BoxMaker_invest, 

В 2009 году я впервые открыл брокерский счет и прошел классический путь: сначала эйфория и удвоение капитала, потом просадки на 50%, фиксация убытков, неудачные инвестиции в фонды и вывод средств.

А дальше с 2010 по 2021 год была просто реальная жизнь. Фокус сместился на семью: покупка машины, свадьба, первое путешествие за границу, рождение ребенка, покупка недвижимости и ремонт. В эти годы биржа была на паузе, счет активно не пополнялся.

По-настоящему системно я вернулся к капиталу только в 2021 году. Сначала сформировал твердую подушку безопасности, заново открыл брокерский счет, завел ИИС и начал инвестировать дисциплинированно, с регулярными пополнениями.

Так что 2,4 млн — это результат осознанной работы последних нескольких лет. А предыдущие годы дали мне самое главное — квартиру, семью и прививку от рискованных вложений.

А 2,4 млн — много это или мало? Понятие абсолютно субъективное. Для кого-то это копейки, для кого-то — состояние. Для меня это результат осознанной работы последних лет и отличный рабочий капитал, который уже сегодня генерирует реальный пассивный доход.

BoxMaker_invest, если вы разницу от перечеркнутого ценника в Пятерочке несете на биржу и покупаете на нее ОФЗ или акции — то да, вы заработали. Много людей так делают? Кэшбэк — это удобный инструмент для пополнения портфеля «из воздуха». Как его ни назови, он работает.

NOble Savage, Классные категории, ещё и 6% кэшбек, но для него нужно от 120 тысяч на карте держать, это потери примерно 1400-1500 рублей в месяц процентного дохода минимум, уверены, что это отбивается?

Schwonder, Так я ваши и не прошу, мне банки платят 😄

Клетчатый, Хобби с положительным матожиданием - большая редкость в наши дни 😉

Виктор Дорн, да, именно. Рынок недвижимости обычно живет не по логике громких новостей, а по логике денег: инфляции, ставок, доступности ипотеки, себестоимости стройки и локального дефицита предложения. Поэтому простые сценарии вида “произойдет X — и бетон сразу рухнет” в реальности чаще не работают. Спасибо за комментарий 👍

Sishon, логика в этом варианте есть, согласен: как временный мост до цикла снижения ставок такой сценарий вполне рабочий. Но для нас это все же лишняя бытовая турбулентность — сдача своей квартиры, съем другой, переезд, дополнительные организационные издержки.

Поэтому пока смотрю на более спокойный путь: сохранять капитал, не дергаться в текущем цикле и ждать более комфортного окна и по ипотеке, и по недвижимости. Но как промежуточный сценарий мысль здравая 👍

Евсей Иванов, да, это справедливое замечание. Московский рынок недвижимости живет по своей логике, и мои цифры по росту вторички относятся к статистике по России в целом, а не к Москве.

Но статья и не была попыткой описать именно московский кейс. Мой основной тезис в другом: капитал и жилье — это разные задачи, и при текущих ставках я не вижу смысла жертвовать первым ради второго. А прикладной расчет уже действительно нужно делать на локальном рынке, здесь вы правы. 

Дмитрий, спасибо! Оценка от человека, который уже реализовал эту цель на практике, стоит десятков комментариев от теоретиков) Рад встретить единомышленника. Инструменты разные, а математика и системность — общие. Жму руку!

Prosecutor, отличная отсылка к классике! Но раз уж мы заговорили цитатами Михаила Афанасьевича, то парирую тем же: фатализм хорош в литературе, а в финансах «Факт — самая упрямая в мире вещь» © 

Sax, 

жму руку за такую дисциплину! Выхватить льготный период под 3% и агрессивно гасить именно тело кредита в этот момент — это математически красивый и грамотный ход.

И вы очень точно подсветили главную мысль: такая спартанская стратегия отлично работает, когда ты отвечаешь только за себя. Без семьи действительно можно (и иногда даже нужно) включить режим жесткой экономии ради мощного рывка в капитале. Плюс у вас коммерция, а там совсем другая (более интересная) математика окупаемости по сравнению с жилой вторичкой.

Искренне желаю, чтобы вы успешно рефинансировались, ведь дальнейшее снижение ключевой ставки — это пока базовый сценарий на 2026 год. Ваша целеустремленность и временные «страдания» с жесткой экономией обязательно окупятся! Удачи вам с этим объектом 🤝

✔ ⓈⒺⓇⒼⒾⓄ:Ⓩ, по поводу роста просрочек — ничего нельзя исключать сейчас. 

Но вот торги по банкротству и аукционы — это всё-таки отдельный и весьма специфический вид бизнеса. Во-первых, там часто требуются живые деньги (с ипотекой на аукцион зайти крайне сложно). Во-вторых, дисконт там дается за огромные юридические риски: выписка предыдущих жильцов, суды, оспаривание сделок. Для человека без опыта — это лишний риск. 

