Квартирная дилемма на 5 млн ₽: почему при ставке 14% я не трону капитал, а пойду в ипотеку
Полгода назад я поднимал тему своей жилищной дилеммы: семье нужна квартира просторнее, разрыв в цене — 5 млн ₽. Весной я стоял перед выбором: копить или брать ипотеку в 2027 году. Прошло полгода, автокредит почти закрыт, а ситуация на рынке заставила нас принять окончательное решение.
Что изменилось за 6 месяцев:
- Портфель как хедж. Ставка 14% стала новой реальностью, а прогноз ЦБ на 2027 год (12,5–13,5%) исключил надежды на «быстрые» однозначные цифры. Мой портфель во флоатерах отработал этот период отлично: доходность с начала года >15%, что выше рынка недвижимости и индекса корпоративных облигаций.
- Краш-тест пройден. Мы полгода жили в режиме «репетиции ипотеки», откладывая по 85 000 ₽/мес. Результат: капитал вырос с 3,5 до 4,5 млн ₽ (портфель 3,0 млн ₽ + подушка 1,5 млн ₽).
- Рынок бетона стоит. Пока мы копили, цены на большие вторички замерли.
Почему решение — ипотека, а не продажа активов?
Многие скажут: «Продай всё, добавь 500к и возьми без кредита». Моя позиция иная:
- Комфорт здесь и сейчас. Ждать 2–3 года ради Excel-победы над банком — плохая сделка со временем.
- Ликвидность — святое. Обнулить 4,5 млн ₽ накоплений ради бетона = лишить себя купонного потока и «подушки».
- Математика потоков. При текущей ставке капитал генерирует доход, который частично компенсирует стоимость обслуживания кредита. Плюс, «репетиция» доказала, что мы тянем платёж 85 000 ₽ из текущих доходов, что позволит агрессивно гасить долг досрочно.
В 2027 году мы берем ипотеку на 5 млн ₽ на 12 лет, не трогая основной портфель. При снижении ставки — рефинансируемся.
А как бы поступили вы? Обнулили бы капитал, чтобы не кормить банк, или предпочли бы «плечо» в ипотеке, сохранив работающие активы?
P.S. Пишу о психологии денег: как привычки, страхи и желания влияют на финансовые решения. Делюсь личным опытом, банковскими лайфхаками и книгами о финансах. От порядка в бюджете — к капиталу и финансовой независимости.
Мой канал: https://t.me/Pro_Personal_Finance
Публичный портфель: https://snowball-income.com/public/portfolios/ubddsqbdxhafuqzsdvxd
2 — если просто предположить что это 18% (более-менее реалистично) — это 85к в месяц на 12 лет. То есть никакого «агрессивно гасить досрочно» возможности нет. У Вас переплата 144%, и плата за квартиру 85к в месяц. Если бы могли платить скажем 140-150к в месяц тогда да, хорошая агрессивная досрочка.
3 — можно взять на 11 лет и платить 87к — переплата 130к. Хотя конечно ничего не мешает просто гасить каждый месяц на 87к, отправляя лишнее на снижение платежа.
Ну и «нужна квартира попросторнее» наверное подразумевает продажу старой. Кроме «в тестовом режиме откладывали по 85к» интересно было бы узнать город, что купили и что продали (сколько получилось уговорить скинуть и сколько с вас скидки выдавили при продаже) и так далее. Интересно же :-). А так сферический конь в вакууме, просто упражнение на бумажке.
Насчёт «а как бы поступили вы» (кстати, универсальный признак что история просто высосана из пальца для вовлечения народа в обсуждение асбтрактной идеи).
на самом деле я тоже имел достаточно для покупки, но взял ипотеку рыночную и гашу быстро. Но это меет хоть какой-то смысл если есть возможность закрыться за несколько лет.