Информация
Блог им. Raiseran
Квартирная дилемма на 5 млн ₽: почему при ставке 14% я не трону капитал, а пойду в ипотеку
- 26 октября 2026, 09:47
- |
Полгода назад я поднимал тему своей жилищной дилеммы: семье нужна квартира просторнее, разрыв в цене — 5 млн ₽. Весной я стоял перед выбором: копить или брать ипотеку в 2027 году. Прошло полгода, автокредит почти закрыт, а ситуация на рынке заставила нас принять окончательное решение.
Что изменилось за 6 месяцев:
- Портфель как хедж. Ставка 14% стала новой реальностью, а прогноз ЦБ на 2027 год (12,5–13,5%) исключил надежды на «быстрые» однозначные цифры. Мой портфель во флоатерах отработал этот период отлично: доходность с начала года >15%, что выше рынка недвижимости и индекса корпоративных облигаций.
- Краш-тест пройден. Мы полгода жили в режиме «репетиции ипотеки», откладывая по 85 000 ₽/мес. Результат: капитал вырос с 3,5 до 4,5 млн ₽ (портфель 3,0 млн ₽ + подушка 1,5 млн ₽).
- Рынок бетона стоит. Пока мы копили, цены на большие вторички замерли.
Почему решение — ипотека, а не продажа активов?
Многие скажут: «Продай всё, добавь 500к и возьми без кредита». Моя позиция иная:
- Комфорт здесь и сейчас. Ждать 2–3 года ради Excel-победы над банком — плохая сделка со временем.
- Ликвидность — святое. Обнулить 4,5 млн ₽ накоплений ради бетона = лишить себя купонного потока и «подушки».
- Математика потоков. При текущей ставке капитал генерирует доход, который частично компенсирует стоимость обслуживания кредита. Плюс, «репетиция» доказала, что мы тянем платёж 85 000 ₽ из текущих доходов, что позволит агрессивно гасить долг досрочно.
В 2027 году мы берем ипотеку на 5 млн ₽ на 12 лет, не трогая основной портфель. При снижении ставки — рефинансируемся.
А как бы поступили вы? Обнулили бы капитал, чтобы не кормить банк, или предпочли бы «плечо» в ипотеке, сохранив работающие активы?
P.S. Пишу о психологии денег: как привычки, страхи и желания влияют на финансовые решения. Делюсь личным опытом, банковскими лайфхаками и книгами о финансах. От порядка в бюджете — к капиталу и финансовой независимости.
Мой канал: https://t.me/Pro_Personal_Finance
Публичный портфель: https://snowball-income.com/public/portfolios/ubddsqbdxhafuqzsdvxd
теги блога Raiseran
- FIRE
- IMOEX
- LQDT
- YTM
- альфа банк
- Балтийский лизинг
- банки
- банковские карты
- Бенджамин Грэм
- бюджет
- ВИМ Ликвидность
- восточная стивидорная компания
- ВСК
- ВТБ
- Газпром нефть
- ГТЛК
- Деньги из воздуха
- диверсификация портфеля
- дивиденды
- дисциплина
- дисциплина в трейдинге
- долгосрок
- доходность облигаций
- дюрация
- иис
- иис-3
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- Инвестиционная стратегия
- инфляция
- ипотека
- ипотека в России
- итоги года
- итоги месяца
- КАМАЗ
- капитал
- кешбэк
- ключевая ставка ЦБ РФ
- Книги
- корпоративные облигации
- кредитный риск
- купонные выплаты
- купоны
- купоны по облигациям
- лимиты
- личные финансы
- Личные финансы и мечта
- Личный опыт
- Магнит
- марков
- мобильный пост
- МосБиржа
- накопление
- накопления
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- Облигации
- обучение
- Озон-банк
- ОТП Банк
- ОФЗ
- ошибки в трейдинге
- пассивный доход
- пассивныйдоход
- Пенсия
- пополнение счёта
- портфель
- портфель инвестора
- привычка
- Промомед
- психология
- психология инвестирования
- публичный портфель
- Разумный инвестор
- рациональное мышление
- рецензия на книгу
- риск менеджмент
- Сбережения
- Селигдар
- семейный бюджет
- система
- сложный процент
- стоимостное инвестирование
- Т-банк
- трейдинг
- управляемый хаос
- Финансовая грамотность
- финансовая свобода
- флоатеры
- фонд денежного рынка
- фондовый рынок
- фонды денежного рынка
- хулиномика
- ЦБ РФ
- частный инвестор
- экономика
- Эмоции в трейдинге
- эффективность
- яндекс банк
- Яндекс-банк
а задача «обогнать банк» по ставке и не стоит — тут математика работает тоньше:
Спред съедается налоговым вычетом. Против ипотеки на 5 млн ₽ под ~17,5% у меня работает 4,5 млн ₽ капитала под ~15,5–16,5%. Разница в пользу банка — около 7–8 тыс. ₽ в месяц (~90 тыс. ₽ в год). Но мы с супругой еще ни разу не забирали налоговые вычеты за жилье: это 520 000 ₽ на двоих за покупку + до 390 000 ₽ за ипотечные проценты (которые без ипотеки вообще не получить). Итого 910 000 ₽ возврата от государства, что с запасом перекрывает весь спред на годы вперед.
