Информация
Блог им. Raiseran
Почему квартира не заменяет денежный поток, а портфель — собственное жильё
- 24 апреля 2026, 09:41
- |
У семьи, на мой взгляд, всегда есть две отдельные финансовые задачи: где жить и на что жить. Главная ошибка — пытаться закрыть их одним активом.
Я по-прежнему считаю, что своя квартира — это база. Не потому, что это лучший актив по доходности, а потому что собственное жилье дает семье устойчивость: предсказуемость, спокойствие и независимость от арендодателя. Это не столько инвестиция, сколько закрытие базовой потребности.
Но квартира сама по себе не решает вопрос текущих расходов. Даже если жилье есть, остаются продукты, коммуналка, медицина, обычный быт.
На графике хорошо видно, что стоимость аренды как маркер стоимости жизни со временем уходит выше фиксированного базового дохода вроде пенсии. И разрыв только растет.
Отсюда мой вывод: жилье и денежный поток — это две разные финансовые задачи.
Поэтому облигационный портфель я рассматриваю не как способ «припарковать деньги», а как инструмент создания независимого денежного потока для семьи. Особенно в период высоких ставок, когда долговой рынок позволяет собирать двузначную доходность и постепенно превращать капитал в источник регулярного кэша.
Моя логика простая:
квартира отвечает на вопрос «где жить»;
портфель отвечает на вопрос «на что жить».
Главная ошибка — пытаться одним активом закрыть обе задачи сразу.
Например:
- покупать бетон под сдачу и считать, что этим уже решен вопрос финансовой свободы;
- или, наоборот, жить в аренде, но думать, что большой портфель полностью заменяет собственную базу.
Для меня это разные уровни устойчивости:
Жилье = бытовая устойчивость.
Портфель = денежная устойчивость.
Их лучше не смешивать.
📊 По данным:
Зарплаты и пенсии — Росстат по Красноярскому краю;
Аренда — аналитика Restate.
Что надежнее для денежного потока на длинной дистанции: квартира под сдачу или портфель облигаций/дивидендов? И нужно ли вообще смешивать эти две задачи?
теги блога Raiseran
- FIRE
- LQDT
- YTM
- альфа банк
- банки
- бюджет
- ВИМ Ликвидность
- восточная стивидорная компания
- ВСК
- ВТБ
- ГТЛК
- диверсификация портфеля
- дисциплина
- дисциплина в трейдинге
- долгосрок
- доходность облигаций
- дюрация
- иис
- иис-3
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- Инвестиционная стратегия
- инфляция
- ипотека
- итоги года
- итоги месяца
- КАМАЗ
- капитал
- ключевая ставка ЦБ РФ
- Книги
- корпоративные облигации
- кредитный риск
- купонные выплаты
- кэшбек
- лимиты
- личные финансы
- Магнит
- марков
- мобильный пост
- МосБиржа
- накопление
- накопления
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- Облигации
- обучение
- Озон-банк
- ОТП Банк
- ошибки в трейдинге
- пассивный доход
- Пенсия
- пополнение счёта
- портфель
- портфель инвестора
- публичный портфель
- рациональное мышление
- рецензия на книгу
- риск менеджмент
- Селигдар
- семейный бюджет
- система
- сложный процент
- Т-банк
- трейдинг
- управляемый хаос
- Финансовая грамотность
- финансовая свобода
- флоатеры
- фондовый рынок
- хулиномика
- ЦБ РФ
- частный инвестор
- экономика
- Эмоции в трейдинге
- эффективность
- Яндекс-банк
Отдельная тема нужно ли жить в сибири? 9 месяцев холод. Овердокуя денег стоит теплая одежда отопление продукты и транспорт. Дорогая логистика.
Гораздо дешевле и приятней и комфортней жить в центрпльной россии.
И отдельная тема насколько комфортно жить в дорогом красноярске на пенсию 18000.
Не говоря уже о дороговизне всего что требуется для жизни
Красноярск — чемпион! Оле-оле-оле!
Факты: Красноярск за 20 лет вырос по населению на 33% и вошел в ТОП-6 крупнейших городов РФ. По уровню стоимости аренды 1-комнатных квартир город тоже занимает 6-е место в стране (дороже Екб и Краснодара). Людям физически нужно где-то жить, и они готовы платить высокую аренду. Базовый спрос никуда не делся. А большой процент нераспроданных новостроек говорит лишь о том, что при текущей ставке ЦБ и аппетитах девелоперов математика покупки сломалась. Не подменяйте понятия.
Именно это и происходит
Красноярск — чемпион по пустым новостройкам
Все остальное — благие пожелания
Еще раз: «пустые новостройки» при высокой ставке ЦБ — это кризис модели продаж первички, а не доказательство того, что город никому не нужен.
