Фонд арендный PRO: чистая ставка в веру команду
1. Довольно странный ответ на счёт того, что они не знают почему торгуются ЗПИФы ниже СЧА. Ценообразование ЗПИФ с фиксированной и не сильно растущей арендой во многом близко облигационному. Это не акция роста где X в будущем. Тут предсказуемый денежный поток и логично, что дисконтирование будет давать некую цену которая может оказаться не конкурента с альтернативами, в первую очередь облигационного сегмента.
Примечание:
4-7% % -это мало. Инфляция за прошлые 10 лет (одна из оценок) :
2013: 9,45
2014: 14,33
2015: 15,89
2016: 8,37
2017: 5,49
2018: 7,24
2019: 6,02
2020: 7,89
2021: 11,37
2022: 13,06
2023: 16,78
Можно конечно тут поспорить и порассуждать, брать ЦБшную (ниже) или индекс ольвье (выше) или цены на авто (ещё выше). Но в любом случае -не 4 %, 4% это эталон. К которому стремиться. Таргет для EM экономик.
А какая будет? Штатный экстрасенс в отпуске. Но рынок закладывает -куда больше, на горизонте пары лет больше 10%. Почему я так считаю?
— ключ в 16% не останавливает кредитование, потребление и инвест активность. Инфляционные ожидания сейчас 14% (инфа с сайта ЦБ).

Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было  когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п

Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.

Позиционирует себя как мага профи и владелец объектов недвижимости. С 19 когда твердит что недвижимость дорогая и не надо покупать.
Хотя смотрю-куча людей далеких от финансов зашло в ипотку льготную в 20том. Получили уже удвоение стоимости недвижки (отчасти бумажная т к образовался спред в 40% между первичкой и вторичкой). Но в любом случае, если не нужно для жизни могут сдать- аренда покроет платеж по ипотеки при минимальном взносе.+ ещё останется. И кредит будет сгорать потихоньку- у них он под 5.5-6%, при существенно более высокой инфляции и ключевой. Плохо?
Попался ролик его.  Аж пригорело. Вначале показывает график цены недвижимости в золоте- подобрал актив для красивой картинки.
А потом рассказывает а вот вы могли купить не квартиру пика, а акцию его в и она выросла в 2.5 раза. И вообще я продал квартиру вначале доллар, после начала СВО продал, купил упавшие акции и теперь в шоколаде.
Интересно как человек угадайку пытается превратить как формулу успеха. 
Выбрать на обум акцию  показав рост- ну дак так можно и обувь России  выбрать.

ищу жильё. для себя. Смотрю объявления. Во например
«ARTSTUDIO Moskovsky, (3*) предлагаются в аренду дизайнерские апартаменты категории STUDIO/СТУДИЯ, площадью 24 кв м (26).

Стоимость аренды в месяц от 48 000 рублей + КУ 10 000 рублей. Одна влажная уборка в месяц в подарок!
»
При этом студию в отличном состоянии рядом можно взять за 30. Кто такое арендует- не понимаю.

Несколько предложений от застройщиков для инвестиции в подобные объекты. Причём заявляют о гарантированом доходе. У кого то на год после сдачи фиксирована ставка. А дальше как сдадут- их комиссия за управление в 20% (дороговато)
Кто то заявляет о возможности договор с ними аж на 15 лет. Правда индексация только с 6 года и то- на 5% в год (что вероятно ниже инфляции+ за первые пять лет она пропущена).

Присматриваюсь к недвижке. К бумажной (не физической)

информации куда меньше чем по акциям и облигациям. поэтому поделюсь информаций.

Инструменты: рейты на западе, ЗПИФ недвижимости у нас. Часть  фондов (активо например)  на биржи не торгуются и покупаются только через УК или агентов. С прелестями вроде наценки при входе и «скидке» на выходе, если продаешь раньше чем год (= высокий спред). У того же кого то есть биржа внутреняя, но по мне это сильный риск ликвидности и не слишком удобно. Хотя доходность могут быть выше биржевых. Есть даже фонды не на аренду, а на на строительство и доходности выше (впрочем-и риски тоже).

