<HELP> for explanation

Блог им. ves2010

аренда в москве в 2013г стала благотворительностью

      1 подбил итоги 2013г от сдачи квартир (своих и чужих) в аренду… грязными получилось 5.5% годовых (и это был оптимистичный подсчет)… после вычета коммуналки осталось 4.8%… однако надо учесть НДФЛ… остается 4.2%... 
      2 дополнительно надо учесть ремонт+обустройство мебелью и техникой… такое бывает не каждый год, но деньги тратятся если оптимистично прикинуть, то остается 3.2%... 
      3 дополнительно надо прикинуть амортизацию жилья… дома не стоят вечность… и старую развалюху задорого не сдашь… прикинем амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых и получим итог 1.2% профита… ура ура!!! целый год пахать за 1% годовых 
      4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус… итого 1.2%-6.5%=-5.3%
     вообщем по факту у меня убыток в -5.3% годовых 
 
       мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых, что примерно равно арендному платежу (см пункт 1)… получается что сдавал забесплатно, а если считать чистыми, так еще из своих приплачивал
      хороший бизнес??? все еще мечтаете о 2ух квартирах в мскве на пенсии???
 
 

Если меньше считать, то получается больше, особенно на фоне рассказываемых доходов с ФР РФ
avatar

cerenc

прикол
avatar

AlexInvestor

Выложите расчеты, если вы на пике цен покупали то возможно и минус, а так учитывая стоимость аренды однозначно плюс
avatar

Baak

Baak, согласен… но надо снимать розовые очки… считать так считать… чтоб взглянуть на суровую действительность… поэтому расчет за год а не с 98г…
avatar

ves2010

ves2010,
По списку форбс люди тоже прыгают год от года, то 20млр а через год 13млрд, а просто активы подешевели…
Недвижимость -это стабильность, на квартирах никогда не было и не будет сверх доходов!
А что касается акций или бизнеса, можно потерять все(как и приумножить) и даже остаться должным, как не странно, но квартиры останутся, одну можно продать и начать новое дело, как то так!
А еще бывает инфляция в 2600%, тогда деньги вообще не имели смысла, а в квартире хоть както можно было сохранить…
Если есть возможность, нужно держать в разных активах, пусть это и не так выгодно, зато может оказаться не так больно, когда случится очередной попец…
avatar

SANTEY55

SANTEY55, Здесь согласен. Тут в долгосрочной перспективе именно сохранение.
avatar

INTELLEKTTRADE

Stas Ivanov, на сам деле в пик кризиса октябрь-февраль 2008-2009г многие арендаторы не платили, либо задалживали… и практически всем аренда была снижена… кстати хаи 2008г по аренде до сих пор не перебиты… так например я сдаю счас за 38к то что в 2008 сдавал за 45к…
т.е пенсинера полюбому инфаркт хватил бы
avatar

ves2010

ves2010, можно за % договориться с риэлтором — посуточно пусть сдает, остаток прибыли после расходов перебъет хай 2008ого.
avatar

Фибофан

ves2010, Проблема в твоих расчетах в том что ты считаешь что твоя квартира стоит больше 9000000 р, если возьмешь реальные 4500000 р, то с доходностью все будет зае-сь.
avatar

IliaM

IliaM, стопроцентный комментарий
avatar

krokodil

ves2010, дебильне всего в этой ситуации смотрятся те кто еще и за ипотеку платит 15% — получается 15+5,3=20%лоса
avatar

caramele

Михаил Копытин, так-то это такой же бизнесс как и другие.
avatar

Фибофан

Stas Ivanov, Стас у тебя машина есть??? Я сейчас снимаю дачный домик (с печкой, асфальтовая дорога к воротам) за 12 тыр, в 49 км от мкада. Тупо за год оплатил, и теперь есть где остановиться в любое время! А вы 40к…
avatar

