Penguin, это не является специфическим риском Парус с одной стороны, с другой стороны структура вознаграждения и владения взаимоувязывает интересы пайщиков и УК.

Если все же конфликт интересов УК и пайщиков вы расцениваете как неприемлимый, то стоит ли вам вообще интересоваться фондами:)

DDav, а точно стоит выбирать между/между? Есть еще вариант иметь диверсифицированный портфель. Главное, что мне не нравится в фондах от банковских УК:
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев

Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.

Penguin, если вы хотите обозначить какой-то конкретный риск, который считаете значимым — напишите. А вот это «между мной и ...» есть интересы УК, брокера, биржи, правительства, это все философия.

Владимир С., я думаю, что во-первых надо отдавать себе отчет во что инвестируешь. Rental pro продали ЦОД, ну и вот какие прям сейчас активы в фонде, много там недвижимости?) Попробуйте поискать… я в моменте не нашел, может мало старался.

Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.

В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.

Penguin, скажем так, мы к раскрытию долгосрочной стоимости стремимся, при этом нашим ожиданиям сопутствуют риски:
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…

Дмитрий, я бы в целом сравнивал линейку фондов Парус с ПНК. И это как сравнивать крузак с китайской электричкой, последняя может и выглядит модно и даже выглядит как автомобиль, но внутри...

Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.

arndey, о том, что арендный поток вырастит, УК уже публично делала анонс. Вопрос в размере. Прямо сейчас в октябре-ноябре ждем обновленную модель фонда.

Плюс надо понимать, что УК стоит «плитой» на продажу. Когда паи будут распроданы, цена улетит вверх, обороты сильно упадут, цена станет более волатильна.

Еще надо понимать психологию инвесторов в такие фонды. Тут мало спекулей, люди не готовы продавать недвигу дешево, потому цена даже в моменты биржевой паники и резкого роста ставки реагирует слабее, чем по акциям или длинным облигациям.

arndey, фонды от банковских УК несравнимо менее прозрачны и с непонятными перспективами (там короткие договора управления, непонятно, они продадут объекты или продлят ДУ), очень некомфортно планировать свои инвестиции в таких условиях.

arndey,
1. В Лог ниже цена за кв. метр — порядка 33 тыс., на рынке просто не существует сопоставимых предложений, те же фонды Сбера покупают на деньги пайщиков склады по 70++ тыс. за метр. Т.е. ставка аренды в Лог сильно отстала от рынка, это закладывает огромный будущий потенциал роста.
2. УК намекает на переговоры о досрочном пересмотре ставок аренды по аналогии с Парус-СБЛ (там +40% ден поток вырос).
3. Остаток кредита в ЛОГ ниже и он уже не зависит от КС.
4. В Лог некто крупный купил паи на сотни млн руб. Явно этот некто не лох.
5. УК анонсировала положительные новости по финмодели ЛОГ в октябре-ноябре.

Если интересно, у меня в блоге вчера опубликована статья по Логу.

С Нордом все сложнее: больше и дороже кредит, меньше потенциал к росту ставок.

Не инвест рекомендация.

Михаил Новокрещёнов, 
1. Двинцев. -0,55% за год
2. Логистика. +0,51% за год
3. Норд. -13,94% за год
4. Озон. -8% за год
5. СБЛ. +8% за год.

Снижение не везде, в отличии от дальних ОФЗ.
Хотя понятно, что по каждому фонду в каком-то моменте дно было ниже текущих.

Михаил Новокрещёнов, посмотрите отчеты компании. При доп. эмиссии происходит замещение кредита. Поэтому размытие СЧА при доп. эмиссии не происходит.
Условно: есть капитал 2000 рублей, из них 1 пай с 1000 СЧА и кредит 1000 рублей. Мы выпустили +1 пай на 1000 рублей и погасили кредит. Теперь у нас 2 пая по 1000 СЧА, 0 кредитов, капитал прежний — 2000. Размытия нет. Другой вариант: есть 1 пай с 1000 СЧА, т.е. капитал фонда 1000, выпустили +1 пай за 1000 рублей, теперь в фонде 2 пая каждый по 1000 СЧА и капитал 2000, размытия нет.

