VladMih, интересная философия, но у меня кардинально другой подход к воспитанию и финансам. И тут я полностью согласен с kuzbass_oleg — вы слишком гиперболизируете потребность "птенцов" в тусовках на территории родителей. Давайте разберем по пунктам: "Жизнь сейчас или богатство к старости?" А разве платить банку конские проценты по ставке 20%, отдавая половину дохода семьи на протяжении 15-20 лет — это "жизнь сейчас"? Для меня жизнь сейчас — это отсутствие кредитного ярма, спокойный сон, путешествия с семьей и наблюдение за тем, как мой капитал работает на меня (а не я на банк). "Покупать трешку, чтобы было куда привести друзей" Покупать лишние десятки квадратных метров в кредит по исторически максимальным ценам просто ради того, чтобы подростку было где самоутверждаться перед друзьями? Это финансовое самоубийство. Если друзья оценивают парня по размеру родительской квартиры — значит, надо менять друзей, а не лезть в долги. Про вылет из гнезда. Птенец должен вылетать в СВОЕ гнездо. Когда сыну исполнится 18-20 лет, ему не нужна будет комната в моей 3-комнатной квартире. Ему нужен будет старт: образование или первый взнос на его собственную (пусть и небольшую) жилплощадь. И именно тот капитал, который я сейчас формирую на вкладах и облигациях (вместо того чтобы кормить банк), даст ему этот мощный старт. Моя задача как отца — вырастить самостоятельного мужчину с удочкой в руках, а не обеспечить ему лаунж-зону для вечеринок за мой счет 🤝

Muv Luv, Зачем? На повестке не стоит вопрос покупки квартиры сыну, в фокусе комфорт здесь и сейчас + формирование капитала

Muv Luv, в каком Банке такие условия? У меня обычная рыночная ипотека без льготных программ на вторичное жилье, до пятничного заседания ЦБ ставки всех ведущих Банков по ней были в диапазоне 19-20%.

ignat, огромное спасибо за то, что поделились такой личной и глубокой историей.

То, что вы сделали для родителей — это высший пилотаж сыновней заботы. Убедить советское поколение, для которых «свой угол» — это буквально вопрос психологического выживания, переехать в аренду и научить их кайфовать от комфорта — это потрясающе. Вы сломали шаблон и сделали их жизнь лучше.

И ваша главная мысль мне очень близка: лучший подарок, который мы можем сделать своим детям — это наша собственная финансовая независимость в старости, чтобы не стать для них обузой.

А насчет рисков ипотеки — подписываюсь под каждым словом. Люди часто становятся жертвами «ошибки выжившего», глядя на тех, кому повезло проскочить, но в упор не видят тех, кто обанкротился на форс-мажорах.

Еще раз спасибо за поддержку! Здоровья вашим родителям и успешного роста капиталу! 📈

Foxtrott, понимаю вашу логику) Не буду углубляться в психологию и инстинкты, оставлю это профильным специалистам, но вот ваш пункт №3 — это просто золотая база финансовой и юридической грамотности.

Смешивать личные/добрачные активы с совместно нажитыми — это действительно классическая ошибка, которая часто приводит к трагедиям, независимо от пола участников. Юридическая гигиена в капитале должна быть на первом месте, тут с вами согласится любой адвокат. Спасибо за пищу для размышлений и удачных инвестиций! 🤝

Андрей Рулин, здравствуйте! Отличные мысли, спасибо! 🤝 Насчет долгов — правило действительно базовое, но в моем случае есть приятный математический нюанс)

У меня есть один долг — мы в этом году закрываем автокредит, взятый еще в 2020 году. Ставка там по нынешним меркам просто смешная. И мне сейчас математически абсолютно невыгодно выдергивать деньги из подушки или инвест-портфеля, чтобы гасить его досрочно. Зачем, если мои деньги на вкладах и в облигациях дают 16-17%, а кредит стоит копейки? Я просто спокойно плачу по графику, зарабатывая на этой разнице ставок (чистый арбитраж).

Что касается подушки в 1,2 млн — перекладывать её полностью в рынок я не готов. Это фундамент моего спокойного сна и безопасности семьи (вклады/накопительные счета). Ликвидный кэш должен быть всегда под рукой.

