igleon, глубокого смысла нет, есть очень простой и практичный: брать ответственность за свое финансовое будущее на себя, покупать активы, диверсифицировать (бетон + облигации). По-моему, вполне подходящий смысл для ресурса про инвестиции, как и размышления про пропорции этих двух активов в инвестиционном портфеле 

Яков Юрников, 1000%, за индексируемой арендой стоит индексируемая коммуналка с букетом потенциальных незапланированных расходов

Александр, много раз общался с собственниками арендуемых квартир, к 5% доходности от аренды, индексируемой по рынку, безусловно, график это отлично показывает, добавляется поиск арендаторов, ремонт арендуемой квартиры, разборки с соседями и пр., в период высоких ставок последних лет эти жалобы стали звучать только громче. Я не отрицаю для себя этот вариант формирования пенсионного капитала, но и все риски арендной пенсии нужно для себя трезво оценивать

Александр, это цена аренды 1-комнатной квартиры в Красноярске, график зарплаты выше — зеленая линия

The Economist, сравнивать розничного инвестора с участниками Forbes-Global — это мощно) Только вы забыли маленькую деталь: открытие и ежегодное обслуживание «скромного непубличного офшорного траста» стоит столько, что сожрет доходность портфеля обычного инвестора до минусовых значений. Трасты нужны тем, кто прячет капиталы от Интерпола, жен и налоговой. А я обычный человек, живущий в реальном мире. Мне не нужно прятать активы от «бандита Олежки», потому что я инвестирую на свои, а не набираю долги, которые не могу отдать. И да, историческая справка: в СССР как раз никто ничем не владел. Так что моя тяга к бетону и акциям — это самый настоящий капитализм

ves2010, обожаю Смартлаб) Пишешь про недвижимость, инвестиции и портфель, а тебя уже заботливо переселили в дом с удобствами под Воронежем. Спасибо за совет, но жить надо не там, где дешевле картошка, а там, где твой дом, семья и где ты можешь хорошо зарабатывать (в Сибири с этим всё отлично). А что касается пенсии в 18 000 руб… Вы, видимо, пропустили суть моего поста. Речь про формирование капитала и про будущее, которое создаем мы сами.

MATEMATNK, все циклично, сейчас эта история не выглядит такой очевидной — доходность аренды 5%, доходность консервативных инструментов в три раза выше и не требует никаких затрат по времени, но ситуация снова может повториться, поэтому и вопрос с прицелом на формирование пенсионного капитала. 

NOble Savage, у меня между картой и биржей есть прокладка в виде накопительного счета, дергаю деньги с него для расчетов. Если расплачиваться картами одного банка удобно, почему нет? Захотите оценить эффективность своего кэшбэка, посчитается эффективную ставку, сможете узнать не только реальную ставку возврата средств, но и нюансы банковских кэшбэков по категориям MCC-кода, исключениям по выплате кэшбэка, а там много интересного)

BoxMaker_invest, 

В 2009 году я впервые открыл брокерский счет и прошел классический путь: сначала эйфория и удвоение капитала, потом просадки на 50%, фиксация убытков, неудачные инвестиции в фонды и вывод средств.

А дальше с 2010 по 2021 год была просто реальная жизнь. Фокус сместился на семью: покупка машины, свадьба, первое путешествие за границу, рождение ребенка, покупка недвижимости и ремонт. В эти годы биржа была на паузе, счет активно не пополнялся.

По-настоящему системно я вернулся к капиталу только в 2021 году. Сначала сформировал твердую подушку безопасности, заново открыл брокерский счет, завел ИИС и начал инвестировать дисциплинированно, с регулярными пополнениями.

Так что 2,4 млн — это результат осознанной работы последних нескольких лет. А предыдущие годы дали мне самое главное — квартиру, семью и прививку от рискованных вложений.

А 2,4 млн — много это или мало? Понятие абсолютно субъективное. Для кого-то это копейки, для кого-то — состояние. Для меня это результат осознанной работы последних лет и отличный рабочий капитал, который уже сегодня генерирует реальный пассивный доход.

