комментарии Финансовый Архитектор на форуме

#ПроНедвижимость: обзор ЗПИФ "Парус-Место встречи"
Друзья, приветствую! 05 июня 2026 стартовали торги новым фондом коммерческой недвижимости ЗПИФ «Парус-Место встречи», и мне хочется верить, что сейчас вы читаете один из лучших обзоров на этот ЗПИФ. Фонд предназначен только для квалифицированных инвесторов. В состав фонда включены 26 районных торговых центра в Москве, сама УК «Парус» описывает структуру владения следующим образом:

Фонду «ПАРУС-Место Встречи» принадлежит 100% долей компании ООО "«Место Встречи». ООО «Место Встречи» владеет 100% долей компании ООО «Эдисонэнерго», которой, в свою очередь, принадлежат 26 многофункциональных районных центров сети «Место Встречи».

Компания ООО «Эдисонэнерго» обслуживает кредитное финансирование со сроком погашения до IV квартала 2033 года по ставке КС+2,25%. Согласно финансовой модели фонда, полное погашение кредита планируется в 2026 году. После погашения кредитного финансирования предполагается консолидация структуры и объединение компаний.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: обзор ЗПИФ "Парус-Место встречи"
Друзья, приветствую! 05 июня 2026 стартовали торги новым фондом коммерческой недвижимости ЗПИФ «Парус-Место встречи», и мне хочется верить, что сейчас вы читаете один из лучших обзоров на этот ЗПИФ. Фонд предназначен только для квалифицированных инвесторов. В состав фонда включены 26 районных торговых центра в Москве, сама УК «Парус» описывает структуру владения следующим образом:

Фонду «ПАРУС-Место Встречи» принадлежит 100% долей компании ООО "«Место Встречи». ООО «Место Встречи» владеет 100% долей компании ООО «Эдисонэнерго», которой, в свою очередь, принадлежат 26 многофункциональных районных центров сети «Место Встречи».

Компания ООО «Эдисонэнерго» обслуживает кредитное финансирование со сроком погашения до IV квартала 2033 года по ставке КС+2,25%. Согласно финансовой модели фонда, полное погашение кредита планируется в 2026 году. После погашения кредитного финансирования предполагается консолидация структуры и объединение компаний.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: подводные камни инвестиций в ТЦ
Друзья, приветствую.

Несколько соображений по инвестициям в торговые центры (речь в первую очередь о вложениях через ЗПИФ). Главная проблема инвестиций в ТЦ, в отличии складов или офисов, — это невозможность уверенно спрогнозировать будущую прибыль. А все аналитические выкладки от профильных аналитических агентств не дадут вам сколь-либо надежную картину.

Во-первых, в большинстве случаев, для торговых площадей договора аренды состоят из двух частей — некоторая фиксированная часть и переменная часть, привязанная к выручке арендатора.

Если бы у нас не развивалась электронная торговля, это была бы очень сильная антиинфляционная опция. Но электронная коммерция развивается, конкурируя с оффлайн форматом, а крупные бренды могут использовать классические магазины как витрину, где покупатель знакомится с товаром в живую, а потом совершает покупки онлайн. Как вы понимаете, в этом случае, оборот конкретного арендатора не растет или может вообще падать, при общем росте оборота компании. Но современные управляющие уверяют, что формируют анти-е-ком набор арендаторов, насколько такая стратегия сработает, покажет только время.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 05.2026: перестановки в портфеле и новости недвижимости
Друзья, приветствую! Можно подводить итоги мая.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


НоваБев. Продал акции «НоваБев». Компания в интересном секторе, дивиденды платит, бизнес развивает. Есть риски ввода ограничений на уровне решений отдельных региональных властей, которые могут нанести урон бизнесу. Но в целом, компания мне нравится. Просто прямо сейчас возникли немного иные долгосрочные приоритеты. «НоваБев» остается в моем шорт-листе на возвращение в портфель.

