Михаил Новокрещёнов, 

1. Инвесторы в Парус несколько раз хорошо заработали как раз покупая фонды со ставками аренды ниже рынка, в дальнейшем гэп между условиями договора и рынком был сокращен, а инвесторы получили увеличение денежного потока и цены пая.

2. Если бы фонд выходил на старт с первоначальными условиями в 8000 р/год, то доходность в 2026 году была бы 10% годовых до НДФЛ. Они не смогли бы разместить фонд на таких условиях, пришлось бы давать скидку (а возможно, даже попросили оценщика оценить два варианта, и оценщик дал меньше цену в первоначальном варианте). И вот эта скидка вышла бы в итоге большим плюсом инвесторам. А так они на старте торгов цену завысили искусственно. 

Poloz, апдейт внесен в статью. Еще раз благодарю.

Dmitry_Ch, ну потому что неизбежно, когда зарабатываешь много очков популярности, есть большой соблазн на этом заработать. И тут главное не перегнуть палку. И вот тут, как мне кажется, Парус несколько перестарались в пользу seed-инвесторов, не соблюли баланс. Посмотрим, как отреагирует рынок, есть разные варианты. Но если есть массовый негатив, надеюсь, из этого будут сделаны выводы.

Владислав, это ожидаемо. С падением КС дальше будет еще меньше доходности. Но я напомню, что свой первый фонд они начали размещать с доходностью 8%.

Но для seed-инвесторов значительно интереснее условия. Но порог от 50 млн. Причем, не сказать, что их мало, уже многие объекты, которые я ждал и хотел купить, даже не дошли до биржи.

Penguin, зависит от временного горизонта. Долгосрочно ликвидность все равно должна уступить в результатах с наибольшей вероятностью.

Poloz, спасибо за уточнение! Надо будет сделать апдейт в статье. А то я по началу плохое подумал.

Penguin, я тоже подумал о варианте, что если очень хочется купить этот фонд, то сначала можно в 10+ летних ОФЗ набрать позицию. Это риск, но есть неплохая вероятность, что это позволит на каждый вложенный рубль сегодня в будущем купить больше паёв.

Ну и теперь отдельными красками заиграли риски в МАКС.

Не могу сказать, что это вызывает у меня негатив, будь я фаундером, приветствовал бы горячо такие решения, потому что с определенным капиталом можно было войти в проект на совсем иных условиях. Чем больше денег у инвестора, тем интереснее такие продукты:) надо просто дорасти.

Андрей Хворостухин, тут много нюансов. 
1. Склады: если долгосрочные контракты, то рецессия на арендные доходы не повлияет, особенно, если текущие условия аренды ниже рынка. Если контракт истекает в ближайшее время, а текущая ставка в рынке или чуть выше, то могут быть потери от перезаключения.

2. Офисы. Тут все сложнее. Можно просто прикинуть, что лучшее лекарство для минимизации рисков — объекты, которые сдаются ниже рынка. Или сдаются крупнейших компаниям. Если рецессия сильная, а арендаторов много и они не топовые, то арендные доходы могут пострадать.

3. С ТЦ общий тренд негативный. На мой взгляд, наиболее чувствительны к рецессии. Аренда обычно в значительной части привязана к торговому обороту. Падение торговых оборотов = падение доходов от аренды. ТЦ интересны только самые топовые для региона расположения.

Это прям общие прикидки «на коленке», без проведения глубокой экспертизы и анализа. 

Андрей Хворостухин, Могут быть разные сценарии, примеры:

1. Инфляция растет умеренно, тогда КС снижают;
2. Инфляция растет не особо умеренно, но КС могут все равно снижать, потому что риски от рецессии экономики могут быть неприемлемыми;
3. А может быть вариант, что инфляция растет ускоренно, но официальные цифры не совсем ее отражают, КС снижают.

Это из самого очевидного.

В общем, общее правило: если экономика растет, пусть и медленно, пусть и не равномерно, то инфляцию будут душить ставкой, но если экономика падает, то могут забить на инфляцию, сдвигая вверх допустимые ориентиры.

Святослав Габов, приветствую! Если коротко: лично мне Макс не очень нравится, в первую очередь это институциональный покупатель других фондов, а чем выше спрос, тем выше цена, т.е. он для меня конкурент, мне интереснее покупать активы без доп наценок. Во-вторых лично мне нравится самому управлять полученными выплатами и долями бумаг.

Если отойти от моих личных впечатлений, это неплохой фонд. Но могут быть длительные просадки ниже СЧА, у некоторых инвесторов это может вызывать беспокойство, другие видят в этом возможность добрать актив со скидкой.

Не инвест рекомендация.

RM, основные фосфорсодержащие удобрения — DAP (диамонийфосфат) и MAP (моноамоний фосфат), ФосАгро выпускает их ~8,5 млн тонн в год. Для производства нужна фосфорная кислота и аммиак. Аммиак — это NH3. Т.е. азот (N) берется из воздуха, водород (H) получают из природного газа.

Азотные удобрения тоже выпускают, хоть и сильно меньше.

Евгений, речь о ВЭБ.РФ. Это такой инвестиционный гос банк, которой работает на основе отдельного ФЗ. Он в том числе управляет пенсионными накоплениями, если у вас есть накопительная часть пенсии, и вы ее не переводили в НПФ. Можно узнать об этом из справки на госуслугах о состоянии пенсионного счета.

Владислав, ждем:) разделяю мнение, что все хорошо будет.

Владислав, рад приветствовать эксперта по теме! Те, кто топит за «нет ЛДВ» аппелируют к тому, что ЗПИФ упоминается только для случаев смены типа фонда. А следовательно, некоторые юристы трактуют буквально, что все остальные случаи не подпадают под ЛДВ.

Второй момент, который не очевиден, то, что ЗПИФ не все готовы относить к фразе "… ценных бумаг российских организаций" (ведь пай — не эмиссионная ЦБ). Однако, если смотреть настолько буквально, то и БПИФ тогда не должны попадать под ЛДВ, так как в 219.1 НК РФ явно выделены только ОПИФ и фонды, чей тип был изменен на ЗПИФ. Но странным образом, никто не говорит о том, что по БПИФ теперь нет ЛДВ :)

Алексей, не-а

123investor, к сожалению, не увидел никакой конкретики у вас. В отчетности СКН (справка СЧА от 30.09.2025, из которой сделан скриншот) в разделе с дебиторской задолженностью нет никакой информации, которая относилась бы к структурным облигациям. И в целом во всем отчете нет никакой информации, которую можно было бы интерпретировать как «балансирующая сделка».

Мне жаль, что вы апеллируете к эмоциям, но не хотите привести какие-либо факты в пользу своей позиции.

Если вы приведете факты из раздела с дебиторской задолженностью из отчета, который подтверждает вашу позицию, я готов написать об этом статью.

123investor, а кто вам сказал, что СКН фонд недвижимости? Вы пока сидите тут и выдумываете. Но даже не смогли рассказать, что же там в дебиторке у СКН, о чем же умолчали мы тут?)

Poloz, ага, похоже, в чьем-то представлении прям из какой-то особо важной структуры позвонили и сказали: «так, у вас там есть зпиф из 3х букв, там у вас депозитов много, ну-ка быстро проверните тут сделочку за счет активов фонда». Так что ли это выглядело? Или все же немного иначе.

Не знаю, зачем люди пытаются фантазировать и оправдывать. Если видят в этом супер плюс — можно написать статью и донести свою точку зрения ведь:)

MATEMATNK, Шесть месяцев на расчеты с кредиторами. Пайщики — это не кредиторы.