vladimirmed, интересный вы подход использовали. Ну, смотрите, как не посмотреть, разные способы предположительных оценок выдают 34-35,5 млрд. По всей видимости, это близко к правде. Мне хотелось бы подождать, посмотреть на темпы продаж. Если будут пересматривать условия для инвесторов, можно подумать об участии.

Михаил Новокрещёнов, я пробовал найти по фин. модели такой дисконт, у меня была версия, что seed-ы вместе с ADG очень хорошо заработают, но либо этого дисконта нет в реальности, либо модель не отражает всей информации, либо я ее как-то недоанализировал.

Плюс в видео было сказано, что 8 млрд поступит в течение 2 месяцев, а значит дисконта там не должно быть. 

Dmitry_Ch, дивы по прогнозу будут немного расти, по дивам все корректно изображено. 

Dmitry_Ch, так этот прирост дохода в 27 году по текущей фин. модели себе ADG заберет почти в полном объеме. В этом вся проблема.

Poloz, аналогичного мнения. Спешить тут некуда. Пока похоже на то, что несколько месяцев точно есть, чтобы пособирать кэш под будущие покупки и спокойно понаблюдать.

Poloz, я, кстати, сделал апдейт к статье. Полагаю, что если темпы размещения будут значительно отставать от прогноза, ADG немного снизит свои аппетиты. Ужиматься им точно есть куда. Так что наблюдать точно будем :)

Владислав, я бы все же не сравнивал «Парус» с Альфой и СФН. Вопросиков к Парус с каждым новым фондом становится больше, бесспорно. Но приколы с покупкой структурок вместо недвиги (СФН) и продажей недвиги на десятки % дешевле покупки (Альфа) — это очень серьезно.

Парус как минимум заранее предупредил, что собирается делать, и вы заранее можете принять взвешенное решение.

Poloz, там доходный подход использован, жаль нет полной версии, там явно учтены в оценке будущие предполагаемые доходы и должны раскрываться допущения. Но это прям не бьется с фин моделью:)

Но рынок даст свою оценку, посмотрим, кто ближе был:)

Игорь, соглашусь, что такие обсуждения точно не для публичной части:) очень приватная тема, даже комментарий удалю свой выше:)

Игорь, акции сложнее анализировать. Слишком много неизвестных. В акциях мы можем или слепо довериться рынку, или попробовать очень примерно оценить риски и факторы вероятного развития бизнеса. Я вот пока пришел к комбинации владения недвигой + дивидендные акции. Обязательно попозже добавлю золото как страховку. Но не от рыночных колебаний, разумеется, главная фишка физического золота — владение без посредников. Просто пока стоимость бизнес-активов супер низкая, на них фокусируюсь. А как все устаканится, цены подскочат, за золото примемся.

Максим Молчанов, продолжение. Далее может меняться впринципе cap rate из-за изменения КС. Это тоже не про инфляцию.

Как итог: у вас цена на недвигу не является производной только от инфляции. Она является производной от целой корзины факторов, которые в совокупности могут сильно отстать от инфляции или переоценка произойдет по инфляции, но лет так через 15. Этого дождаться еще надо.

Моя ключевая мысль: нет прямой и жесткой связи между ценой на объект и инфляцией (привет инвесторам в Альфа АП), инфляция лишь один из многих факторов, который может быть вообще не заметен в конечной оценке лет 10-20.

Максим Молчанов, все сложнее. Есть три базовых метода оценки:
1. Доходный. Оцениваются будущие денежные потоки. И не важно какова стоимость строительства. Если объект приносит мало без перспектив на рост, он будет дешев. Вон «Атриум» стоит 2 млн за кв метр, а МВ менее 150 тыс. Очевидно же, что стоимость строительства не в 18+ раз отличается. Там денежные потоки разные.
2. Сравнительный. Сравнивается, сколько стоит сопоставимый объект. Это тоже не про инфляцию. И это в первую очередь для объектов, у которых либо нет денежного потока, либо он временно сильно ниже рынка.
3. Восстановительный. Вот тут как раз будет учтена инфляция на строй материалы. Но и физический и моральный износ тоже будет учтен. И если стоимость новой стройки выросла, это вообще никак не значит, что ваш объект автоматом стал дороже. Во-первых он мог износиться или устареть. Во-вторых если долгосрочно нет надежд на то, что он будет больше генерировать доход, его цена не вырастит автоматом. А может и упасть.

Игорь, да, полно рисков в недвижимости, надо внимательно смотреть, что покупаем. И ясно понимать зачем.

Максим Молчанов, вы же не думаете в серьез, что если ставка, скажем, на склад не росла с 2004 по 2020, все это время стоимость метра росла за инфляцией?))

Penguin, да сложно сказать, тут так оценка «в среднем» не работает. Вот у Атриум стоимость метра более 2 млн рублей за метр. С учетом этого знания 135 т.р. много или мало? Все зависит от генерируемого денежного потока объекта.

Penguin, на владельцах в итоге будет только 2 из 3 указанных рисков, если динамика продаж будет успешной. Кредитный риск уйдет для всех. Но в целом, я не вижу тут криминала. Очевидно, если совершается сделка, то продавец считает ее выгодной за комиссию 5%+. В чем выгода для покупателя, можно понять только из фин. модели, сейчас везде только один маркетинг виден. Есть гипотеза, что выгоднее вложить в длинные ОФЗ и через 3 года уже входить в капитал фонда, но из ОФЗ, которые имеют неплохие шансы изрядно подрасти.

Serg Kamish, просто в эксель себе вношу данные. Там такой отчетик рисуется

Serg Kamish, для ЗПИФ нет. Для акций надо смотреть с учетом размера бизнеса компании. Обычно смотрят отношение долга к EBITDA

MoneyHarvester, пока нет, и так уже крупная позиция. Но как будет капитал к распределению, там уже будут решения по ситуации

Penguin, такой цели нет, сейчас доли свободно дрейфуют. Приходят выплаты от ЗПИФ, покупаю ЗПИФ, приходят дивы, покупаю акции. Все остальные изменения — это рыночные колебания цен.