Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.

По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:

1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.

https://www.kommersant.ru/doc/5041868

2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.

( Читать дальше )

В конкурентной борьбе каждая составляющая успеха является важной. В девелоперском бизнес важным элементом является маркетинг, ведь это продажа недвижимости и дальнейших услуг клиентам. Результатом маркетинга является быстрота продажи квартир, цена, за которую эти квартиры проданы, и будущие дополнительные услуги тех, кто будет жить в квартире. Давайте наглядно посмотрим, как маркетинг бизнеса позволил акциям ПИК и Самолет сильно обогнать других конкурентов.

Если посмотрите на приложенные графики официальных данных ЕИС Жилищного Строительства, то заметите, что ПИК и Самолет уже продали почти все квартиры, которые будут построены до конца года. ПИК продал уже 73% квартир, которые будут построены в 2022 году, Самолет 55%, а ЛСР только 46% и у ЛСР много непроданных квартир 2021 года.

( Читать дальше )

Многие ожидали, что после отмены части льготной ипотеки и ажиотажного роста цен скоро должно наступить падение цен. Кто-то даже рисует возможные сценарии, что у застройщиков скопятся излишки готовых квартир и они начнут демпинговать.

Какое же реальное положение дел спустя 3 месяца после 1 июля? Этот вопрос актуален как для оценки перспектив акций девелоперов, так и для понимания будущего рынка недвижимости, не говоря уже о перспективах Сбера и ВТБ, как лидеров рынка ипотеки.

( Читать дальше )

Почему акции ПИК могут продолжить дальнейший рост на 50-100% в год? И почему акции ПИК и Самолет растут, а ЛСР и Эталон нет?

Многие удивляются почему акции ПИК выросли за год на 200%, акции Самолет на 300%, а акции других девелоперов ЛСР и Эталон не растут.

Год назад я внимательно изучал бизнес девелоперов и рынок недвижимости. Анализировал с позиции покупателя и с позиции будущего – чей подход более прогрессивный, способен на масштабирование строительства, низкие издержки, быстрое строительство. И стало понятно, что акции ЛСР и Эталон могут надеяться только на рост стоимости недвижимости, а ПИК и Самолет будут расти вне зависимости от этого. Поэтому инвестировал в эти акции и благодаря им в среднем по дивидендному портфелю заработал 145% дохода за последний год.

Например, такое очевидное отличие. Неэффективные застройщики, особенно небольшие, с момента покупки участка до момента ввода в эксплуатацию тратят 3 года на проектирование и согласование, 3-4 года строительство и еще 1 год, чтобы допродать все оставшиеся квартиры. Представьте, целых 8 лет может пройти с момента инвестирования капитала в участок до момента, когда полностью раскроется эскроу счет, деньги вернутся застройщику и отразится вся прибыль в отчетности! Понятно, что эскроу счет раскрывается поэтапно, понятно, что банк может выдать кредит, учитывая проданные квартиры. Но такие реальные сроки у неэффективных застройщиков. У более эффективных ЛСР и Эталон этот срок сокращается до 4-5 лет. У Самолета до момента ввода в эксплуатацию первого дома на участке от 3 лет. У ПИК от 2 лет по текущей технологии и меньше 1,5 года по новой модульной. Получается у ПИК оборот капитала может быть в 3-4 раза быстрее обычных застройщиков.

( Читать дальше )

Подход к формированию портфеля из дивидендный акций, которые имеют потенциал увеличения дивидендов в будущем, показал отличный результат – 140% за последний год и 200% за 2 года.

В портфель не добавлял компании, которые совсем не платят дивиденды, так как их будущее сложно прогнозировать — даже в случае успеха они могут так и не начать платить дивиденды. А также не добавлял компании, которые платят дивиденды, но потенциал развития бизнеса не внушает уверенности.

В итоге сформировался портфель акций:
ПИК — 23,1%
Самолет — 19,7%
Северсталь — 14,2%
ММК — 10,0%
НЛМК — 6,8%
Сбер — 6,5%
Лукойл — 6,1%
Норникель — 2,9%
Фосагро — 2,6%
Газпром — 1,9%
Алроса — 1,8%
Магнит — 1,4%
МТС — 0,8%
Акрон — 0,8%
Черкизово — 0,5%
Сегежа — 0,3%
Татнефть — 0,2%
ВТБ — 0,1%
АФК Система — 0,1%
ЛСР — 0,1%.