Надо четко понимать, что УК установит цену размещения доп. эмиссии паев из оценки, близкой к СЧА.

Михаил Новокрещёнов, при своей оценке оценщик старается оценивать как рынок, а не наоборот. Ну и надо помнить, что объект упакован в фонд. Условно есть объект, у него стоимость 1 млрд, ден. поток 120 млн, доходность 12%. Вопрос, должна ли цена пая стремиться к СЧА, если комиссия фонда 1% от СЧА? А если 5%? А если 10%? Я утрирую, но пытаюсь показать, что есть стоимость объекта, а есть вокруг него «обмотка», которая имеет значение. Оценщик не оценивает цену пая с учетом «обмотки», он оценивает только объект сам по себе.

Михаил Новокрещёнов, размытия СЧА при доп. эмиссии не происходит:)

Возможно, я не совсем понимаю ваш вопрос. Что такое СЧА:
1. Это примерная (!) оценка объекта, по которой его условно может разом выкупить институционал на горизонте примерно 8-18 мемяцев. Это все примерно прописывается в отчетах об оценке обычно.
2. От СЧА может считаться вознаграждение УК.
Все. Вот весь бизнес-смысл оценки: примерная (примерная!) оценка для первичного размещения + база расчета вознаграждений + закрытие требований законодательства.

СЧА оценивают по методике. Если вы смотрели когда-либо отчеты об оценке, разные методы легко дают разброс в цене процентов в 30. Далее оценщик по согласованию (!) с УК выбирает один из результатов или их комбтнацию в любой пропорции.

А вот биржевой рынок постоянно колеблется в своих оценках. И никакой привязке к СЧА не предусмотрено. Рынок оценивает ден. потоки, перспективы и риски. Рынок может примерно совпадать в своих оценках с оценщиком или не совпадать.

Михаил Новокрещёнов, просто поймите, если вы тот же Озон можете купить по 36 тыс за метр, а новые комплексы строят по 70-90 тыс за метр, то это отложенная неэффективность. Тоже самое в Лог. Неэффективность со временем устранится.

Михаил Новокрещёнов,
1. ЛОГ. В стакане крупный продавец в виде УК. Распродаст паи, уйдет цена выше 990 (а там будет новая переоценка, снова цена будет ходить вокруг да около)
2. Норд. Кредитные риски.
3. СБЛ переоценку сделает до конца года.
4. ОЗН. Неэффективность рынка имхо. Там потенциал роста хороший, как и в СБЛ.

Ну и биржевая цена не должна быть равна оценке от оценщика. Рынок не должен оценивать рост СЧА, рынок оценивает текущие + будущие денежные потоки, оценщики тоже их оценивают.

Михаил Новокрещёнов, стоимость — следствие изменение доходности фонда. Если растут выплаты, то растет и рыночная цена фонда, оценщики это тоже учитывают. Так что после роста цены пая, его можно продать, получив прибыль за счет переоценки. Если сильно расходится цена на бирже от оценочной стоимости, значит, либо в фонде есть риски / некачественное управление, либо напротив рынок считает актив более привлекательным, чем оценщики, если отклонение «вверх». Примеры: когда фонды собирают деньги пайщиков, а потом годами их маринуют на депозитах, такие фонды торгуются ниже СЧА из-за некачественного управления, в результате которого инвесторы несут потери, напротив, высококачественные фонды слабо реагируют на рыночные паники и изменения ставок.

pil0m4terial, Позиции имеет смысл резать, когда на рынке пузыри, некачественное корпоративное управление, идея, с которой покупался актив, более не работает. Но конкретно сейчас не происходит ничего значимого, из-за чего стоит думать об урезании депозита долгосрочному инвестору. 

Бочаров Михаил, они успешно жили и при бОльшем долге к EBIDTA. Отчет за 1п2024 расставит все по местам.

Бочаров Михаил, однако судя по цене акций, не такие уж и большие проблемы по мнению рынка

Бочаров Михаил, мы всегда берем на себя те или иные риски.