То есть ваши лыжи и велобагажник «снимают» у вас квартиру за ~215 000 ₽ в месяц (именно столько приносили бы 17 млн ₽ даже в простых ОФЗ под 15% годовых — более 2,5 млн ₽ в год упущенного дохода плюс коммуналка!). И после такой эталонной «эффективности» управления капиталом вы переживаете за мои риски? :)

По существу остальных тезисов:

Про «риск остаться без работы и без денег»: Заметьте, вы скромно промолчали про свою вчерашнюю ошибку со сложением 85 + 60 = 145 т.р. :) А ведь вся суть сохранения 4,5 млн ₽ на брокерском счете при ипотеке как раз в том, что даже при полной потере работы эти 4,5 млн ₽ позволяют спокойно обслуживать кредит годами или погасить его. Остаться «без денег» можно только в одном случае — если бухнуть весь капитал в покупку за кэш и обнулить счета.

Про аренду и ставки:

Вы теоретизируете, а статистика за 2023–2026 годы показывает практику: как только рыночная ипотека стала заградительной, спрос массово перетек в аренду, и ставки найма взлетели на 40–70% и в столице, и в регионах. А насчет роста номинальных рублевых зарплат и цен на 5–10-летнем горизонте — просто вспомните, какие зарплаты и цены на аренду были в 2016 году и какие сейчас.

Но за «кладовку для лыж стоимостью 2,5 млн ₽ в год упущенного купонного дохода» — отдельный респект :) 

SVG, разрыв в 5% — это классическая теория, которая работает в стерильных условиях. Но она не учитывает цену ликвидности и риск-менеджмент. Ликвидность: Обнулить 4,5 млн ₽ капитала при текущей волатильности рынка — это риск остаться без подушки в самый неподходящий момент. Разрыв в доходности, который я «недополучаю» (те самые 1,5–2%), — это по сути страховая премия, которую я плачу за то, чтобы мой капитал всегда был под рукой, а не был замурован в бетон. Налоговые вычеты: Этот «разрыв» практически полностью перекрывается государством через возврат 390 тыс. ₽ по процентам и 520 тыс. ₽ имущественного вычета — опции, которой просто не существует при покупке за наличку. Антихрупкость: В моей схеме при любой ставке ЦБ у меня остается квартира + работающий капитал. В «валидной» схеме при любых форс-мажорах у вас остается только квартира и ноль на счетах.

Ипотека сегодня — это не про «попытку заработать на разнице ставок», а про сохранение гибкости. А цифры — это просто инструмент, чтобы доказать, что эта гибкость не стоит неподъемных денег.

Goldy Bug, странная арифметика аренды: Вы пишете, что снимать трешку за 45–50 тыс. ₽ разумнее, «даже если не сдавать свою». То есть вы предлагаете заморозить 6 млн ₽ в пустующей двушке (платя за нее еще ~6 тыс. ₽/мес коммуналки) и сверху безвозвратно отдавать чужому дяде по 550–600 тыс. ₽ в год за аренду? У меня ведь выбор стоит не между «арендой и покупкой с нуля», а между тем, как именно доплатить недостающие 5 млн ₽ при обмене своей двушки на трешку — вынуть их из своего капитала (обнулив счета) или взять ипотеку, сохранив капитал в работе и забрав до 910 тыс. ₽ налоговых вычетов.

Про ставку 4–6% и «максимальные цены»: Ставка 4–6% все эти годы существовала только на первичку от застройщиков, где цены действительно раздули под льготные программы. А мы берем готовую вторичку, которая уже больше двух лет живет при жестких рыночных ставках без всяких льгот — там вся спекулятивная пена давно сошла.

Про молоко в магазине: Сравнение красивое, но если в магазине у дома закончилось молоко — я за 3 минуты куплю его в соседнем :) А если собственник съемной квартиры решит её продать, то срочный переезд семьи с ребенком (привязанным к конкретному садику/школе в районе) и горой вещей в регионе, где нормальные трешки с хорошим ремонтом в нужной локации выходят штучно — это совсем не поход за молоком.

А в Москву с видом на Кремль я и не стремлюсь — нам и в Сибири отлично живется :)