Фибофан

kos2929, хитер… есть еще жилые гаражи прям в москве по сходной цене
avatar

ves2010

продай квартиру и положи на депозит под 10 %, будешь в плюсе.
avatar

Трейдер Юрий

Трейдер Юрий, в жизнь этого не сделаю и автору не советую, недвижка она в цене еще долго будет!!! вы сами так рассуждаете продай, ха, нельзя сейчас продавать, тренд идет, без откатов сейчас волна.
avatar

Фибофан

kos2929, продавай в 3 этапа, коррекция обязана быть!.. не кто не говорит за интрадей, в перспективе нескольких месяцев.
avatar

Milo

Трейдер Юрий, а потом последним утром едя в автомобиле на 160 в час слышишь что банк разорился. и понимая что жадность заставила тебя положить под 10 %…
avatar

Milo

Купив в 60 2 однюхи в новых домах в любом городе миллиончике
1. Ты зарываешь деньги в землю.
2. Тебя не сильно заботят перспективы красивой жизни, ты думаешь о достойном отдыхе.
3. Дети уже точно понимают что ещё сюсють и халява придёт, и похрен что на рынке происходит.
4. С возрастом по пульсу можно определять волатильность рынка.
5. У каждого своё виденье
Не слышал не разу что хочу сдохнуть от инфаркта в момент выхода фундаментальной новости.
avatar

Milo

пенсионерам зачем бизнесом заниматься?
сдавай знакомым платежеспособным подешевле и живи спокойно, квартиры потом детям отойут.

другое дело что у вас там все понтово, все через бамажки епта
маскали ебаные все пытаетесь друг друга наебать?
avatar

Влад

Влад, обращение «ёбаный москаль» забавное… А Вы всерьёз думаете, что тут «всё так понтово» на самом деле? Почему-то мне думается, что, заработав миллионов 30 на три квартиры в Москве, Вы бы стали говорить иначе…

И ещё. Русский подучите, невежда.

Смотрю, тут разговоры в подобных тонах приветствуются.
avatar

Rodin Good

Мишка Квакин, ёбаный дристос сука ты думаешь что те кто заработал 30 лямов все уебаны?

у нас в сибири нормальный добрый и открытый народ, как к маскалям приедешь так сразу чувствуется озлобленность.

мой русский лучше тваево, или ты судишь по тому кто и что тут малякает?
avatar

Влад

Влад, я сужу по тому, как Вы общаетесь, и надеюсь, что таких в Сибири меньшинство.
Ввиду того, что озлобленность из Вас так и хлещет, поливая желчью окружающих, можно сделать вывод о Вашей адекватности. Тем более, что у Вас практический все сообщения на сайте построены в подобной манере.
Всего наилучшего. Этот разговор мне более не интересен.
avatar

Rodin Good

Мишка Квакин, блять а нахера ты ваще со мной заговорил та?
avatar

Влад

а кто мешает автору купить не 2 квартиры в москве по 7 лямов, а, например 7 квартрир по 2 ляма где-нибудь в воронеже…
з.ы. сам имею неск. кв, в т.ч. 1 в москве.
видимо я плохой владелец, но у меня вот никак не выходят такие расходы…
все кв сдаются ТОЛЬКО на долгосрок. от 6 мес.
при покупке и косм. ремонте покупается по мелочи мебель и тп (желательно бу, для экономии).
какие то ремонты и тп — ни разу нигде еше не делал (как было сделано в начале, так все и есть).
все вопросы по отношениям с постояльцами отдал на откуп специально обученному человеку (поверьте, плачу ему реально копейки, да и таких как я у него человек 50 думаю).
никогда не считал и не делал расклад, сколько % я заработал за год. вот есть кеш ежемесячно, и все.
никаких планов, расчетов и тп не ведется никогда.
бывали случаи авральных затрат, но это мизер реально…
кв. покупались тупо потому что надо было во что-то вложить кеш (ну не гп же покупать согласитесь ))
а там уж просто чтоб не простаивали — начали сдавать.
как правило никаких проблем со сдачей хаты. в основном сами же бывшие постояльцы и приводят новых клиентов.
вот чем я точно никогла не стану занимаца — это сдавать кв на час, сутки и тп.
от месяца и больше — а нет клиентов — ну и хер с ним, переживу ))
avatar