Плюсы:

-В теории- меньшая волатильность чем у акций. Вы покупаете стоимость недвижки, а не дисконтированный поток и перспективы роста .  А мы знаем как при изменении этих перспектив акции могут складываться в разы. А уж если у растущей перспективной компании перспективы вдруг исчезли- см полёты биотехов не получивших одобрения от FDA и плёт на 95% вниз TAL после реализации регуляторных рисков.

Пермский Край 🚀

Средняя стоимость м², вторичка 66 102 ₽ к цене -1 550 ₽

Средняя стоимость м², новостройки

108 900 ₽  к цене +3 737 ₽

Дисконт в 1.6 раз

В Питере вторника

192 616 ₽
к цене  -9 169 ₽

Первичка  240 072 ₽
+10 072 ₽

Дисконт 1.2

На январь 20 было  

по Питеру 135826/122016=1.13 раза

По Перми

66768 /47544 =1,40434124179707

Разница очевидно из за льготной ипотеки. Но ей не исчерпывается. Падение второчи очевидно из за  негативного экономического прогноза населения и снижение потребления (тем более такого большого). А первичка видимо растёт на росте затрат застройщиков.

Но:
1. при падение ключевой ставки разница между льготной ипотекой и обычной будет падать. И уже не окупать в 1.6 раз. Сейчас домклик мне показывает проценты 10.5/6.7%. Предпочитают брать первичку- это понятно.

2. Время. Либо у нас стагнация идёт надолго- тогда и спрос  и на первичку упадёт, снижение спроса-> меньше новых строек-> снижение предложение через 2-3 года и гармонизация рынка.
Или в себя приходим быстрей. Стоимость оборачиваемости денег увеличивается, рост инфляция, падение гос облигаций с ростом доходности и на росте экономической активности рост недвижки

Источники: sberindex.ru/ru
opendata.domclick.ru/offers/table/permskiy-kray/last-30-days/

В прошлом году ещё получил одобрение ипотеки. сегодня начал оформлять сделку в ВТБ. не до конца сделали- что то у них не сработало. В чём идея- я жду инфляции. И из за девальвации валюты  и из за сломанных цепочек поставок и из за более дорогой стоимости новых (через прокладки в нейтральных странах). Короче- я практически исключаю инфляцию ниже полной ставки по кредиту (процент банка+ страховка). И скорей готов увидеть, например 30 процентов инфляции в этом году, и 20 в следующем. не удивлюсь и 50. ЦБ вероятно будет заливать кризис  деньгами (а что он ещё может тут сделать?). По крайней мере прошлые кризисы приносили высокую инфляцию. 
Цель- что бы цена в рублях кредита «сгорела» с инфляцией. 

+ хэдж на облигации. им будет при открытии биржи очень плохо. при таком раскладе как сейчас классическая диверсификация акций и облигаций явно не спасёт. упадут и акции и облиги. В последнюю торговую пятницу длинные ОФЗ давали 11%, улетят они при ставках в банках и непонятном будущем- не хило. Большей частью бумаги короткие (до 3 лет). но даже облиги сбера с погашением летом 23 в ту же пятнцу по 80% продавались. Не говоря уже по ВДО. Причём если норникиль (самая крупная позиция) с хорошими шансами через сколько то лет может обновить хаи, то вот с облигациями- печаль- беда

Из минусов- есть риски (огромные) снижения платежеспособности населения и соответственно падение цен из за низкого спроса. Да и цены сейчас где то на грани пузыря. С другой стороны- часть себестоимости завязана на импорте.  и это предпосылка к увеличению. Сильно повлиять может естественно гос-во, но его воздействия мы не знаем. сейчас вот льготную ипотеку для ипотеку лоя сотрудников ай ти компаний заявили