Я за системный и спокойный подход. Мои нервы и время стоят дороже, чем гипотетический дисконт на торгах. Поэтому мой выбор — подождать и купить юридически чистую вторичку у адекватных продавцов. Но сама идея очень интересная в умелых руках, спасибо!

Sax, вы описываете, пожалуй, самую популярную сейчас идею на рынке недвижимости) Логика в ней есть. Но, как вы верно заметили, главный риск — сроки. Мы не знаем, когда ставка уйдет к 12% и ниже. Это может занять и год, и три (надеюсь, что нет). И всё это время мне придется платить банку ипотеку под ставку 16,9% годовых с большой суммы долга.

Для меня это означает одно из двух: либо жестко урезать текущий уровень жизни семьи, либо вытаскивать купоны из моего портфеля облигаций (которые как раз дают 16-17%). В обоих случаях я своими руками останавливаю магию сложного процента и рост своего капитала. Поэтому мне психологически и математически комфортнее растить капитал, пока ставки высокие, и выходить на рынок с бОльшим первоначальным взносом, когда ставки пойдут вниз. 

Евсей Иванов, приветствую постоянных гостей (даже если они не читают статьи 😄). Нет, сегодня никакой лирики про бетон, только чистая математика и графики. Загляните в текст! 

Юрий Близорукий, спасибо за комментарий! Согласен с вами в том, что дешевой недвижимости не бывает, и при снижении ставки цены действительно подрастут - именно это пересечение графиков я и планирую ловить. Но брать ипотеку прямо сейчас под 16,9%, чтобы "опередить" будущий рост цен - это математический проигрыш. Переплата банку съест любую выгоду от текущей цены квартиры. Что касается второго ребенка ради льготной ставки под 6% - семейная ипотека сейчас выдается только на первичку. А это значит, что в финансовое уравнение нужно закладывать капитальный ремонт с нуля, покупку всей мебели и техники, а это уже совсем другая история и математика

Евсей Иванов, спасибо за опыт! Еще раз убедился, что нужно искать вариант с ремонтом :) И капитал на месте и заезжать можно сразу :)

Slan, спасибо за такой развернутый комментарий! Вы затронули самую суть проблемы - как найти баланс между калькулятором и реальной жизнью семьи. Что касается идеи перекрывать платежи по ипотеке купонами от облигаций - тут математика, к сожалению, не сходится. Ставка по ипотеке на вторичку для меня сейчас составит около 16,9%. При этом мой портфель облигаций (он состоит наполовину из длинных фиксов и наполовину из флоатеров) дает те же 16-17% годовых. Если я начну вытаскивать купоны на оплату процентов банку, я просто своими руками убью сложный процент. Мой капитал перестанет расти. Поэтому для меня сейчас математически выгоднее вообще не трогать портфель, дать ему работать на полную мощность, реинвестировать доход и просто дождаться более низких ставок по ипотеке. А вот в остальном, про отложенную жизнь, накопленное недовольство бытом и взрослеющего ребенка - вы абсолютно правы. Это как раз то, что разрывает мозг. Сыну 11 лет, его детство с нами в этой квартире не бесконечно. Идея с тем, что ипотека дает стимул больше зарабатывать и быстрее ее гасить — отличная, для многих это супер-мотиватор. Но я человек системный, мне психологически комфортнее двигаться по плану, без создания искусственного стресса в виде дорогого долга. Пока продолжаем копить, закрывать старый дешевый автокредит и смотреть, когда пересекутся графики ставок и цен на недвижимость. Еще раз спасибо за ваш взгляд со стороны, очень ценно!

Milediira, спасибо, что поделились! Очень знакомая ситуация с поисками на вторичке - найти квартиру «заезжай и живи» сейчас непросто, а добавлять в уравнение такую опасную переменную как ремонт не хочется вдвойне. Отвечая на ваши вопросы: мой публичный портфель + накопительные счета = 3,5 млн рублей. Их хочется сохранить в идеале, добрав нужную сумму адекватной ипотекой. Что касается «не откладывать жизнь на года» - тут я с вами абсолютно согласен! Поэтому вопрос стоит в том, чтобы подождать до 2028-2029 года, то есть горизонт ожидания всего пара лет. А если ставка так и не упадет до 8-10%... Это вполне возможно. Я пока ориентируюсь на ключ в районе 12% и жду конца года, чтобы обновить расчеты. Желаю удачи в ваших поисках!

MATEMATNK, отличный план, но он решает проблему ребенка, а не наш с супругой жилищный комфорт прямо сейчас) Трешка - это не инвестиция, это пассив для повышения качества жизни. Я не выбираю между трешкой и однушкой. Я выбираю между «взять ипотеку сейчас» и «взять ипотеку через 2-3 года».

æœ, мы сейчас уходим из математики в философию) В моей финансовой модели покупка 3-комнатной квартиры - это константа, базовая потребность семьи для нормального комфорта (кабинеты, личное пространство). Вопрос поста не в том, ЧТО покупать, а в том, КАК математически выгоднее это профинансировать. А стартовый капитал/однушка для ребенка - это совершенно отдельная финансовая цель, под которую будет работать свой горизонт планирования.