А вот ваш тезис про расширение до трешки — прямо в яблочко! Будет ли она приносить больший доход? Конечно, нет, только бОльшие расходы. Лезть сейчас в новый долг (ипотеку) под 20% — это безумие. Именно поэтому я лучше сохраню эту разницу ставок, добью старый дешевый автокредит и продолжу растить капитал, чтобы в будущем помочь сыну со стартом. Успехов вам! 🤝

Добрый Енот, приветствую! 🤝 Вот именно потому, что я стараюсь мыслить как инвестор, этот вариант мне сейчас математически и не подходит)

Брать на себя огромный долг под 20% годовых, чтобы потом в режиме жесточайшей финансовой дисциплины перераспределять все свои потоки на досрочное гашение — это значит работать исключительно на банк. Я буду сжигать весь свой свободный кэш, лишаясь ликвидности и сложного процента от купонов.

Насчет «свое жилье — оно свое» абсолютно согласен! Именно поэтому мы спокойно живем в своей уютной двушке без долгов. А свободные потоки распределяем в капитал, чтобы в будущем помочь сыну с его первым жильем. Как по мне, это куда приятнее, чем кормить банк досрочками) Успехов!

Sianuk, Идея отличная, очень европейский подход! Но тут есть два суровых «но» из реальной жизни)

Первое — география. Мы живем в Красноярске. Гулять по вечерам и ходить по кафе — это прекрасно летом. Но когда за окном полгода зима и периодически давит -30°C, дом объективно становится главным местом обитания.

Второе — подросток. В 15 лет человеку нужно место, чтобы спокойно поделать уроки, поиграть в комп, пообщаться с друзьями онлайн. Эту часть жизни невозможно перенести в кафе или на выставку, ему нужна своя берлога.

Так что концепция «дом чисто для сна» работает отлично, если ты молодой холостяк в Сочи, но для семьи с подростком в Сибири — дом должен быть полноценной, комфортной крепостью) Но за идею для выходных — спасибо! 🤝

Foxtrott, Приветствую! Вы сейчас затронули тему, которую многие боятся обсуждать вслух, чтобы не показаться циничными)

Я полностью доверяю своей супруге и у нас отличная семья, но если смотреть на ситуацию исключительно через призму вашей «матрицы рисков» — вы абсолютно правы. Это классическая ошибка финансовой безопасности: продать защищенный базовый актив (добрачную/выплаченную квартиру), залезть в огромный общий долг под бешеные проценты, и в случае форс-мажора остаться у разбитого корыта. Я видел такие примеры среди знакомых.

Поэтому ваш комментарий — это еще одна тяжеленная гиря на чашу весов в пользу моей стратегии: сохранить базовый актив в неприкосновенности, не лезть в кабалу, а свободный кэш направлять в ликвидный капитал. Спасибо за отличный, отрезвляющий взгляд на риск-менеджмент! 🤝

ignat, спасибо за Ваш опыт 🤝 Пожалуй, это один из самых глубоких и конструктивных комментариев во всей ветке.

Вы абсолютно точно подметили разницу между арендой эконома и арендой хороших многокомнатных квартир. Это действительно два разных рынка, разный контингент и совершенно разный уровень стресса. В сегменте дорогих трешек арендодатели обычно ценят стабильных платежеспособных жильцов и не дергают их по пустякам.

Отдельное огромное спасибо за психологические лайфхаки для жены (глубокий клининг, новые шторы и коврики) — это гениально просто и 100% должно сработать, чтобы снять триггер «чужого жилья». Беру на вооружение! Датчики протечки — тоже золотой совет, мастхэв.

По сути, вы сейчас идеально расписали наш «План Б». Если в двушке станет объективно тесно, мы сделаем ровно так, как вы описали: снимем комфортную просторную квартиру в нужной локации. При этом базовый актив (наша двушка) останется при нас, а капитал продолжит работать, не сгорая в топке 20-процентной ипотеки.

Искренне благодарю за такой качественный и жизненный расклад!

Успехов вам!

Сергей Хорошавин, инвестиции в кошачий комфорт — самые надежные, дивиденды выплачиваются мурчанием! 😅

Ветерок, так мы с вами говорим абсолютно об одном и том же! 🤝 Вы меня немного не так поняли.

