Очень комплексный вопрос, но интересный. Давайте разбираться. Начнем с такого понятия как эластичность спроса. Эластичность спроса — это мера чувствительности объёма спроса на товар или услугу к изменению его цены. Формально она рассчитывается как процентное изменение количества спроса, делённое на процентное изменение цены. Если коэффициент эластичности по модулю больше 1, спрос считается эластичным — это значит, что даже небольшое снижение цены приводит к значительному росту спроса. Если меньше 1 — спрос неэластичный: покупатели слабо реагируют на изменение цены. То есть даже на этом простом уровне не всегда снижение цен на продукцию компании ведет к пропорциональному роста спроса на нее.

Более того, согласно исследованиям есть предел снижения цен, при котором спрос на продукцию перестает расти, даже если компания и дальше снижает цены. Он связан с насыщением рынка, психологическим порогом и поиском подвоха со стороны покупателя, финансовыми ограничениями и эффектом Гиффена/парадоксом Веблена — то есть с тем, что в некоторых нишах типа премиум-сегмента снижение цены может снизить привлекательность продукции, так как статусный товар дешевеет и становится не таким статусным. Это будет касаться, например, элитной недвижимости.

Продолжаем рассматривать застройщиков, так как в цикле снижения ключевой ставки обслуживание долга для них становится дешевле, а спрос на недвижимость должен восстанавливаться — как за счет более доступной ипотеки, так и за счет оттока денег с депозитов.

📊Результаты за 1п 2025 года:

✅Выручка выросла на 13,2% до 96,4 млрд руб.

✅EBITDA выросла на 8,4% до 22 млрд руб.

✅Операционная прибыль выросла на 3,5% до 18,3 млрд руб.

❌Убыток* – 2,5 млрд руб. (в аналогичном периоде прошлого года была прибыль – 4,4 млрд руб.)

*Убыток образовался из-за роста финансовых расходов в 1,6 раза до 22,6 млрд руб.

☝️Как и все застройщики, ЛСР проходит низкую стадию цикла, что отражается не только в финансовых, но и в операционных показателях:

– Новые контракты в тыс. кв. м в 1п 2025 года снизились на 31%

– Новые контракты в млрд руб. в 1п 2025 года снизились на 20%

Дебиторская задолженность выросла на 20% до 159,2 млрд руб. из-за увеличения продаж в рассрочку. При этом резерв по сомнительным долгам составляет всего 894 млн руб.

Сегодня вышел операционный отчет группы ЛСР за 6 месяцев 2025 года, по итогам которых компания сократила продажи недвижимости на 30,9% по площади и на 19,8% по стоимости — до 69 млрд руб. Спад охватывает все регионы, но особенно резко — Екатеринбург (-59,6% по объему). Продажи в Москве сократились до 113 тыс. м² (-30,2% г/г), в Санкт-Петербурге — до 120 тыс. м² (-22,6% г/г) Вероятно, это связано с разной платежеспособностью населения в различных регионах. Доля ипотеки упала с 83% до 48%, что увеличило нагрузку на застройщика: теперь он сам финансирует покупателей через рассрочку, что может увеличить дебиторскую задолженность и снизить ликвидность.

В рублёвом выражении объёмы продаж выглядят относительно стабильными благодаря росту цен за квадратный метр. За последний год рост цен на жилье заметно замедлился — если раньше квартиры в среднем по России дорожали на 21,5% в год, то сейчас только на 9,4%. Однако в Московском регионе в последнее время ситуация изменилась — здесь цены снова начали расти быстрее из-за снижения предложения на рынке жилья и снижения скидок от застройщиков.

Назвать ЛСР своим фаворитом в секторе девелоперов, даже при условии игнорирования низкой стадии в секторе строительства, мы не можем. У этой компании очень мутные корпоративные практики, например, как когда мажоритарий выкупил значительный пакет акций ЛСР за счет средств компании и сам себе его подарил; нет четкой дивидендной политики, да и в принципе у них не самый хороший потенциал роста в секторе после прохождения низкой стадии цикла, так как у них достаточно ограниченный запас площадей под продажу.

Если смотреть их операционку, то отчет за 2024 год у них был самый слабый в секторе как раз на фоне эффекта высокой базы и на фоне того, что в 2023 году компания распродала практически все ранее нереализованные площади, а объем строительства в оказался значительно ниже уровня реализованного годом ранее. Новые контракты в натуральном выражении (квадратные метры) сократились на 39,5%, до 664 тыс. кв. м, а в денежном — уменьшились на 24,5%. Если в первом полугодии 2024 года доля контрактов с ипотечным финансированием достигала 83%, то к концу года она снизилась до 69%, а в четвертом квартале и вовсе рухнула до 44%.

Рыночная ипотека неподъемная, льготную ужесточили (убрали ипотеку с гос. поддержкой под 8%, которую давали всем подряд, ужесточили семейную, IT-ипотеку) и вот наступили тяжелые времена для строительного сектора.

📊Результаты ЛСР за 3кв 2024г:

❌Новые контракты в метрах снизились в 3,3 раза до 118 тыс. кв. м

❌Новые контракты в рублях снизились в 2,6 раза до 30 млрд руб.

📌Доля ипотеки в продажах снизилась с 76% до 59%

ЛСР пытается выжить в такой ситуации и предлагает: — скидку 15% на все квартиры*- рассрочку на 1-2-3 года (надежда на быстрое снижение ставки)- даже рассрочку на 8 лет *при рассрочке не действует.

📝Пока эти меры особо не помогли, будем наблюдать.

💡Оставшиеся льготные программы компании сильно не помогут, так как продает в основном в Москве и Питере, а также более 50% это бизнес класс.

Зашел на сайт компании и посмотрел 2-ку (74 кв. м) в ЖК «Зиларт» в Москве — стоимость 32 млн рублей. Здесь льготная ипотека с лимитом в 12 млн рублей особо не поможет. И в целом однушки в Москве и Питере начинаются от 10-12 млн рублей и это даже не бизнес класс.

Сравним акции компаний Пик и ЛСР. Как всегда, будет информация, о которой мало известно и редко говорят. Мне уже писали в комментариях, что это становится моей фишкой. Я глубоко изучаю компании и нахожу те риски, которые не лежат на поверхности. Обязательно выберем победителя, а также я вам расскажу своё личное мнение о том, какую компанию стоит выбрать. Устраивайтесь поудобней, вам предстоит легкое погружение в сложный мир финансов и инвестиций. Обещаю – будет интересно, от вас требуется только внимательность.

Признаюсь, это не статья, а сценарий для Youtube. Вот ссылка на видео - https://youtu.be/uFI8SPj_bw8

Но если вы предпочитаете читать, то текст я для вас также подготовил:

❗️Итак, что Пик, что ЛСР – российские компании с российской юрисдикцией, дивиденды могут выплачивать, но НЕ ВЫПЛАЧИВАЮТ. Но об этом позже.

Все сравнения, на сегодняшний день, я начинаю именно с юрисдикции, т.е. с того, где компания зарегистрирована. Сегодня от этого зависит слишком многое — начиная от возможности выплачивать дивиденды и заканчивая множеством других рисков, таких как делистинг или разделение бизнеса.