Падающий остаток против растущего. В аннуитетной ипотеке 17,5% начисляются на падающий остаток долга (особенно с досрочкой), а в облигациях 16% работают на растущий капитал за счет реинвеста купонов. А в конце срока тело кредита сгорает в ноль, тогда как тело облигаций возвращается обратно на счет.
Поэтому сохранить 4,5 млн ₽ ликвидности и зафиксировать цену замершей вторички сейчас (с последующим рефинансом ставки вниз) — даже чисто математически выгоднее, чем обнулить счета в бетон.
Остается только психологический эффект страховки — случись к примеру гиперок или дефолт по типу 98 года или еще какая хворь развивающихся экономик, у вас капитал частично сгорит, но хоть квартира останется с ежемесячным ипотечным платежем в размере стоимости чашки кофе))
Если в экономике всё идет штатно и ставка ЦБ плавно снижается — мы спокойно рефинансируем ипотеку вниз и гасим её досрочно, а небольшой спред в пользу банка на старте полностью перекрывается налоговыми вычетами (за покупку и ипотечные проценты мы с супругой вернем до 910 тыс. ₽).
А если случается любой инфляционный форс-мажор — у семьи есть и физический актив (просторная квартира с фиксированным рублевым платежом), и 4,5 млн ₽ живых денег под рукой на любой случай. За такую двухстороннюю страховку я и голосую.
2 — если просто предположить что это 18% (более-менее реалистично) — это 85к в месяц на 12 лет. То есть никакого «агрессивно гасить досрочно» возможности нет. У Вас переплата 144%, и плата за квартиру 85к в месяц. Если бы могли платить скажем 140-150к в месяц тогда да, хорошая агрессивная досрочка.
3 — можно взять на 11 лет и платить 87к — переплата 130к. Хотя конечно ничего не мешает просто гасить каждый месяц на 87к, отправляя лишнее на снижение платежа.
Ну и «нужна квартира попросторнее» наверное подразумевает продажу старой. Кроме «в тестовом режиме откладывали по 85к» интересно было бы узнать город, что купили и что продали (сколько получилось уговорить скинуть и сколько с вас скидки выдавили при продаже) и так далее. Интересно же :-). А так сферический конь в вакууме, просто упражнение на бумажке.
Насчёт «а как бы поступили вы» (кстати, универсальный признак что история просто высосана из пальца для вовлечения народа в обсуждение асбтрактной идеи).
на самом деле я тоже имел достаточно для покупки, но взял ипотеку рыночную и гашу быстро. Но это меет хоть какой-то смысл если есть возможность закрыться за несколько лет.
у меня 17.2%. Брал при ставке 16%. Платёж в 5 раз выше чем была аренда, а фактический я загонял в 9 раз выше. (если бы денег хватало только на обязательный платёж то даже не подумал бы брать).
Ну ок, у вас есть план, обсуждаете его с обществом. За недостатком контекста советы будут совершенно разными. Относиться к ним нужно соответственно — они не про ваш фактически сценарий следующего года (который и вам то неизвестен ещё до конца), а про то что люди дорисовали себе в голове. Относиться к этому нужно соответственно.
Но вот например старую хату (если это апгрейд), наверное стоит продать а не сдавать для уплаты процентов. Смысла в этом мало (у меня подобная ситуация, по разным причинам продать не могу. Аренда даёт в 3-4 раза меньше чем получалось бы продай я и вложи куда. Плюс хата в таком месте что за пару лет не подорожала, в отличие от той что купил).
я смотрел цены и свои доходы/капитал в исторической перспективе. Мог бы (по доходам) взять ипотеку в 17-18м году. Вытряхнув капитал на взнос. Платёж был бы в 2 раза больше аренды, и сейчас долг не сильно уменьшился бы, а капитала нового было бы мало. Но главное, случись чего со мной, крыть ипотеку было бы нечем, поэтому отложил. Недавно взял квартиру — вышло на 50% дороже. Но капитал перекрывал долг в три раза — то есть в новом варианте это было уже совершенно безопасный вариант. Подождал 6 лет — вышло лучше. Но это ведь частный случай, большинство историй не повторяются.
