вопрос существования, а не технической исправности скважин. Им пох… они и остров сожгут, если надо будет.
Надо понимать психологию народа, страны.
Это не Венесуэла, к...
Егор Кожемякин, зарплаты работникам индексировать надо? Импортозамещаться надо? Новые мощности вводить надо? Прайс на оборудование поднимается? Прайс 100`500 подрядчиков поднимается?
Iena, создали группу
Елена Логинова, Алиев вчера в засос с Зеленским. Никто нам не помогает. Даже нефть не покупают, если США приказывают. А украм открыто помогают. Мы в блокаде.
В Таиланде у Сбера заработала оплата через Thai QR
Теперь туристы могут платить через приложение Сбера там, где продавец принимает местный QR-код.
Перед оплатой приложение показывает сумму и...
18:50
FreeBird, да я тоже заглянул на такой тайм интереса ради, газ как тут пытаются на 4часах торговать тоже мне непонятно. Но по поводу долгосрочных лонгов это мечты розовых пони имхо, были уже на этих...
Кукл,
До него ехать надо. Амортизация авто сожрёт всю маржу. Ну и на неделю я не покупаю. Молочка, овощи, фрукты, хлеб не свежие будут. Мясо и рыбу беру в других местах. Ради крупы только если…
Соберу соберу)) Уральская сталь завтра подскочит под 920 ее скину и уже в пушку вернусь))
Сольдик, да, риск на 50 очень велик...) рискну, посмотрю, как IPO скажется, кстати, там дисконт обещают знатный, больше, чем в любых других бумагах айти.
Квартиры дорожают усегда, кто не согласен, зарубите себе это на носу!
:)