Средняя текущая дивидендная доходность– 10%.
Что в дивидендном портфеле делают Самолет, Сегежа и АФК Система? По Самолету была див. доходность больше 5%, когда я начал покупать акции, сейчас за счет роста меньше, но на горизонте 2-3 лет дивиденды должны догнать стоимость акций и вырасти до 5%. По Сегежа будет дивидендная доходность 5% за 2021 год. АФК Система присутствует по минимуму с потенциалом увеличивать дивиденды.

( Читать дальше )

Этот вопрос актуален не только для владельцев недвижимости с точки зрения того, стоит ли продавать недвижимость на выросшем рынке, но и для инвесторов в строительные компании (ПИК, Самолет, ЛСР, Эталон).

Если читать последние комментарии аналитиков можно встретить крайне разные мнения. Кто-то пишет, что цены на недвижимость перегреты, всё рухнет после отмены льготной ипотеки, а кто-то верит, что рост на 20% в год может продолжиться.

Чтобы понять куда движется рынок дальше, разберем3 основные причины роста цен на недвижимость в России на 40% за последние 2 года:

1. До этого 10 лет рынок недвижимости почти не рос (рост был намного меньше инфляции). С 2009 до 2019 года инфляция в рублях в РФ составила 92%, при этом цены на недвижимость выросли на 20%. Обычно для экономики норма если цены на недвижимость растут примерно на размер инфляции. Если происходит сильное отставание, то рано или поздно это может компенсироваться.

( Читать дальше )

ГК ПИК. Почему самая большая строительная компания в Европе еще имеет большие перспективы для роста? Ответы на вопросы от самой ГК ПИК.

За последний месяц акции ПИКа выросли на 20% (за год рост моих вложений в ПИК составил более 100%). В итоге ПИК стал основной акцией в моем портфеле. Почему по-прежнему инвестирую в ПИК и вижу большие перспективы дальнейшего роста?

Вначале 5 основных преимуществ акций ПИКа, а после рассмотрим ответы на 3 актуальных вопроса, которые я задал вчера Вице-президенту ПИК по финансам в ходе онлайн-встречи Финам.

Почему именно ПИК?

1. Самые современные собственные технологии строительства.

ПИК имеет собственное домостроительное производство, а также производство лифтов, сантехнических модулей (готовые ванные комнаты) и мн. др., позволяющее строить дома за 1 год и с самой низкой себестоимостью. В этом конкурентное преимущество у ПИК по сравнению с Самолет. ПИК поставил амбициозную цель в будущем разработать новые технологии строительства домов за 2-3 месяца.

( Читать дальше )

У кого из застройщиков готовые квартиры не застаиваются, а сразу покупаются?

Просто статистика на данный момент. Сколько уже построенных квартир свободно для продажи (официальная информация с сайтов компаний):

1. Группа ПИК — 112 квартир (всего продается на разных этапах строительства 19299 квартир)

2. Самолет — только 2 квартиры! (всего продается на разных этапах строительства 6843 квартир)

3. ЛСР — 229 квартир (всего продается на разных этапах строительства 13318 квартир)

4. ГК «Инград» — 149 квартир (всего продается на разных этапах строительства 1668 квартир)

Больше квартир в продаже у ПИК и Самолета на разных этапах строительства говорит о том, что компании больше строят проектов в данный момент.

Но вот большее количество уже готовых квартир в продаже квартир говорит о не самом эффективном маркетинге и планировании всех процессов. Ведь от непроданных готовых квартир застройщику только одни расходы.

( Читать дальше )

ГК Самолет
Почему несмотря на рост в 150% акций ГК Самолета за полгода я продолжаю инвестировать в эту компанию?

Вначале коротко приведу несколько причин почему акции Самолета на данный момент очень перспективны, а потом разберу удивительную ситуацию на рынке недвижимости.

1. План увеличения чистой прибыли компании до 70 млрд руб. к 2023 году, что может привести к росту стоимости акций еще на 200% за 2-3 года.

2. Самый большой земельный банк среди всех девелоперов.

3. На рынке в Москве уже давно дефицит предложения новостроек. Многие девелоперы хотели бы увеличить объем строительства, но для этого нужно уже иметь земельный банк.

4. Модель сотрудничества с землевладельцами с меньшими рисками и более быстрым ростом объемов строительства.

5.Продажа не только жилья, но и дополнительных сервисов на долгий срок через управляющую компанию.

( Читать дальше )