а вообще история что низкая ставка это хорошо — фигня. Вон держу рядом открытую историю из Купртино — домик стоит арендовать 6к в месяц. При этом он выставлен на продажу за 3м. Первый взнос за это счастье 600к, ипотека под 7.5% в 16.8к в месяц, налоги на недвигу 3к в месяц, а там ещё и страховки... Всего лишь несколько лет дико низких процентов задрали ценники сейчас так что по «нормальной рыночной ипотеке» получается жопа. Хотя казалось бы, разумные 7.5%.
А вестами вторичка уже дошла достаточно близко к первичке.
Вообще «правильно или неправильно» — это только задним числом понятно. Ошибка выжившего. Если все заталирись удачно во время ковида — полодцы. С другой стороны — вот в 14м народ сметал недвигу, спасал деньги. А она потом до 18го года практически в стагнации была. Особенно молодцы кто хватал недвигу, скидывая баксы. До того как рубль сложился вдвое. Тем вообще «повезло». Так что… только задним числом будет понятно.
Через месяц сбежал)
(я сам брал 130к ипотеку при аренде сопоставимой хаты за 40-50к).
Насчёт «ментально идея с арендой не близка» — составьте график рыночной ипотеки на 20-30 лет, посмотрите сколько дарите банку, а сколько уходит «за своё» — там будут копейки. Плюс за все косяки в хате отвечаете сами а не арендодатель.
при ипотеке под 5% идея валидная + давно уже ходят выводы, что есть разрыв ставки межу доходом и ипотекой >5, то стоит гасить
Отрицательный спред в 1,5–2% между рыночной ипотекой (~17,5%) и портфелем (~16%) — это всего 7–8 тыс. ₽ в месяц платы за то, чтобы не остаться с нулем на счетах, а сохранить 4,5 млн ₽ ликвидности.
Этот спред на годы вперед перекрывается налоговыми вычетами (за покупку на двоих с супругой и по ипотечным процентам мы вернем до 910 тыс. ₽).
Входная ставка по ипотеке не вечна — через 1–2 года её можно рефинансировать вслед за ЦБ, а вот вытащить обратно деньги, замурованные в бетон, уже не выйдет.
Я абсолютно не удивлюсь, если через «1-2 года» ставка ЦБ будет выше сегодняшней.
Если ставка ЦБ пойдет вниз — я рефинансирую ипотеку и снижу платеж, а длинные фиксы в портфеле вырастут в теле.
Если через 1–2 года ставка ЦБ будет выше сегодняшней — моя ставка по ипотеке уже жестко зафиксирована в договоре, банк её поднять не может. Зато вся моя подушка (1,5 млн ₽ в LQDT и на накопительных счетах под ключ) плюс 55% облигационного портфеля во флоатерах и короткий фикс до декабря автоматически начнут приносить доходность выше моей ипотечной ставки. То есть при росте ключа уже мой капитал начнет зарабатывать положительный спред поверх ипотеки.
А в Москву с видом на Кремль я и не стремлюсь — нам и в Сибири отлично живется :)
Посмотрите с другой стороны… Да Вы потеряете подушку 4.5… НО плохо ли это? Ведь у Вас останется 85 т. в месяц денег от дохода обычного(от работы), которые не надо отдавать, и налог с них тоже платить уже не надо.В год это 1020000 -, а если инвестировать каждый месяц в облиги -еще больше, т.е. за 4 года вы восстановите подушку и НИЧЕГО платить банку, как при ипотке, следующие 8 лет не надо будет-прикиньте, как может вырасти капитал через 12лет +85 т.р. -через 4г можно уже тратить на семью(можно и дальше и ивестировать, как выберите)… К тому же --при инфляции -доход этот будет увеличиваться (от работы), в отличие от тела облигаций(если не флоутеры)…
Понимаю, что тяжело психологически принять, что не будет подушки 4.5млн сразу и на 4г… Но это -иллюзия. При такой схеме как у ВАс -они уже не ваши, а банка, станут вашими -нескоро(10-12 лет) и скорее всего сильно потеряют в ценности за этот срок + лишняя возня с расчетами по ипотеке и вычетам и золог жилья. А вычеты Вы и так получите с доходов от ЗП. А 4г -быстро
пролетят.
Ваша же схема выглядит оправданой при покупке облигаций с фикс. ставкой сейчас на 4,5 млн. на весь срок и условием, что ставка будет снижаться достаточно быстро и ипоткеу вы потом рефинансируете на более низкую.
.