Рентал ПРО ЗПИФ: ставка в веру в команду

Фонд арендный PRO: чистая ставка в веру команду
1. Довольно странный ответ на счёт того, что они не знают почему торгуются ЗПИФы ниже СЧА. Ценообразование ЗПИФ с фиксированной и не сильно растущей арендой во многом близко облигационному. Это не акция роста где X в будущем. Тут предсказуемый денежный поток и логично, что дисконтирование будет давать некую цену которая может оказаться не конкурента с альтернативами, в первую очередь облигационного сегмента.
Примечание:
4-7% % -это мало. Инфляция за прошлые 10 лет (одна из оценок) :
2013: 9,45
2014: 14,33
2015: 15,89
2016: 8,37
2017: 5,49
2018: 7,24
2019: 6,02
2020: 7,89
2021: 11,37
2022: 13,06
2023: 16,78
Можно конечно тут поспорить и порассуждать, брать ЦБшную (ниже) или индекс ольвье (выше) или цены на авто (ещё выше). Но в любом случае -не 4 %, 4% это эталон. К которому стремиться. Таргет для EM экономик.
А какая будет? Штатный экстрасенс в отпуске. Но рынок закладывает -куда больше, на горизонте пары лет больше 10%. Почему я так считаю?
— ключ в 16% не останавливает кредитование, потребление и инвест активность. Инфляционные ожидания сейчас 14% (инфа с сайта ЦБ).
— акции не упали как полагается при высокой реальной ставки. Ставка не очень большая если мерить относительно инфляции, акции же лучше облигаций в такой ситуации и хотя бы частично абсорбируют инфляцию. Была бы реальная 16% над инфляцией- люди бы несли деньги -безрисковая доходность это повод не авто купить а депозит открыть. А вот если ожидается что авто подорожают по более за год..
  
— для взгляда на 10 лет смотрим кривую доходности ОФЗ. И сравниваем традиционные облиги с фиксированным купоном с флоатерами-линкерами. Исторически фиксированная доходность с эталонным рейтингом (ОФЗ) давала порядка 2.5 над тем где есть индексация телу на инфляцию ( пусть и официальную, тут облигационеры со стажем могут поподробней написать).
— А с чего инфляции то падать вдруг. Если она высокой была в мирное время, а сейчас мы и рост m2 видили, и расходы на военных, ВПК, вдовьи 7.4 миллиона (+ ежемесячную компенсацию) и далее по списку.

Хотя если Вы оптимист то можно и купить- инфляция будет 1% а идекнесация, скажем 5%. Хотя оптимисты мне кажется уже давно в облигах с дюрацией максимальной сидят))

К тому же напомню, что у нас дисбаланс структурный
ЗП получают и те кто в гражданке трудится и те кто на ВПК/в армии. А объекты потребления производят только первые. То есть объёмы производства то не растут -наращивать их сложно. Нужны инвестиции и технологии. Вторые затруднительно ввозить из за санкций, а первое сложно наращивать из за растущего налогового давления.
У нас в рамках популистскойкомпенсации за неудобства вызыванные нынешней ситуацей заявлена очередная волна социалки (поддержка материнство, многодетности), но неработающая многодетная мать одиночка потребляет то хорошо, а вот производит? А ещё у нас новые граждане. И територии. И мы помним, что лояльность жителей чечни обеспечивают финансированием длительным региона. И крыма тоже. И думайте, что здесь не так будет? причем даже хуже- мы ведь приросли територией не на которой заводы tsmc расположены. мы получили територии ранее входившие в состав беднейшей европейской страны (ну может молдова конкуренцию составит). Где были остатки промышленности ещё советской. И узнаваемо советские же панельки. И демография была даже хуже чем в РФ. А после СВО, боёв с тяжелой артилерией в боях ещё и надо остаивать. И опять за счёт россиян. Не заплатит то гос-во. Но населения заплатит инфляцией. Уже видим- жителям жилишьные сертификаты даже беженцем из територий новых выдют на кругленькие суммы (одиноко проживающим – минимум 33 м²), а россияне которые тут родились, работают и платят налоги -копите или в ипотеку на 30 лет берите. Мат капиталлы раздают в т ч и за детей рождённых в эпоху когда мат капитал в РФ был, но регионы эти в Россию не входили. Стратегия понятно- жители точно должны прочувствовать, что в статусе быть гражданином РФ лучше чем Украины. Но это очевидно драйвер инфляции. А ещё расходы у страны не обход санкций. И на перенаправление экспорта в дружеские страны. Дружбу ту же строили в 60тых. СП2 построили за €9,5 млрд.  А новая труба в китай, хоть и по земле пойдет, но от целевых бассейнов добыч и до китая не близкий- опять траты.  Инфляция в 4% не проглядывается. Увы.