Вы подменяете понятия, и именно на это я вам уже указал.
Вы заявили о процветающем городе с высокими зарплатами и в качестве доказательства упомянули новостройки которые якобы раскупают.
Я вам ответил что новостройки НЕ РАСКУПАЮТ
какие понятия я подменяю? я просто привел вам факт. остальное вы сами себе домыслили
Я вам прямо говорю, что в Красноярске нет работы и все очень дорого
Если у вас есть работа — то вам повезло, держитесь за нее.
Что касается вашего аргумента про дорогую аренду — ну так я ж говорю, в Красноярске все очень дорого
То есть это аргумент скорее мой чем ваш
Мне вот интересен вопрос :
сколько будет стоить проезд в метро когда его запустят
Я предполагаю выше 300 рублей
А у вас какое мнение?
Отвечая на ваш вброс про метро: мне абсолютно всё равно, сколько там будет стоить проезд, я им пользоваться не планирую.
Если все переедут в столицу — экономика страны просто встанет. Сибирь — это промышленный и ресурсный хребет России, здесь должны и будут жить люди. И то, что у вас лично тут что-то не получилось с карьерой, не дает вам права обесценивать опыт тех, кто успешен в своем регионе. На этом наш бессмысленный диалог считаю закрытым. Удачи в поисках идеального места
в Красноярске ее нет. Если у вас есть работа в Красноярске — вам повезло
Если бы у меня была, я бы не поехал в Москву. Но… голод не тетка
Ну в Красноярске пробки пожалуй пожестче. Особенно сейчас — когда весь центр перерыт
В Москве я трачу 25 минут прогулочным шагом по набережной чтобы дойти до работы. В метро не езжу вообщеЭто не вброс.
Вы же в качестве аргументо процветания заявляли что 6-ое место по цене аренды
Ну а с метро было бы еще круче. Это был бы вам еще один аргумент: первое место по цене проезда в метро !!
Круто ведь!
Я не обесцениваю ваш опыт. Наоборот же. Хвалю и завидую.
К сожалению в Красноярске нет IT-компаний, мне просто некуда там податься
СпасибоПросто целенаправленно искал аренду в пешей доступности
После 22-го года тема сильно упала в популярности. Оказалось, что презираемая недвижка (в частности новострой ПИКа с льготной ипотекой) сильно подорожал, а вот любимые акции ушли в нокаут. А некоторые еще и получили заморозку
Кроме того все российские активы прошли очень жёсткий стрес-тест санкций и прочей геополитической херни, и теперь видно кто чего стоит и насколько крепок в плане живучести и грамотности управления бизнесом не в тепличных условиях жирных годов...
Как по мне такой момент для покупки активов нарочно не придумаешь…
Для трейдеров это не принципиально, а вот для долгосрочных инвесторов — еще как…
Поэтому для долгосрочного инвестора вопрос, наверное, не в формате “или акции, или облигации”, а в том, чтобы уже сейчас постепенно собирать качественные активы. Просто акции — это ставка на будущую переоценку, а облигации — это ещё и понятный текущий денежный поток. На мой взгляд, здесь разумнее не противопоставлять, а комбинировать.
Пока нет вкусных цен держу кэш в SBMM, плюс акции уже когда-то купленные по вкусным ценам и несущие как та курочка «золотые дивы»...
А облиги вообще не беру, некоторые моменты в них меня не устраивают…
А вот за пример с 2022 годом — отдельное спасибо! Вы абсолютно правы. Именно поэтому я никогда не «презирал» недвижку. Наоборот, моя стратегия изначально строится на двух ногах: бетон (для устойчивости) + фондовый рынок (для ликвидности). 2022 год отлично показал, что бывает с теми, кто слепо верил только в один класс активов. Так что я не опоздал, я просто учитываю чужие ошибки
В Москве 8.
Знаю людей, которые именно так и поступают. За последние лет пятнадцать у них всё хорошо.
Гемороя там может нарисоваться — мама не горюй…
Raiseran, у облигацией есть один но совершенно неприемлемый для меня минус — у них есть дата погашения...
Акции такой проблемы не имеют...
надо понять что
1 у дома есть срок службы 70-100 лет и надо закладывать амортизацию недвиги… т.е -2% в год… при цине недвиги в 10 мио руб эта амортизация -200к в год
2 обычно считают стоимость аренды максимальной — при свежем ремонте… а по факту свежий ремонт у тя первые 3-4 года… еще 10 лет у тя уставшая хата… а еще 5 лет бомжатник для студентов… т.е это -1% доходности в год...
3 удешевление недвиги… недвижка растет только в рублях, а в баксах счас цены 2005г если учесть инфляцию в баксах… у мя ряд квартир в жестком минусе который никая аренда не отобьет никогда...
