Dmitry_Ch, Парус-Дмитров не торгуется на бирже, там очень узкий круг пайщиков (каких надо пайщиков) и очень низкие ставки, которые пересмотрят до конца года. В двинцев запасы кеша 650 млн+, но мне он тоже не нравится.

Дмитрий, в случае с rental pro инвестор вкладывается в оборот недвижимости. Ну представьте, что вы инвестируете в квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи, а пока ищите покупателя, сдаете квартиру в аренду (понятно, если сразу после ее постройки не успели продать, котлован в аренду не сдадите). У вас нет цели держать квартиры для долгосрочной аренды, вы их держите ровно столько, сколько нужно для поиска покупателя и перепродажи. Понимаете разницу? Совсем на пальцах: я был бы очень рад, если бы ЦОД был в моем портфеле неограниченное время, но его продали, чтобы инвестировать в следующие проекты, их тоже продадут. Это именно что инвестиции в оборот активов, а не в его владение с целью долгосрочного удержания.

arndey, по РД глянул все доки, да, они и правда хорошо выросли по части раскрытия информации, даже полезную аналитику добавили, жирный плюсик им. Еще бы договор ДУ до 2035+, эхх...

По СБЛ и правда анонса не было, только в марте в ТГ загадочно писали, что «с некоторыми» арендаторами ведут переговоры. Но в СБЛ низкая ликвидность, а Парус-Макс закупил их на 40+ млн. СБЛ и раньше рос до 1200+, больше года назад точно.

По Лог ведут переговоры о досрочном перезаключении, было в видео. Обновленную модель с учетом снижения кредита обещали не позднее ноября опубликовать. 

Если будет интересно, я на этой неделе в блоге писал про Лог и СБЛ.

arndey, но поймите меня правильно. Я не хочу сказать, что только Парус достоен места в портфеле, я только хочу массового применения лучших практик:
— отчетность не только как обязаловка по закону, но понятным языком для инвестора не реже раза в месяц;
— долгосрочные ДУ;
— публикация фин моделей;
— ежемесячные выплаты;
— эффективное привлечение денег (а не вот это «дайте нам денег, однажды что-то купим")
— больше продуктов для инвесторов, а не спекулянтов
— нормальная клиентская поддержка в разных каналах;
— публикация инвест стратегий и долгосрочных намерений (мы что-нибудь купим для сдачи в аренду и/или перепродажи — это не стратегия)

arndey, вы сравниваете отчетность фонда для квалов и не квалов, без учета накладываемых законодательством обязательств и ограничений. Впрочем, для банковской УК раскрытие информации действительно на достойном уровне. Но до Паруса все равно очень далеко и по объему и по качеству подачи и тем более по качеству коммуникации. А если вы решите все же сравнить сопоставимые фонды для квалов vs для квалов, то все совсем встанет на свои места.

Дмитрий, тут надо учитывать, что паи Парус-Озн УК распродала по 6300. И не корректно ассоциировать прибыль девелопера с доходом пайщиков, фонд и девелопер — независимые лица. По комментам вижу, что люди плохо представляют во что вкладывают, покупая рентал про.

Рентал про — это не про владение недвигой через фонд, это про инвестиции в оборот недвижимости со стадии строительства, с принятием всех специфических рисков.

Penguin, раскрытие информации ни у кого не идеально. Но если сравнивать с конкурентами, то даже сравнивать нечего, у конкурентов эмитация раскрытия vs энциклопедический справочник. Это просто факт:) и это печально, что рынок пока еще столь незрелый, что только одна УК хоть как-то старается работать.

Penguin, это не является специфическим риском Парус с одной стороны, с другой стороны структура вознаграждения и владения взаимоувязывает интересы пайщиков и УК.

Если все же конфликт интересов УК и пайщиков вы расцениваете как неприемлимый, то стоит ли вам вообще интересоваться фондами:)

DDav, а точно стоит выбирать между/между? Есть еще вариант иметь диверсифицированный портфель. Главное, что мне не нравится в фондах от банковских УК:
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев

Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.

Penguin, если вы хотите обозначить какой-то конкретный риск, который считаете значимым — напишите. А вот это «между мной и ...» есть интересы УК, брокера, биржи, правительства, это все философия.

Владимир С., я думаю, что во-первых надо отдавать себе отчет во что инвестируешь. Rental pro продали ЦОД, ну и вот какие прям сейчас активы в фонде, много там недвижимости?) Попробуйте поискать… я в моменте не нашел, может мало старался.

Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.

В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.

Penguin, скажем так, мы к раскрытию долгосрочной стоимости стремимся, при этом нашим ожиданиям сопутствуют риски:
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…

Дмитрий, я бы в целом сравнивал линейку фондов Парус с ПНК. И это как сравнивать крузак с китайской электричкой, последняя может и выглядит модно и даже выглядит как автомобиль, но внутри...

Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.

arndey, о том, что арендный поток вырастит, УК уже публично делала анонс. Вопрос в размере. Прямо сейчас в октябре-ноябре ждем обновленную модель фонда.

Плюс надо понимать, что УК стоит «плитой» на продажу. Когда паи будут распроданы, цена улетит вверх, обороты сильно упадут, цена станет более волатильна.

Еще надо понимать психологию инвесторов в такие фонды. Тут мало спекулей, люди не готовы продавать недвигу дешево, потому цена даже в моменты биржевой паники и резкого роста ставки реагирует слабее, чем по акциям или длинным облигациям.

arndey, фонды от банковских УК несравнимо менее прозрачны и с непонятными перспективами (там короткие договора управления, непонятно, они продадут объекты или продлят ДУ), очень некомфортно планировать свои инвестиции в таких условиях.

arndey,
1. В Лог ниже цена за кв. метр — порядка 33 тыс., на рынке просто не существует сопоставимых предложений, те же фонды Сбера покупают на деньги пайщиков склады по 70++ тыс. за метр. Т.е. ставка аренды в Лог сильно отстала от рынка, это закладывает огромный будущий потенциал роста.
2. УК намекает на переговоры о досрочном пересмотре ставок аренды по аналогии с Парус-СБЛ (там +40% ден поток вырос).
3. Остаток кредита в ЛОГ ниже и он уже не зависит от КС.
4. В Лог некто крупный купил паи на сотни млн руб. Явно этот некто не лох.
5. УК анонсировала положительные новости по финмодели ЛОГ в октябре-ноябре.

Если интересно, у меня в блоге вчера опубликована статья по Логу.

С Нордом все сложнее: больше и дороже кредит, меньше потенциал к росту ставок.

Не инвест рекомендация.

Михаил Новокрещёнов, 
1. Двинцев. -0,55% за год
2. Логистика. +0,51% за год
3. Норд. -13,94% за год
4. Озон. -8% за год
5. СБЛ. +8% за год.

Снижение не везде, в отличии от дальних ОФЗ.
Хотя понятно, что по каждому фонду в каком-то моменте дно было ниже текущих.

Михаил Новокрещёнов, посмотрите отчеты компании. При доп. эмиссии происходит замещение кредита. Поэтому размытие СЧА при доп. эмиссии не происходит.
Условно: есть капитал 2000 рублей, из них 1 пай с 1000 СЧА и кредит 1000 рублей. Мы выпустили +1 пай на 1000 рублей и погасили кредит. Теперь у нас 2 пая по 1000 СЧА, 0 кредитов, капитал прежний — 2000. Размытия нет. Другой вариант: есть 1 пай с 1000 СЧА, т.е. капитал фонда 1000, выпустили +1 пай за 1000 рублей, теперь в фонде 2 пая каждый по 1000 СЧА и капитал 2000, размытия нет.

Надо четко понимать, что УК установит цену размещения доп. эмиссии паев из оценки, близкой к СЧА.

Михаил Новокрещёнов, при своей оценке оценщик старается оценивать как рынок, а не наоборот. Ну и надо помнить, что объект упакован в фонд. Условно есть объект, у него стоимость 1 млрд, ден. поток 120 млн, доходность 12%. Вопрос, должна ли цена пая стремиться к СЧА, если комиссия фонда 1% от СЧА? А если 5%? А если 10%? Я утрирую, но пытаюсь показать, что есть стоимость объекта, а есть вокруг него «обмотка», которая имеет значение. Оценщик не оценивает цену пая с учетом «обмотки», он оценивает только объект сам по себе.

Михаил Новокрещёнов, размытия СЧА при доп. эмиссии не происходит:)

Возможно, я не совсем понимаю ваш вопрос. Что такое СЧА:
1. Это примерная (!) оценка объекта, по которой его условно может разом выкупить институционал на горизонте примерно 8-18 мемяцев. Это все примерно прописывается в отчетах об оценке обычно.
2. От СЧА может считаться вознаграждение УК.
Все. Вот весь бизнес-смысл оценки: примерная (примерная!) оценка для первичного размещения + база расчета вознаграждений + закрытие требований законодательства.

СЧА оценивают по методике. Если вы смотрели когда-либо отчеты об оценке, разные методы легко дают разброс в цене процентов в 30. Далее оценщик по согласованию (!) с УК выбирает один из результатов или их комбтнацию в любой пропорции.

А вот биржевой рынок постоянно колеблется в своих оценках. И никакой привязке к СЧА не предусмотрено. Рынок оценивает ден. потоки, перспективы и риски. Рынок может примерно совпадать в своих оценках с оценщиком или не совпадать.