2. Риск падение стоимости при продажи при долгосрочных договорах. Они как будто не понимают его, а Тимофей правильно сказал. Они апеллируют что стоимость строительства нового объекта вырастит. Это так. Но если договор на 10-15 лет то этот апсайт будет распределен на весь срок. И покупать такое на первичке за 100 % от СЧА- ну такое. У того же паруса есть фонды где в 30 году будет окончание срока- там хоть 6 лет дюдрация. А 15 лет -довольно высокий риск. Ну а их фраза о сравнении с депозитом -фонд для квалов, с такими нюансами и рисками по доходности должен не с самым консервативным инструментом для домохозяек конкурировать, а с акциями.
3. Таблички на счёт обеспеченности индустриальной недвижимостью. Свежо придание. Но вериться с трудом. Мне кажется индустриальной недвижимости у нас туева куча. Спасибо СССР. Просто она не торгуется часто и не сдается на публичном рынке. Какой ни будь сказал построенный под завод входит в него как имущество. У нас даже облачными продуктами в ай ти многие директора не считают приемлемым пользоваться, дабы не нести риски связанные с контрагентам и предпочитают свою инфраструктуру. Не говоря уже о зданиях. На инфографике у них СПБ был и и Мск — мол как мало. Но странно ждать что на невском появиться пром зоны-цена земли не так. Напротив -в том же СПБ и МСК хорошо видно как бывшие пром зоны с корпусами заводов и складами застраиваются жилыми домами- значит их можно продать дороже. Я и в Перми такое видел. Ну а прогнозы по росту от аналитиков- думаю они УЖЕ в цене нынешней активов. В жилой недвижимости, что особенно на СПБ и Москве видно что он уже в цене заложен- чистая аренда даёт куда меньше депозита, заложен именно продолжение миграций в столицы и продолжение роста. Ну а будет ли он дальше? а вот хз. За ростом и рецессии бывают и тогда может быть вакантность высокая. Я помню как в Трц и офисных зданиях в кризисы растёт количество сдаваемых площадей. это из без аналитиков видно. Приходишь просто, а половина площадей за жалюзи- закрылись или съехали прежние арендаторы, а новых нет. Ребята могу заявить -вот в этом и плюс наших долгосрочных договоров. Но мы же не о 10% от аренды говорим, а о росте стоимости активов фонда. Да и с теми же складами- насколько понимаю, в бизнесе долго шел процесс на их минимизацию и экономию через организацию потоков с организацией товара «точно во время». Это не японцы придумали. Это госплан в 1930 году ещё описал. В ковид система дола сбой. Да и торговые войны, санкции. привели к логике «но вот пока ещё концы не обрубили и доллар подешевел закупимся с запасом по более», но когда будет больше стабильности и новые цепочки поставок устаканяться требуемый объём складов может и упасть. Даже ЦОД тоже не уверен что долгосрочный рост. Последние 2 года, да- надо с мощьнойстей в azure и amazon съезжать- санкции. Куданибудь на отечественные или на свои площадки (он премис). Ну а когда съездут надо ли будет дальше расти (тем более себестоимость выросла из за увеличение регулирования, обязательств провайдеров хостинга по хранению передаваемых данных и т.д). 

4. Вкладываться или нет- вопрос веры. И доверия благим намереньям устроителей фондов. И тому что фонд встроиться в производственную цепочку win то win. С одной стороны — есть положительный опыт pnk. но я бы не разделяю позицию «вот у других фонды упали, а может и по 50% должны торговаться», а у нас ПНК рос удачно и долго. Тогда не только команда была другая. Но и экономический цикл. И ключ. И в целом макро условия.
То что предлагают включить в фон сейчас, с такими условиями индексацию- аппетита не вызывает. Хотят ли они сбагрить неликвид на который не могут найти покупателя инвесторам? не знаю. Думаю вполне реально и win to win сделать -финансировать строительство объектов (т к вкладываться хотят в строящиеся, держать сколь ко то и продавать при появлении хорошего оффера). С доплатой инвесторам за риски (стройка то и встать может- что то с застройщиком. Или со спросом (как например со спросом на офисы во времена ковид). Я лично, если буду участвовать на первичке то мо минимуму. Но вот на вторичен после оценке рынком вполне возможно и буду набирать некую долю.