Новатэк. Продал акции «Новатэк». Компания качественная, регулярно платит дивиденды и при этом развивается. Подвержена рискам международного как политического, так и экономического характера. Международных проектов СПГ очень много, так что не совсем понимаю, возможен ли кратный рост прибыли на горизонте, скажем 5 лет. Но долгосрочно энергетика мне в любом случае нравится. Так что «Новатэк» тоже остается в моем шорт-листе на возвращение.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 04.2026: соображения по рынкам недвижимости и акций
Друзья, приветствую! Время подвести итоги апреля.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

В апреле я совершил всего одну сделку — приобрел паи ЗПИФ «Парус-Триумф». Стоимость паёв немного просела по сравнению с ценой размещения. Вообще, в какой-то момент многие привыкли к тому, что после финального размещения паёв «Парус», их цена резко уходит вверх. На этой неэффективности решили сыграть спекулянты, довольно быстро ее исправив: финальные эмиссии в фондах в значительной степени стали выкупаться из спекулятивных соображений, что начало приводить к ситуации, когда на последнем размещении объем сделок может быть ~1 млрд рублей и более, а потом паи внезапно теряют спрос и их цена практически не растет или даже проседает ниже цены размещения, а спекулянты длительное время пытаются избавиться от актива, который они не планировали удерживать долго.

Есть и второе интересное наблюдение, с выходом новых фондов, часть инвесторов начинают проводить ребалансировку портфелей, что приводит к давлению на цены, создавая дисконт, не вызванный объективными финансово-экономическими причинами. Такие периоды я использую для финализации своей доли в интересных для меня активах.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: новый ЗПИФ "Парус-НиНо"
Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: новый ЗПИФ "Парус-НиНо"
Друзья, приветствую! УК «Парус» анонсировала вывод на биржу нового ЗПИФ со складской недвижимостью, старт торгов намечен на 17.04.2026. Склад площадью 153 тыс. кв. метров расположен в Нижнем Новгороде, активы фонда составляют 12,2 млрд рублей, объект сдан в аренду единственному арендатору «Озон» по долгосрочному договору аренды до 2037 года.

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Источник: скриншот из видео со страницы parus.properties/funds/nino

В своем обзоре УК «Парус» обращает внимание на то, что в Нижнем Новгороде дефицит качественных складских помещений класса «А», рыночные ставки аренды составляют 10-11 тыс. рублей за кв. метр.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЛДВ "Шрёдингера" и ЗПИФ недвижимости


Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЛДВ "Шрёдингера" и ЗПИФ недвижимости


Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парад тревожных практик ЗПИФ недвижимости



Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 02.2026: недвижимость снова в приоритете
Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 02.2026: недвижимость снова в приоритете
Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: обзор ЗПИФ "Акцент 5"
Друзья, приветствую. Небольшой обзор нового ЗПИФ недвижимости «Акцент 5». Кратко напомню ключевые характеристики фонда:

• Складской комплекс в Подмосковье, единственный арендатор «Деловые линии», договор аренды до 2032 года;
• Стоимость 5,6+ млрд рублей (без НДС) или 96,5 тыс. рублей за метр, площадь 58 тыс. кв. метров;
• Ежемесячная выплата дохода, ежегодная индексация арендной ставки на размер ИПЦ, без нижнего и верхнего порога — особая фишка данного фонда.
• Срок договора доверительного управления фондом до 2040 года, доступен для неквалифицированных инвесторов;
• Комиссия УК 1% от СЧА фонда плюс 10% от доходов пайщиков.

Место расположения объекта фонда, источник: yandex.ru/maps

Разумеется, в этом обзоре мы не можем с вами делать выводы только на основе маркетинговых материалов sell-side стороны, как это сделало, похоже, 100% блогеров, если вы уже ранее читали обзор на этот ЗПИФ. И мы с вами пойдем сразу в отчет оценщика, из которого узнаем не мало интересного.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости инвесторов в недвижимость #6
Друзья, приветствую. Давно не публиковал новости для инвесторов в ЗПИФ недвижимости. Но тут набралось несколько достойных инфоповодов. Традиционно, делюсь только тем, что лично мне интересно, на новости ради новостей временя не трачу.