Я совершенно не планирую покупать инвестиционные квартиры, чтобы сдавать их за 5%. Речь идет исключительно о покупке недвижимости для собственной жизни (когда придет время расширить текущую двушку). Это просто закрытие базовой потребности семьи.

А вот ваша мысль про масштабное мышление и формирование капитала — это прям в рамочку! Я подписываюсь под каждым словом. Моя глобальная цель — именно создание крупного ликвидного портфеля, который генерирует хороший cash flow. Закапывать свободные деньги в лишний бетон я считаю бессмысленным.

Так что здесь у нас с вами полное совпадение инвестиционных стратегий. Жму руку!»

Ветерок, ваш жизненный и рыночный опыт вызывает искреннее уважение 🤝 Спорить с тем, кто прошел больше циклов, глупо.

Но вот насчет «дополнительного бутерброда через 5 лет» калькулятор с вами не согласится) Мой текущий капитал (3,5 млн) в консервативных корпоративных облигациях с реинвестированием купонов (сложным процентом) за 5 лет превратится во вполне себе приличную квартиру в регионе или хороший первоначальный взнос. Это очень дорогой бутерброд получается)

Я как раз и мыслю как инвестор: капитал должен работать и приносить cash flow, а не быть замороженным в бетоне с конской переплатой банку.

Ну а за финальную фразу про жену — отдельный лайк! Тут ни убавить, ни прибавить, счастливая жена — это залог спокойствия в доме, какие уж тут инвестиции 😂»

Ветерок, иметь в Сбере 25-30%" — это никем не гарантированная вероятность. Завтра новые налоги, геополитика или ставка 25% — и ваш «топчик в акциях» складывается пополам (привет, 2022 год). Премия за риск в акциях сейчас минимальна, поэтому мой инвестиционный портфель облигационный. Естественно, не ИИР. 

Ветерок, жму руку! 🤝 Абсолютно солидарен с вашим подходом. Покупать иллюзию «своего», расплачиваясь за это огромными процентами банку и 4 часами жизни каждый день в электричках/пробках — это худшая инвестиция из возможных. Время, здоровье и комфорт стоят гораздо дороже бетона на окраине

АлБ, схема рабочая, в Excel она выглядит отлично! Я её тоже просчитывал. Но в жизни есть нюанс: 7 лет жить «на чемоданах» с семьей и кошкой, зависеть от настроения арендодателя и не иметь возможности сделать ремонт под себя — психологически тяжело. Жена такой бизнес-план пока забраковала) Хочется всё-таки свою «базу». Но как запасной вариант — держу в уме, спасибо!

Дмитрий Киреев, как любой опытный кошатник, я давно смирился с реальностью: квартира принадлежит кошке, а мы там просто живем и оплачиваем коммуналку 😂 Так что трешка нужна ей, чтобы расширить свои владения, а мы — просто спонсоры этого мероприятия!

Дмитрий Киреев, комнаты изолированные, да. А насчет дивана на 8,5 метрах — это вы, конечно, загнули)) Если поставить нормальный гарнитур, большой холодильник и стол, за которым могут нормально сесть три человека, то для дивана придется сносить стену. Переделка не добавит физического объема, к сожалению. Проблема именно в метрах)

Muv Luv, город — Красноярск. Миллионник, так что цены на недвижку у нас вполне бодрые)

По поводу «взять осенью и потом рефинансировать» — план в теории рабочий, многие на него надеются. Но тут кроется математическая ловушка: пока ты ждешь этого снижения ставки (а это может занять и год, и два), ты платишь банку по 18-20%. За пару лет такого ожидания банку улетят миллионы рублей чистого процента. Мне математически выгоднее эти год-два держать капитал под 17% годовых, чем кормить банк в надежде на скорое рефинансирование. Будем наблюдать)»

Дмитрий Киреев, кухня около 8,5 квадратов. Вроде жить можно, но у нас есть кошка) И когда мы пытаемся сесть позавтракать втроем, третий стул неизбежно отодвигается прямо на кошачьи миски. Так что утренний кофе у нас — это вечный логистический квест под недовольный взгляд пушистого контролера 😄 Либо едим по очереди, либо толкаемся локтями. Вот из таких ежедневных бытовых микро-стрессов и вырастает это жгучее желание «расшириться прямо сейчас, плевать на ставки ЦБ».