Игорь, соглашусь, что такие обсуждения точно не для публичной части:) очень приватная тема, даже комментарий удалю свой выше:)

Игорь, акции сложнее анализировать. Слишком много неизвестных. В акциях мы можем или слепо довериться рынку, или попробовать очень примерно оценить риски и факторы вероятного развития бизнеса. Я вот пока пришел к комбинации владения недвигой + дивидендные акции. Обязательно попозже добавлю золото как страховку. Но не от рыночных колебаний, разумеется, главная фишка физического золота — владение без посредников. Просто пока стоимость бизнес-активов супер низкая, на них фокусируюсь. А как все устаканится, цены подскочат, за золото примемся.

Максим Молчанов, продолжение. Далее может меняться впринципе cap rate из-за изменения КС. Это тоже не про инфляцию.

Как итог: у вас цена на недвигу не является производной только от инфляции. Она является производной от целой корзины факторов, которые в совокупности могут сильно отстать от инфляции или переоценка произойдет по инфляции, но лет так через 15. Этого дождаться еще надо.

Моя ключевая мысль: нет прямой и жесткой связи между ценой на объект и инфляцией (привет инвесторам в Альфа АП), инфляция лишь один из многих факторов, который может быть вообще не заметен в конечной оценке лет 10-20.

Максим Молчанов, все сложнее. Есть три базовых метода оценки:
1. Доходный. Оцениваются будущие денежные потоки. И не важно какова стоимость строительства. Если объект приносит мало без перспектив на рост, он будет дешев. Вон «Атриум» стоит 2 млн за кв метр, а МВ менее 150 тыс. Очевидно же, что стоимость строительства не в 18+ раз отличается. Там денежные потоки разные.
2. Сравнительный. Сравнивается, сколько стоит сопоставимый объект. Это тоже не про инфляцию. И это в первую очередь для объектов, у которых либо нет денежного потока, либо он временно сильно ниже рынка.
3. Восстановительный. Вот тут как раз будет учтена инфляция на строй материалы. Но и физический и моральный износ тоже будет учтен. И если стоимость новой стройки выросла, это вообще никак не значит, что ваш объект автоматом стал дороже. Во-первых он мог износиться или устареть. Во-вторых если долгосрочно нет надежд на то, что он будет больше генерировать доход, его цена не вырастит автоматом. А может и упасть.

Игорь, да, полно рисков в недвижимости, надо внимательно смотреть, что покупаем. И ясно понимать зачем.

Максим Молчанов, вы же не думаете в серьез, что если ставка, скажем, на склад не росла с 2004 по 2020, все это время стоимость метра росла за инфляцией?))

Penguin, да сложно сказать, тут так оценка «в среднем» не работает. Вот у Атриум стоимость метра более 2 млн рублей за метр. С учетом этого знания 135 т.р. много или мало? Все зависит от генерируемого денежного потока объекта.

Penguin, на владельцах в итоге будет только 2 из 3 указанных рисков, если динамика продаж будет успешной. Кредитный риск уйдет для всех. Но в целом, я не вижу тут криминала. Очевидно, если совершается сделка, то продавец считает ее выгодной за комиссию 5%+. В чем выгода для покупателя, можно понять только из фин. модели, сейчас везде только один маркетинг виден. Есть гипотеза, что выгоднее вложить в длинные ОФЗ и через 3 года уже входить в капитал фонда, но из ОФЗ, которые имеют неплохие шансы изрядно подрасти.

Serg Kamish, просто в эксель себе вношу данные. Там такой отчетик рисуется

Serg Kamish, для ЗПИФ нет. Для акций надо смотреть с учетом размера бизнеса компании. Обычно смотрят отношение долга к EBITDA

MoneyHarvester, пока нет, и так уже крупная позиция. Но как будет капитал к распределению, там уже будут решения по ситуации

Penguin, такой цели нет, сейчас доли свободно дрейфуют. Приходят выплаты от ЗПИФ, покупаю ЗПИФ, приходят дивы, покупаю акции. Все остальные изменения — это рыночные колебания цен.

Михаил Новокрещёнов, 

1. Инвесторы в Парус несколько раз хорошо заработали как раз покупая фонды со ставками аренды ниже рынка, в дальнейшем гэп между условиями договора и рынком был сокращен, а инвесторы получили увеличение денежного потока и цены пая.

2. Если бы фонд выходил на старт с первоначальными условиями в 8000 р/год, то доходность в 2026 году была бы 10% годовых до НДФЛ. Они не смогли бы разместить фонд на таких условиях, пришлось бы давать скидку (а возможно, даже попросили оценщика оценить два варианта, и оценщик дал меньше цену в первоначальном варианте). И вот эта скидка вышла бы в итоге большим плюсом инвесторам. А так они на старте торгов цену завысили искусственно. 

Poloz, апдейт внесен в статью. Еще раз благодарю.

Dmitry_Ch, ну потому что неизбежно, когда зарабатываешь много очков популярности, есть большой соблазн на этом заработать. И тут главное не перегнуть палку. И вот тут, как мне кажется, Парус несколько перестарались в пользу seed-инвесторов, не соблюли баланс. Посмотрим, как отреагирует рынок, есть разные варианты. Но если есть массовый негатив, надеюсь, из этого будут сделаны выводы.

Владислав, это ожидаемо. С падением КС дальше будет еще меньше доходности. Но я напомню, что свой первый фонд они начали размещать с доходностью 8%.

Но для seed-инвесторов значительно интереснее условия. Но порог от 50 млн. Причем, не сказать, что их мало, уже многие объекты, которые я ждал и хотел купить, даже не дошли до биржи.

Penguin, зависит от временного горизонта. Долгосрочно ликвидность все равно должна уступить в результатах с наибольшей вероятностью.

Poloz, спасибо за уточнение! Надо будет сделать апдейт в статье. А то я по началу плохое подумал.

Penguin, я тоже подумал о варианте, что если очень хочется купить этот фонд, то сначала можно в 10+ летних ОФЗ набрать позицию. Это риск, но есть неплохая вероятность, что это позволит на каждый вложенный рубль сегодня в будущем купить больше паёв.

Ну и теперь отдельными красками заиграли риски в МАКС.

Не могу сказать, что это вызывает у меня негатив, будь я фаундером, приветствовал бы горячо такие решения, потому что с определенным капиталом можно было войти в проект на совсем иных условиях. Чем больше денег у инвестора, тем интереснее такие продукты:) надо просто дорасти.

Андрей Хворостухин, тут много нюансов. 
1. Склады: если долгосрочные контракты, то рецессия на арендные доходы не повлияет, особенно, если текущие условия аренды ниже рынка. Если контракт истекает в ближайшее время, а текущая ставка в рынке или чуть выше, то могут быть потери от перезаключения.

2. Офисы. Тут все сложнее. Можно просто прикинуть, что лучшее лекарство для минимизации рисков — объекты, которые сдаются ниже рынка. Или сдаются крупнейших компаниям. Если рецессия сильная, а арендаторов много и они не топовые, то арендные доходы могут пострадать.

3. С ТЦ общий тренд негативный. На мой взгляд, наиболее чувствительны к рецессии. Аренда обычно в значительной части привязана к торговому обороту. Падение торговых оборотов = падение доходов от аренды. ТЦ интересны только самые топовые для региона расположения.

Это прям общие прикидки «на коленке», без проведения глубокой экспертизы и анализа.