crown

crown, +
avatar

Влад

crown, в провинции не отобьются хаты, т.к расходы на ремонт, на коммуналку, мебеля и технику что в воронеже что в москве одинаковы… у меня была трешка в центре челябинска но когда обсчитал проект — предпочел продать даже с убытком… ремонт тупо подарил
avatar

ves2010

ves2010, дело именно в челябинске.
не зря же там квартиры дешевле чем в депрессивном кургане.
crown, 7 квартир в воронеже, я вас уверяю, это хуже, чем 3 в Москве. Это же замучаешься сдавать и с нанимателями общаться. Плюс цена на найм сушественно ниже.
Stas Ivanov, жить можно, но мне один раз на пару-тройку дней надо где-то остановиться в москве (ну или рядом), там не всегда с гостиницами получалось, да и цены жуть… поэтому и снял и доволен теперь.
avatar

Фибофан

Stas Ivanov, они на бумаге не упали. В реале фиг продашь. У меня знакомый не мог продать по цене -30% от максимума очень долго. где -то 2 года продавал.
avatar

Мурен(а)

«мораль… т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых» Где-то все-таки логическая ошибка. Арендаторы от Вас денег точно не получили, поэтому Вы им не платили. Если у Вас реально минус, то заплатили Вы государству (НДФЛ, инфляция), а не арендаторам.
avatar

bambim

Михаил Копытин, А мне ЖАЛКО, не рантье а ипотечников! 14% в год и это без сокращения тела самого кредита! Даже, если есть денюжка, размести под 8% годовых (это с надежностью поболее) и живи!

Теперь понимаете, почему коренные немцы почти не покупают недвижку, а только мы, приезжие!!!
avatar

Shmulia

Shmulia, не поэтому. У них дотация на съем, что выгоднее снимать, а не владеть.
avatar

Григорий

давно понятно, что в МОСКВЕ лучше снимать чем покупать.
avatar

Johnny_22

такой маленький процент за аренду обусловлен тем, что в москве покупают квартиры все подряд, пенсионеры, артисты, футболисты, чиновники, коррупционнеры, военные, все кому не лень.

разогрели цены до небес, а уровень ренты обычных приезжих не поспевает за уровнем людей у кормушки.

Все логично, жилая недвижимость в москве — это не объект для инвестора, это объект покупки для всех остальных.
avatar

elber

а вы не так посчитайте, а аренду за вычетом расходов к цене покупки. А вообще, если доходность к рынку посчитать, то это ничем от трейдинга не отличается.
avatar

Григорий

Stas Ivanov, сколько вам было лет в 1998?
avatar

past777

о двух уже не мечтаю )))))))))))
avatar

Shoker

одно из двух — либо не правильно считал, либо дешево сдавал
avatar

av3

Чё тут думать. Продавать надо. Деньги на форекс появятся.
Вон панспортсмен по 1600% фигачит с ходу.
Или вот тот же биткоин купить. На целых 200 монет хватит.
Главное побыстрей, деньги должны работать!
avatar

Fry (Антон)

Fry, я рыдаю
avatar

krokodil

в регионе коммерческая недвижка приносит чистыми в р-не 12% годовых
avatar

016

В Москве одна из самых низких рентабельностей в мире по квартирам. в среднем 22-25 лет возврата.
В других городах мира 10-15 лет.

О чем это говорит? О том, что P/E завышен и ждем понижения стоимости квартир без понижения арендной ставки.