4 самый писец это элитка — у нее моральный износ… за 5 лет -40% бывает… как пример миракс парк в москве… там цены в 2007г был 16к баксов квадрат… и ведь покупали же...
успехов
Любопытно, как вы считаете?
Народ обычно проще считает.
Купил квартиру в 2020 за (условно) 19 млн.
Потратил на приведение в порядок 1 млн.
Сдаю за 1 млн в год чистыми
В 2025 году квартира стоит 25 млн
Итого
От аренды 5, от роста 5, всего 10 за пять лет, 10 делить на 20 равно 50% доходность за 5 лет итого 10% годовых.
Вот при таком подходе у вас сколько доходность?
я же например
купил хату в 2009 за 340к евро, в ценах 2026г это 550к евро… счас она стоит 200к евро… т.е имеем отрицательную прибыль в размере -350к евро…
ves2010, ну 2009 тоже не самый плохой момент :) в начале 2008 заплатили бы все 500.
А так да, валютный риск стоит первым во всех учебниках.
Но всё же ваш пример надо рассмотреть подробнее
340 покупка, сейчас 200 итого убыток 140
Но таки прошло 2026-2009=17 лет
20млн квартира ну за 1 млн должна ж сдаваться?
получаем 17млн руб/100=170к евро, вот у нас убыток лёгким движением превращается пусть в скромную, но прибыль :)
а сдается счас за 800 баксов… а на момент покупки за 1200 ...
вообще вкладываться в квартиры в мскве у метро была хреновая идея… этого метро понастроили овердокуя...
Метро метру рознь: есть Бульвар Дмитрия Донского, а есть, ну пусть не Тверская, ну хоть Юго-Западная. Думаю, что в 10 минутах от неё квартира по-прежнему имеет бонус к цене.
Возможно :) зато я знаю несколько историй (довольно давних, правда), которые начитаются со слов «Продал я квартиру и… » А дальше там несколько вариантов (пошёл на ФР, купил большегруз, купил рыбный цех, раскидал по депозитам). И все эти вариант объединяет одно — результат.
Глянуть на Forbes-Global — граждане с мульти-ярдами предпочитают ничего собственного не иметь.
Кроме скромного непубличного офшорного траста, владеющего мега-корпорациями, через сотню-другую дочек-внучек.
Как говорил бандит Олежка, который привлекался для работы с наиболее сложными дебиторами — «А чё с ниво взять? У ниво, как у туриста — только хер и кеды».
Особенно впечатляет, как через эту конструкцию можно выстраивать наследование, защиту активов и правила передачи капитала.
Теперь остается только дисциплинированно делать свое дело и надеяться, что сложный процент когда-нибудь приведет и к такому масштабу задач.
Странно что большинство вообще его пропустили…
при ссср
владели — частными домами
и кооперативными квартирами
т.е можно было купить кооперативную квартиру и продать
но на дом были жесткие ограничения — 14 метров на человека не больше… иначе могли отобрать — подселив жильца на избыточную жилплощадь...
Ну не все, а так вообще логично — зачем покупать корову если нужно только молоко?
Росстат вроде дает среднюю по России 115тыс. Даже медианную иногда публикуют, она в районе 60 тыс.
Александр, а вы верите?
Росстат вообще кудесник...
Когда у нас были зарплаты по 25 тысяч до налогов, он уже среднюю 40+ рисовал по региону...![]()
![]()
Наверно у них логика при подсчетах такая — если зарплата слишком маленькая, это фигня, а не зарплата и в подсчетах ее не учитываем!
1. финансовая подушка. 2. Собственное жилье. 3. Накопление на пенсию.
Далее цели должны адаптироваться.
Золото тоже не выглядит оптимальным: там нет денежного потока, а динамика часто рваная — импульс и долгий простой.
А теперь давайте постоим на рост стоимости с 2020 года. И вы поймете, что 30% там не пахнет. Там будет по 15% в год. То есть в коммерции с 2020г вы получали по 20% ( если прям очень плохой объект, и до 30%, если уже с умом подошли к покупке.
На моем опыте, расходы составляют 6-8% от выручки.
В своей статье я как раз пишу про золотую середину. Своя недвижимость — это в первую очередь про комфорт и безопасность. Когда ты в ней живешь, тебе абсолютно плевать, сколько она сейчас стоит на рынке, потому что ты не собираешься ее продавать. А вот для получения реального, прогнозируемого дохода и сохранения ликвидности (чтобы деньги всегда были под рукой) обычным людям гораздо лучше подходят те же облигации, акции или фонды ликвидности, каждому свое. Баланс — наше всё!
С бетоном надёжнее и тело защищено, хоть как-то, у деда 4 Волги в банке было в 1991 ((