«Парус» расправляет паруса

УК «Парус» в коротком видео с итогами года рассказали о планах увеличить целевой объем выплат инвесторам в 2026 году на 20% в ЗПИФ «Парус-Двинцев», и на 15% в ЗПИФ «Парус-Нордвей», что значительно лучше первоначальных прогнозов. Обновленные прогнозы обещали опубликовать в ближайшее время.


Источник: vkvideo.ru/video-221654100_456239072

Это просто великолепная новость. Поздравляю всех, кто брал оба фонда на этапе размещения.

Еще анонсировали запуск ЗПИФ с ЦОД. Не знаю, готов ли я стать инвестором в такой класс недвижимости, цена может быть негуманной, но очень интересно погрузиться в экономику такого объекта, ждем фин. модели и бизнес-детали.

Акцент 5

Рынок ЗПИФ недвижимости становится все популярнее. И это круто, чем выше конкуренция, тем больше качественных продуктов будут доступно инвесторам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: обзор нового ЗПИФ "Парус-Золя"
Друзья, приветствую. 4 декабря стартовали торги новым ЗПИФ «Парус-Золя» (доступен только для квалифицированных инвесторов), в состав которого включен складской комплекс площадью 47 тыс. кв. метров, расположенный в логистическом парке «Ориентир Запад». Стоимость объекта 4,5 млрд рублей, или 95 655 рублей за кв. метр, склад построен в 2024 году и сдан в аренду единственному арендатору «Золотое яблоко».


Yandex.карты

Долгосрочный договор аренды заключен сроком на 15 лет, предусмотрена ежегодная индексация платежей на уровень инфляции, но не более 7% в год. Ожидаемая доходность выплат пайщикам прогнозируется на уровне 12% в течение ближайших 4 лет, при цене пая 900 рублей. УК ожидает, что до конца 2029 стоимость объекта вырастит еще дополнительно на ~38% (странно, что УК заявляет 38% за 4 года как «10,3% годовых», похоже, где-то закралась ошибка).



Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: необычное наблюдение о вложениях в ЗПИФ недвижимости



Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.За последние 3 года:

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;
• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;
• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;
• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: не утихающий бум инвестиций в склады
Друзья, приветствую. Эта статья для тех, кто интересуется коллективными инвестициями в коммерческую недвижимость. И снова поговорим о складах. Консалтинговое агентство в сфере недвижимости CORE.XP пишет о новых рекордах на рынке складкой недвижимости:


Источник: t.me/CORE_XP/4412

«По предварительным данным CORE.XP, за I–III кв. 2025 года в России введено 4,23 млн кв. м складских площадей — это максимальный показатель за всю историю рынка.

В число лидирующих регионов вошли рынки, которые ранее не являлись лидерами по объемам нового строительства, такие как Оренбург, Омск и Самара. Наибольшая доля построенных площадей сконцентрирована в Воронеже, Оренбурге и Санкт-Петербурге.

До конца года ожидается ввод ещё 1,87 млн кв. м, а итоговый показатель может достигнуть 4,8 млн кв. м, что на 22% больше, чем в 2024 году.»

Источник: t.me/CORE_XP/4412

Одновременно с рекордным объемом предложения, мы наблюдаем рекордные арендные ставки, как в Москве:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 08-09.2025: недвижимость сработала в сложный период


Друзья, приветствую. Подведение итогов августа пропустил из-за плотнейшего рабочего графика после нового назначения. Я как-то уже писал, что мой основной источник дохода — карьера, а инвестиции — это способ сохранить частичку своего труда, перенести его сквозь время, заставляя вновь и вновь приносить мне пользу. Основное же время надо вкладывать в первую очередь в то, что принесет наибольший результат, поэтому фраза «я люблю свою работу, я приду сюда в субботу» — про меня. А ведь еще надо уделить время семье и особенно воспитанию детей, потому что одна из частых и тяжелейших ошибок людей, посвятивших себя какому-то делу, однажды обнаружить, что их дети по своим ценностям и мировоззрению вовсе и не их дети.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Крас" заиграл новыми красками


Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Крас" заиграл новыми красками


Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


Авто-репост. Читать в блоге >>>