Присматриваюсь к недвижке. К бумажной (не физической)

Присматриваюсь к недвижке. К бумажной (не физической)

информации куда меньше чем по акциям и облигациям. поэтому поделюсь информаций.

Инструменты: рейты на западе, ЗПИФ недвижимости у нас. Часть  фондов (активо например)  на биржи не торгуются и покупаются только через УК или агентов. С прелестями вроде наценки при входе и «скидке» на выходе, если продаешь раньше чем год (= высокий спред). У того же кого то есть биржа внутреняя, но по мне это сильный риск ликвидности и не слишком удобно. Хотя доходность могут быть выше биржевых. Есть даже фонды не на аренду, а на на строительство и доходности выше (впрочем-и риски тоже).

Плюсы:

-В теории- меньшая волатильность чем у акций. Вы покупаете стоимость недвижки, а не дисконтированный поток и перспективы роста .  А мы знаем как при изменении этих перспектив акции могут складываться в разы. А уж если у растущей перспективной компании перспективы вдруг исчезли- см полёты биотехов не получивших одобрения от FDA и плёт на 95% вниз TAL после реализации регуляторных рисков. FAANG куда более спален но мультипликаторы такие, что рост заложен значительный.             И я лично не готов вкладывать 100% при таких мультипликаторах в акции. облигации в эпоху роста процентных тоже устраивают не полностью -очень неприятно в консервативных низскодоходных офз получать убытки..

-А теории большая целевая доходность чем у облигаций инвест рейтинга. доходность на уровне хороших ВДО, при этом если нет плеча у Вас в обеспечении не движка.

-Постоянный денежный поток.  Мечта дивидендчика. 90% доходов по законодательству США рейт должен распределять. Есть даже дивидендные аристократы

-Возможность участвовать в росте стоимости недвижимости

-для многих фондов- низкий порог входа

-Многие работают по долгосрочным контрактам на 5-10-30 лет. даже если у клиента дела будут не очень, даже если стоимость объекта упала- он будет платить рейту и рейт распределять деньги. Есть рейты у которых платежи индексируются на уровень инфляции. Надо внимательно смотреть.

Минусы и риски:

-Риск снижения стоимости не движки.

-Долгосрочный договор-палка  о двух концах. Например у Паруса в озоновском фонде  заложена индексация платежей аренды в 4% в год. А инфляция даже официальная 8%. ну и при росте ключевой ставки этот договор делает рейт похожей на длинную облигацию со всеми её процентными рисками. очевидно Если депозиты будут под 12-13 процентов через годик стоимость упадёт ощутимо.

-Для  фондов с плечом (рейты или ЗПИФЫ для квалов с плечом)- риски возрастания стоимости обсаживания плеча.  это в свете грядущих повышения ставок. А вот через N лет когда начнется цикл снижения будет интресно и выгдно

-Невысокая ликвидность. куча ЗПИФОВ на бирже с нулевым оборотом

-для многих ЗПИФ высокая стоимость пая (может быть 300 тыс а то и млн). что ограничивает их использования для небольшого депозита, да и создать девирфифицированных для среднего депозита сложно.

-налоги 13% с дивов если не на ИИС брать. Особенность из за распределения прибыли- нельзя сжечь налог за счёт ЛДВ. 30% налога на рейти большим минусом не считаю. Во первых поговаривают что если через ib покупать будет 10%(+3 у нас доплачиваешь). Во в США они лишены налога на прибыль которые платят обычные компании

-Иногда для ЗПИФ высокие цены одного лота. На маленький депозит не купить. В средний- сложно диверсифицировать. Впрочем есть и небольшие лоты, особенно etf

— не все ЗПИФы сразу загружены недвижкой. они могут копить её в ОФЗ,  а значит доходность будет низкая.

— Вы платите комиссию за управление. Растёт фонд, падает, проигрывает аналогичным инструментам-выигрывает. Причём в РФ комиссии могут быть и 2.5%. Доя довольно консервативного инструмента- многовато. Кратко:

Первое ожидание- это аналог покупки инцевт однушки со сдачей в аренду. Без гемороя  с арендаторами и низким уровнем входа и диверсификацией по странам.

