Viacheslav Ivanenkov, то есть по демографии, аренде и базовому спросу возразить вам нечего, поэтому вы сузили спор до одной вырванной фразы.
Еще раз: «пустые новостройки» при высокой ставке ЦБ — это кризис модели продаж первички, а не доказательство того, что город никому не нужен.
Вы подменяете понятия, и именно на это я вам уже указал.

Евгений Дольченко, я не отрицаю, что в СССР была «личная собственность» (машины, мебель, бытовая техника). Но не стоит путать ее с «частной собственностью». Главным капиталом, городскими квартирами, люди не владели. Квартиры выдавались государством или ведомствами по ордеру в социальный найм. Их нельзя было продать или передать по наследству (только сложный обмен). Полноценное право собственности на жилье у большинства граждан появилось только с началом приватизации в 1991 году, то есть уже в российский период

Евгений Дольченко, если это попытка противопоставить акции облигациям, то давайте смотреть на вещи реально. Чтобы облигационер остался без прибыли, нужен полноценный дефолт. А чтобы акционер улетел в глубокую просадку, дефолт вообще не обязателен — достаточно падения прибыли компании или просто смены настроений на рынке. Акционер принимает на себя удар задолго до того, как запахнет дефолтом.

Сергей Хорошавин, спасибо за ссылку, материал действительно сильный. Про личные фонды я и раньше слышал, но после такого разбора идея стала намного понятнее.
Особенно впечатляет, как через эту конструкцию можно выстраивать наследование, защиту активов и правила передачи капитала.
Теперь остается только дисциплинированно делать свое дело и надеяться, что сложный процент когда-нибудь приведет и к такому масштабу задач.

Сергей Хорошавин, это справедливое замечание. Когда всё окончательно устаканится, значительная часть “вкусных” цен действительно уйдёт.
Поэтому для долгосрочного инвестора вопрос, наверное, не в формате “или акции, или облигации”, а в том, чтобы уже сейчас постепенно собирать качественные активы. Просто акции — это ставка на будущую переоценку, а облигации — это ещё и понятный текущий денежный поток. На мой взгляд, здесь разумнее не противопоставлять, а комбинировать.

Митя, логика простая: сначала наращиваем капитал в инструментах с более высокой текущей эффективностью, потом уже переводим часть в недвижимость. Брать квартиру только потому, что “надо что-то купить”, при слабой доходности аренды и высоком входном билете — сомнительная идея.
Золото тоже не выглядит оптимальным: там нет денежного потока, а динамика часто рваная — импульс и долгий простой.

Доктор, это вопрос не веры, а фазы рынка. В одной фазе рулят акции, в другой — облигации и денежный рынок. Если акции при высокой волатильности не показывают внятного результата, а облигации дают двузначную доходность и стабильный денежный поток, то брать облигации абсолютно рационально. Лозунг “никогда” в инвестициях обычно дорого стоит

Goldy Bug, на фоне цен московской недвижимости почти любая региональная кажется недорогой (хотя местным жителям так точно не кажется). При разумной стоимости квадратного метра и бетонный хедж выглядит вполне адекватной идеей.

Константин Р, все верно, инвестиционного капитала пока недостаточно, чтобы его разбить 50% на 50%, но желание иметь сбалансированный всепогодный портфель интуитивно живет внутри, а пока работаем над увеличением ликвидной части капитала

Доктор, планы по газификации есть (поручение дано), но в текущих экономических и геополитических реалиях привязываться к конкретным годам бессмысленно. Проведут, когда появится возможность. Посмотрите на это глазами инвестора: если город ДАЖЕ без магистрального газа и со всеми известными проблемами по экологии вырос на 33% и уверенно держит 6-е место в РФ по стоимости аренды, значит, экономические драйверы (рынок труда, доходы) там перевешивают любые инфраструктурные минусы. Люди голосуют рублем прямо сейчас.

Goldy Bug, с ней тоже все в порядке, 6-место среди городов-миллионеров, выше Краснодара и Екатеринбурга, для оценки пользовался тем же источником, что и по Красноярску, данные на 21.04.2026

Viacheslav Ivanenkov, вы путаете локальный кризис первички с отсутствием спроса на жилье. Если бы город был никому не нужен, это мгновенно отразилось бы на демографии и аренде.