BoxMaker_invest, если вы разницу от перечеркнутого ценника в Пятерочке несете на биржу и покупаете на нее ОФЗ или акции — то да, вы заработали. Много людей так делают? Кэшбэк — это удобный инструмент для пополнения портфеля «из воздуха». Как его ни назови, он работает.

NOble Savage, Классные категории, ещё и 6% кэшбек, но для него нужно от 120 тысяч на карте держать, это потери примерно 1400-1500 рублей в месяц процентного дохода минимум, уверены, что это отбивается?

Schwonder, Так я ваши и не прошу, мне банки платят 😄

Клетчатый, Хобби с положительным матожиданием - большая редкость в наши дни 😉

Виктор Дорн, да, именно. Рынок недвижимости обычно живет не по логике громких новостей, а по логике денег: инфляции, ставок, доступности ипотеки, себестоимости стройки и локального дефицита предложения. Поэтому простые сценарии вида “произойдет X — и бетон сразу рухнет” в реальности чаще не работают. Спасибо за комментарий 👍

Sishon, логика в этом варианте есть, согласен: как временный мост до цикла снижения ставок такой сценарий вполне рабочий. Но для нас это все же лишняя бытовая турбулентность — сдача своей квартиры, съем другой, переезд, дополнительные организационные издержки.

Поэтому пока смотрю на более спокойный путь: сохранять капитал, не дергаться в текущем цикле и ждать более комфортного окна и по ипотеке, и по недвижимости. Но как промежуточный сценарий мысль здравая 👍

Евсей Иванов, да, это справедливое замечание. Московский рынок недвижимости живет по своей логике, и мои цифры по росту вторички относятся к статистике по России в целом, а не к Москве.

Но статья и не была попыткой описать именно московский кейс. Мой основной тезис в другом: капитал и жилье — это разные задачи, и при текущих ставках я не вижу смысла жертвовать первым ради второго. А прикладной расчет уже действительно нужно делать на локальном рынке, здесь вы правы. 

Дмитрий, спасибо! Оценка от человека, который уже реализовал эту цель на практике, стоит десятков комментариев от теоретиков) Рад встретить единомышленника. Инструменты разные, а математика и системность — общие. Жму руку!

Prosecutor, отличная отсылка к классике! Но раз уж мы заговорили цитатами Михаила Афанасьевича, то парирую тем же: фатализм хорош в литературе, а в финансах «Факт — самая упрямая в мире вещь» © 

Sax, 

жму руку за такую дисциплину! Выхватить льготный период под 3% и агрессивно гасить именно тело кредита в этот момент — это математически красивый и грамотный ход.

И вы очень точно подсветили главную мысль: такая спартанская стратегия отлично работает, когда ты отвечаешь только за себя. Без семьи действительно можно (и иногда даже нужно) включить режим жесткой экономии ради мощного рывка в капитале. Плюс у вас коммерция, а там совсем другая (более интересная) математика окупаемости по сравнению с жилой вторичкой.

Искренне желаю, чтобы вы успешно рефинансировались, ведь дальнейшее снижение ключевой ставки — это пока базовый сценарий на 2026 год. Ваша целеустремленность и временные «страдания» с жесткой экономией обязательно окупятся! Удачи вам с этим объектом 🤝

✔ ⓈⒺⓇⒼⒾⓄ:Ⓩ, по поводу роста просрочек — ничего нельзя исключать сейчас. 

Но вот торги по банкротству и аукционы — это всё-таки отдельный и весьма специфический вид бизнеса. Во-первых, там часто требуются живые деньги (с ипотекой на аукцион зайти крайне сложно). Во-вторых, дисконт там дается за огромные юридические риски: выписка предыдущих жильцов, суды, оспаривание сделок. Для человека без опыта — это лишний риск. 

Я за системный и спокойный подход. Мои нервы и время стоят дороже, чем гипотетический дисконт на торгах. Поэтому мой выбор — подождать и купить юридически чистую вторичку у адекватных продавцов. Но сама идея очень интересная в умелых руках, спасибо!