Второе приближение:

Инструмент биржевой- ликвидность и подвижность цены выше. Очень много зависит от условий: есть или нет плечо, на сколько лет кредит и плавающая ставка или фиксированная. Есть ли корневой арендатор (большую часть которую арендует), на сколько лет контракт средний,  как прописана индексация. Например, у Паруса индексация аренды для озона 4%. А инфляция у нас 8 и долгосрочный договор. Выходит, долгосрочный договор с финс повышением сработал против нас-  мы сдаём дешевле.  Рынка. Но если упала бы цена или рост цен осознавался- сдавали бы дороже (впрочем рост цен в РФ меньше 4%-вероятно ли?). Надо анализировать конкретный фонд.

Показательны данные по рейтам (они практически все с плечом, вола выше):

Как видите падение 40% и бета была более 1 (т е инструмент далеко не столь консервативен за счёт плеча). В 2008-2009 на кризисе недвижим etf складывался c 85 до 21.15. > чем в 4 раза (!). 

Что хуже- высокая корреляция с snp, что не очень хорошо для диверсификатора портфеля.   В РФ фонды без плеча. Волатильность должна быть ниже. Но сфера довольно новая- исторических данных не так много.

Что хорошего и не очень в РФ?

Нашел сберовские фонды  -параметры на длинной истории удручают:

Те кто доверился профессионалам у крупнейшего гос банка проиграли вчистую тем кто покупал однушки в ипотеку. И даже просто владельцам депозитов Увы.

Боле новый фонд ВТБ (рентный доход):

Альфа:

2% СЧА за отрицательный результат. Какой результат если из доходности вычесть инфляцию и думать не хочется. Относительно СЧА у капитализации через сумму паёв есть апсайт. Но это не точно. И это не СБЕРкасса. А частный эффективный (если верить либералам) и вполне технологичный банк.

Что сейчас рассматриваю:

ПНК рентал (смущала агрессивная реклама и схема через управляшку, но сейчас торгуются на бирже и дают неплохую доходность).

ВТБ Капитал — Рентный доход ПРО. Новый фонд. Есть плечо. Читай для квалов (с плечом для неквалов см рейты на  СПБ). Обещают 11-15%. Ключевой вопрос- условия использования плеча. Что будет с доходностью при ключевой ставки в 10%? Понятно если стоимость кредита  будет расти быстрей чем цена аренды+ депозиты будут давать поболее чем доходность фонда- владельцы паёв попали

Парус. Слад озона. Тот же вопрос. Тоже фонд с плечом. По телефону уточнил параметры Кредита. Говорят, с постоянной ставкой 7.5%. то есть последствия подъёма ставок им не должны быть страшны.

Рейты западные смотрю. Начал закупать в апреле 20 года. Решил, что див доходность в 5-7% меня устроит, и бетон ковид переживёт. Результат в целом меня устраивает. Из интересного: brt appartmens,ammerican camus communitions acc,costal, avalon bay ,spg, kimko,federal realyti indvesor trust,realty income, w.p. carey

Из того что не затронул- внеберживые фонды. Activo  и т.д. тут для меня вопросы и с ликвидностью и с оценкой рисков.

p.s. статью писал в конце 21 года. Поэтому и графики «не свежие». Но что то тут с вставкой картинок не сложилось- редактор криво работал. Отложил публикацию на потом. А в 22 уже было не до того.  Иннострайные рейты попали под заморозку- тоска печаль. ибо ВТБ. Хотя и их поддержка на прямой вопрос после сообщения что в связи с санкциями надо ликвидировать маржинальные позиции, ответила- нет, это же ваши акции, а санкции на банк.  Мол срок до 25 марта, потом переведём если что к другому брокеру и всё будет чики-поки.

А вот отечественные фонды недвижимости которые я держал- порадовали.