Факты: Красноярск за 20 лет вырос по населению на 33% и вошел в ТОП-6 крупнейших городов РФ. По уровню стоимости аренды 1-комнатных квартир город тоже занимает 6-е место в стране (дороже Екб и Краснодара). Людям физически нужно где-то жить, и они готовы платить высокую аренду. Базовый спрос никуда не делся. А большой процент нераспроданных новостроек говорит лишь о том, что при текущей ставке ЦБ и аппетитах девелоперов математика покупки сломалась. Не подменяйте понятия.

 

Сергей Хорошавин, спасибо за точную цифру! 🤝 Идеальный аргумент, который расставляет всё по местам. Пока нет 100 мультов, нужно работать с земными активами

Сергей Хорошавин, в точку. У меня иллюзий на этот счет нет. Недвижимость отлично сохраняет стоимость, но генерировать с нее денежный поток — это труд и нервы. Поэтому каждому инструменту своя роль: бетон защищает от обесценивания, а ликвидность и пассивный доход обеспечивают облигации. Разделяй и властвуй 

Сергей Хорошавин, согласен с тем, что сейчас уникальное время для формирования капитала. Но вот насчет инструмента — позволю себе не согласиться. Я искренне считаю, что сейчас время облигаций, а не акций. В текущих условиях (СВО, жесткие санкции, рост налогов и бюджетных расходов) бизнесу объективно тяжело. Многие компании будут проседать под гнетом ставки и издержек. Поэтому я предпочитаю быть на стороне кредитора, а не совладельца бизнеса. Облигации (фикс или флоатеры) сейчас дают шикарную доходность при понятных рисках. Акции пока обхожу стороной

The Economist, звучит пафосно, но практика показывает обратное. Те, кто пропускают этот «этап для неофитов» и сразу лезут в «адаптированные» высокие материи, первыми же получают маржин-коллы в кризис. Гордиться званием продвинутого инвестора круто, но лучше делать это из собственной оплаченной квартиры, а не со съемной хаты 🤝

Александр, абсолютно согласен, это золотой стандарт личных финансов! Единственный нюанс из практики: пункты 2 и 3 лучше по возможности запараллелить. Если сначала 15 лет упорно выплачивать ипотеку за свое жилье, и только потом начать копить на пенсию, то магия сложного процента на фондовом рынке пройдет мимо. Поэтому я сторонник того, чтобы закрыть базу (свое жилье) и параллельно малыми долями уже формировать капитал. Так и бетон греет, и портфель растет!

Маркиз Лафайет, сравнение с такими мастодонтами, конечно, льстит, но вы путаете хайп с жизненной необходимостью. Создание капитала — это не модный тренд 2020 года, это вечная тема. Хайп прошел, а жить на что-то в будущем всё равно придется. Я не гонюсь за популярностью темы, а просто пишу о том, что делаю сам, делюсь наблюдениями и в дискуссиях ищу истину.

А вот за пример с 2022 годом — отдельное спасибо! Вы абсолютно правы. Именно поэтому я никогда не «презирал» недвижку. Наоборот, моя стратегия изначально строится на двух ногах: бетон (для устойчивости) + фондовый рынок (для ликвидности). 2022 год отлично показал, что бывает с теми, кто слепо верил только в один класс активов. Так что я не опоздал, я просто учитываю чужие ошибки

Viacheslav Ivanenkov, прямо сибирское чудо какое-то! Дороговизна жизни всегда идет рука об руку с высокими доходами населения. Если бы здесь не было работы и денег, цены бы рухнули вслед за спросом, а новостройки стояли бы пустыми. Красноярск — мощнейший экономический центр. А «черное небо» — это, увы, обратная сторона гигантской промышленности, которая как раз и генерирует рабочие места и капиталы. То, что лично вы не видите здесь возможностей для заработка, не значит, что их нет

Денис Дадашев, теория Талеба прекрасна, но на практике жить жизнью вечного кочевника в ожидании глобальных потрясений — так себе стратегия для семейного человека. Именно для баланса я и использую два инструмента. Моя «хрупкая» по терминологии Талеба недвижимость находится в глубоком сибирском тылу (что уже снижает риски Израиля или прифронтовых зон до минимума). А для той самой «антихрупкости» и мобильности у меня формируется портфель ценных бумаг. Квартиры дают кэш и крышу над головой здесь и сейчас, а портфель — возможность быстро переложиться в случае чего