Москва — переоцененный город и не только в недвиге
avatar

Finwest

и еще новости. Руководство Москвы быстрыми темпами закручивает гайки владельцев недвиги. Коммерческой и жилой. Коммерч получили увеличенный в среднем в 10 раз налог на землю. Жилые скоро будут платить 13% налог официально.
Сейчас проще положить деньги под7% в сбер
avatar

Finwest

Для запада 5% в год не так и плохо. А у нас выходит недвижимость дорогая — вот подешевеет раза в 2 и сразу разбогатете — будете уже за 10% годовых сдавать :)))
avatar

jest_trader

jest_trader, там и риски меньше. А у нас просто нет надежды на завтра.
avatar

GHJK

Имею 2 маленькие однушки в неб.городе, доходность 11%.незачем иметь дорогое жилье в столице, чтобы иметь хороший процент.
avatar

HollyRoger

Не первый раз читаю у российских рантье комментарии, как прозвучало и в этой ветки, имею 10-20-30… квартир, какой % выходит не интересуюсь, кэш идеи и идет.

думаю, что и также многие в москве и квартиры покупают, куплю, всё-равно вырастит в цене, а на сколько не важно.

Всё это потому что, средства на которые была куплена недвижимость в Москве, если судить по европейским и американским меркам не совсем четным путем заработана.

т.к. западные миллионеры, каждую копейку считают. И естественно, интересуются, а какой у него % доходности со сдаваемой недвижимости.
avatar

elber

elber, не в этом дело. Недвижка считается ими просто абсолютно надежной инвестицией. Люди просто бояться и денег, и акций.
avatar

Григорий

Григорий, правильно боятся… торговать акциями — это профессия и бизнесс… а квартиры проще… даже если и в убыток, то пригодится детям-внукам
avatar

ves2010

Могу избавить Вас от таких страшных убытков, отдайте мне эти квартиры. Вы или что-то не так считаете или что-то не так делаете.
avatar

Russo

Russo, это точно! автор что то не так считает или не там покупает, у меня знакомый под моим руководством купил когда то хату на ноле, обошлась порядка 125 т дол, продана за 8500000 р ( срок инвестиций 5 лет) далее купил на садовом кольце за 8,6 млн. (2011 г.) двушку, окна во двор метро 3 минуты, сделал ремонт и купил мебель, все про все — мак 750 т. (ремонт беларусия мебель икея)первый год сдана за 70 т., второй 65, стоимость квартиры на сегодняшний день по прайсу мин. 11 млн. На недвижимости можно зарабатывать, но надо навыки, а если кто то купил и не может продать — значит он не там купил и не то.
avatar

A_N

Дмитрий Стецко, жаба душит. :)
То что чел получает халявный практически безрисковый доход ничего не делая, им в расчет уже не принимается.
Если активы приносят убытки, их продают и вкладывают во что-то более выгодное. Например, те же квартиры в меньших городах понакупить и выйти на доходность нормальную.
avatar

NeoNeo

да кстати аренда квартиры в МО от 10 т. а стоимость бывает в разы меньше
avatar

A_N

>сдачи квартир в аренду
>целый год пахать за 1% годовых
>4 однако будем реалистами… цены на недвижку целый год простояли на месте, поэтому инфляцию надо записать в минус…
(!!!)

>т.е получается каждому жильцу за право снимать квартиру я заплатил 5.3% годовых

Вот подлец!
avatar

Kestable

Михаил Копытин, сколько желчи и ненависти в Ваших словах… На ровном месте.
avatar

Rodin Good

пост о пользе и вреде высшего образования.
Михаил Копытин, а так вообще где есть, чтобы молодежь может купить квартиру, не живя на съемных?
avatar

Григорий

Выскажусь в пользу автора темы. Автор не нарушает закон, имеет квартиры в собственности и сдает их, честно платит при этом налоги. Занимается бизнесом. Рантье — это тоже бизнес. Вложил столько-то, доход столько-то, расход вот столько, такой-то кеш-флоу. Если кто-то его осуждает — то это наверное коммунисты. Давайте поосуждайте тогда все бизнесы вместе взятые и что получать доход от своей же собственности неэтично. А я запасусь попкорном.

