Комментарии пользователя Финансовый Архитектор

Мои комментарии:в блогах в форуме
Ответы мне:в блогах в форуме
Все комментарии: к моим постам
Михаил Гайлит, столь вопиющими — нет. Хотя и можно немного предъявить, но адекватной альтернативы все равно не будет. Есть еще надежда на Акцент, замахнулись они на уровень Паруса, но пока сильно не дотягивают.
Ayrisu, это уже частный бизнес, в котором хватает своих рисков
Ayrisu, а можете назвать альтернативу, где гарантированную прибыль получу только один я, а возможные риски и убытки переложу на кого-то другого?)))
Supric, какой смысл об этом думать? Тогда вообще все активы обвалятся. И мы сможем офигенно закупать активы с огромным cap rate. Молитесь, чтобы все так и было:)
Задача трех тел, не уверен, что верно понимаю вас. Предположу, что имеется в виду то, что если УК у вас готова выкупить обратно паи, то сделают это с дисконтом. А при продаже на бирже вы получаете биржевую стоимость за паи, гарантий получения доходности в этом случае нет, все зависит от рыночной цены на момент продажи — все как с акциями.
Владислав, маркетингом все занимаются. Одни через массовые каналы, другие через пейсоменеджеров в банках. Это норм практика. И все фин параметры по Золе были известны заранее, никакого сюрприза не было. На что расчитывали те, кто теперь жалуются — непонятно. Но по мере снижения КС и Золя заиграет другими красками. Сейчас распродадутся со скидками, потом будут ныть, что их снова кто-то обманул:)
Задача трех тел, нет, они копятся внутри фонда
Алексей, вот потому я и перепроверяю оценки по рекомендациям СМАО, как наиболее независимой структуры:) А то наоценивают, а люди год не могут дождаться распродажи по таким ценам, сидят с замороженными паями.

А ведь некоторые берут с дисконтом под закрытие, думают, что УК им все по РСП быстренько вернёт:)
MATEMATNK, я в закрепленном посте оставил ссылку на отчетность фонда. Уже год люди ждут возврата денег.

[1] ЗПИФ «СКН» (только для квалифицированных инвесторов): www.sfn-am.ru/funds/zpifn-sovremennaya-kommercheskaya-nedvizhimost
[2] Отчетность по фонду «Альфа Капитал Арендный поток»: www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed/zpifn_akrf/monthly
[3] Сообщение о прекращении фонда «Альфа Капитал Арендный поток-2»: www.alfacapital.ru/disclosure/messages/soobshchenie-o-prekrashchenii-zakrytogo-paevogo-investicionnogo-fonda-nedvizhimosti-alfa-kapital-arendnyj-potok-2050326
[4] ЗПИФ «Коммерческая недвижимость»: www.sfn-am.ru/funds/zpifn-sovremennaya-kommercheskaya-nedvizhimost
[5] ЗПИФ «РД»: www.wimsavings.ru/ru/realty/rentincome/
[6] СМАО: smao.ru/

Supric,
1. СФН неоднократно досрочно закрывал фонды. Это объективный факт.
2. Парус фонды отчасти имеют сопоставимый срок ДУ, но Парус публично заявлял о том, что решение о продлении будут принимать пайщики, а по СФН см. пункт 1 + СФН еще ни разу не делал голосование по истекающим фондам. Это тоже объективный факт.
3. Парус уже стал запускать 49-летние ЗПИФ, СФН так не делает. И это объективный факт.
4. Про Яндекс не скажу, надо искать. Но прогноз доходности на сайте СФН очень печальный и со звездочкой о том, что это прогноз на основе топ-10% сценариев. И это тоже факт.

Никакой неприязни. Просто я взвешиваю качество продукта, и оно не соответствует моим критериям качества для добавления в портфель.
Supric, у меня главные вопросы к качеству самих УК. Объект может быть очень хорошим, но что толку, если фонд а) с коротким сроком, б) СФН славится своим досрочным закрытием фондов. СФН вероятнее всего не собирается вам давать долго владеть хорошим объектом (а если бы собирались, сделали бы ЗПИФ на 49 лет и прямо написали бы о том, что это фонд для долгосрочников). Вторая претензия у меня к качеству оценки объекта, сейчас прогноз доходности печальный.
Святослав Габов, мой опыт говорит вот о чем:

1. Корп культура — очень стабильное явление и меняется долго. Сейчас корп культура Паруса на очень высоком уровне. Попортить ее можно, но не за день и не за месяц, даже при смене рук-ва. Т.е. можно предпринимать шаги при тревожных тенденция.

2. Парус активно растущий бизнес. В случае фатальных проблем обычно такой бизнес не закрывают, а продают.

3. При переходе в другую УК временно управленин осуществляет прежняя УК или спец деп, если прежняя УК погибла. Не должны выплаты ограничивать.

4. Я верю, что конкуренция сделает свое дело и на рынке еще появятся достойные конкуренты. Я не спешу.
Dmitry_Ch, у меня мысль в том, что дельта цен в ТЦ и на маркетплейсах подсожмется. Т.е. цены на маркетплейсах вырастут.
valtures,
1. Увеличение доходности после погашения кредита (не факт, что в 2026, они еще резервы досоздавать могут).
2. Рост потребления с падением КС и потенциальным окончанием СВО.
3. Прокси на инфляцию.

А еще это дешевый практический опыт в новом для меня классе недвижимости.
Святослав Габов, не боюсь. Вы видите какой-то риск?
ActiveInvestor, по моим наблюдениям низкая капитализация качественного фонда может приводить к значительному превышению стоимости пая над РСП. Это происходит на очень низких объемах торгов.
avatar
  • 28 февраля 2026, 06:05
  • Еще
Dmitry_Ch, сложно сказать.

Во-первых, что мне нравится в Триумфе, это очень консервативная фин. модель, которая на уровне опер. ден. потоков лучше, например, чем у складов. Т.е. там запас прочности есть даже в случае ухудшения денежных потоков. Просто ради интереса посмотрите отношение опер. потока к стоимости объекта в Триумф, Крас, Золе.

Во-вторых для меня это опыт. Нет лучшего обучения, чем физический опыт. Мне важно прочувствовать себя инвестором в ТЦ сегодня, чтобы быть эффективнее завтра.

В-третьих не исключаю, что ухудшение налоговых условий для малого бизнеса будет фактором позитивным для ТЦ.
avatar
  • 27 февраля 2026, 23:28
  • Еще
Сергей, в свое время так исторически сложилось. Когда набирал основную позицию, обычка была выгоднее
avatar
  • 27 февраля 2026, 21:07
  • Еще
Выберите надежного брокера, чтобы начать зарабатывать на бирже:
....все тэги
UPDONW
Новый дизайн