Теперь по делу:
Цены на недвижку в Москве завышены, оттого и такая доходность получается. А раз цены дороги, значит пора продавать, ибо потом будет дешево и поздно и это невыгодный бизнес в сложившихся условиях. То, что цены простояли на месте и не упали еще не говорит, что не упадут завтра, скорее всего рано или поздно упадут, если не будет воздействия каких-либо новых факторов.

Автор платит 5,3% в год не арендатору, а тому чуваку, у которого купил квартиру за дорого, и кому продаст, скорее всего с дисконтом. Ну и по мелочи государству. Инфляция — это потери всего общества, в том числе автора, арендаторов и покупателя с продавцом, при этом она уже заложена в рыночную цену недвижки в любой момент времени. Ну, что тут поделаешь, купил хату дороже цены, по которой этот бизнес был бы рентабельным… не просчитал все заранее… ну, бизнес есть бизнес
avatar

Firestorm

Firestorm, Плюсую, грамотный комментарий. От себя могу добавить, что на рынке (а рынок жилья в Мааскве — он тоже рынок) не бывает завышенных или заниженных цен — они рыночные. В Мск есть громадный спрос на недвигу коррупционного характера + отсутствие налогов + спрос от приезжающих из регионов + ипотека = такие цены.
avatar

Maxim Sheyko

Firestorm, +
Firestorm, респект дельный комент… +в карму
avatar

ves2010

А есть инфа, насколько подросла / просела 2012-2013? Прогноз?

Эти цифры нужно тоже заложить…
avatar

Darth Vader

Aleksandr11, если вы мне платите 50 к в месяц, считайте, что это я плачу Вам 50 к в месяц)))
avatar

bambim

Плюс комерческой недвижимости это в арендателе, если его бизнес процветает и стабильный, то ни при каких обстоятельствах он не уйдет с раскрученного места.Другое дело квартиранты, пожили -взяли ипотеку,, съехали, квартира простаивается.В моем городе от 10% доходности комерческая и примерно 4-5 жилая.Брянск
avatar

Hits

Hits, сдаете коммерческую федеральным сетям или малому бизнесу? Если малому, то откуда такой оптимизм?
Stas Ivanov, у тех, кто купил акции в 1998 или даже в 2003 году никаких инфарктов не было.

А у владельца двух однушек с высокой вероятностью был геммор с новыми нанимателями, т.к. старых уволили и они не заплатили за пару месяцев.
забыли сказать.если продать квартиру и полождить на депозит то это +9% твердых. их можно в минус тоже записать)
avatar

Tarantool

Tarantool, не… плюс будет 9-6,5 % =2,5%
avatar

nonelove

ves2010, а вот интересно, что все же выгодней в москве сдавать коммерческую или жилую в среднем?
avatar

nonelove

nonelove, комерческой не занимаюсь…
avatar

ves2010

могу сдать однушку на Шмитовском… 1905 год метро. за 35 тыр
avatar

Silent Hamster

Мдя, так получается американские и международные REIT-ы и не хуже?
avatar

agabekov

Сдача квартиры в аренду в москве любимый вид заработка пенсионеров, которые получили ее на халяву, либо чиновников, которые покупают недвигу на свои откаты. И в том и в другом случае, можно считать что investments=0, а значит ROI просто восхитительный.
avatar

koster

амортизацию за 50лет на уровне -2% годовых — типа через 50 лет квартира стоимостью 3 млн. сейчас будет стоить 0?

а я думаю что квартира стоимостью 3 млн сейчас через 50 лет будет стоить 30 млн.

потому что во первых инфляция.

во вторых район который щас «далеко» станет «близко»

в третьих государство старые квартиры будет сносить а вместо них выдавать в новых домах.
avatar

ovazhnev


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW