Инвест итоги 11.2025: крупнейшие перестановки

Друзья, приветствую! В ноябре снова практически не было времени писать, но тем не менее случилось множество событий, а мой портфель претерпел самую значительную оптимизацию, наверное, за последние два года. Любая оптимизация моего портфеля всегда отвечает главной цели — сохранение и рост стабильного и предсказуемого ежегодного денежного потока.

И пока большинство пытается сгладить рыночную волатильность благодаря диверсификации, я фокусируюсь на более простой и практичной задаче — управлять денежными потоками от участия в прибыли бизнеса.

Операции с портфелем

Внимание, все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


Самая крупная перестановка — продажа акций «Лукойл». Это одна из первых акций в моем портфеле, с которой я начинал свой путь на бирже, я активно инвестировал в компанию в марте 2020, добирал позицию в конце февраля 2022, это были годы прекрасного партнерства и достойной прибыли. Но у меня в моменте нет понимания как изменятся результаты бизнеса после введенных ограничений, сможет ли компания и дальше развиваться и показывать высокий уровень дивидендов. На текущем этапе я исхожу из пессимистичного сценария — международные активы были фишкой «Лукойла», сейчас они перестают работать, их дальнейшая судьба под вопросом. Я с большим удовольствием готов вернуться в число акционеров компании, как только для меня прояснится ситуация, а пока внимательно наблюдаю.

Второе значимое, но я надеюсь, что временное, решение — продажа акций «Северсталь». Пик капексов, дно цикла, временный отказ от дивидендов. Мне нравится менеджмент и мажоритарий, это одна из лучших в мире сталелитейных компаний, я очень надеюсь вернуться в состав акционеров, может быть даже очень скоро, после оптимизации портфеля, направленной на прирост выплат в 2026.

На полученные деньги увеличил долю в «Полюс», «ФосАгро», «Ренессанс страхование», добавил в портфель «Т-технологии», значительную часть направил на покупку ЗПИФ недвижимости «Парус-Лог», «Парус-Норд», «Парус-Триумф», «Парус-Двинцев». Золотые облигации «Селигдар», в которые я последнее время направлял выплаты от недвижимости, тоже были проданы для финансирования новых покупок.

Портфель акций

В результате продаж портфель акций сократился почти на 10%, это неизбежно отразится на дивидендах в 2026 году, которые хорошо, если останутся в том же размере. Теперь немного комментариев по компаниям, акции которых я приобретал.



Есть уверенность, что "Полюс" на фоне стабильно высоких цен на золото продолжит выплачивать дивиденды, не смотря на высокие капексы, а в случае снижения курса рубля, положение компании еще улучшится. Ну и конечно сейчас есть ощущение, что рынок игнорирует будущее увеличение добычи, ослабление рубля и вероятный дальнейший долгосрочный рост цен на золото.

"Фосагро" является одним из моих фаворитов, в котором никогда не было сомнений, акции держу давно, долю только наращиваю. Дивиденды регулярные, продукция востребованная, менеджмент профессиональный, есть валютная выручка. В планах и дальше докупать в течение 2026 года.

"Ренессанс страхование" бенефициар изменения процентных ставок. Основная часть портфеля компании — облигации, а значит при высоких ставках приобретаются облигации с высокой доходностью, при снижении ставок происходит положительная переоценка портфеля. Компания платит дивиденды дважды в год на уровне 50% от чистой прибыли.

У "Т-технологии" обширная и низкокачественная клиентская база, которую они научились прекрасно монетизировать, достигая впечатляющих цифр по рентабельности капитала (ROE), это их отраслевая фишка. Дивиденды платят ежеквартально, судя по динамике выплат, они намерены стать дивидендным аристократом, хотя такая цель вроде как и не озвучивалась в явном виде. Мне интересно поучаствовать в капитале такой компании.

Портфель недвижимости

Портфель недвижимости вырос на 20% за счет пополнения портфеля деньгами от продажи золота и акций «Лукойл», в совокупности с ожидаемой индексацией аренды и реинвестированием прибыли я ожидаю, что полученный в 2026 денежный поток вырастит на 45% в сравнении с 2025.


Теперь несколько комментариев по покупкам ЗПИФ недвижимости.
Фонд "Парус-Норд" включает в себя склад в Санкт-Петербурге, ежемесячно выплачивает доход от аренды, в конце ноября была финальная эмиссия паев под закрытие кредита в 1 кв. 2026. По прогнозам УК с 2027 года ожидается увеличение дохода на 13% относительно текущих выплат. Я достиг максимально возможной доли в фонде, в соответствии со своими представлениями о риск-менеджменте. Больше покупки не планирую. Средняя цена в портфеле 1116 рублей за пай.

"Парус-Двинцев" включает в себя одноименный бизнес-центр в Москве. Ежемесячные выплаты в 2027 по прогнозам УК вырастут на ~33% относительно текущих значений. Долгое время этот фонд оставался одним из самым недооцененных. Я завершил формирование своей доли в фонде, достигнув лимита, средняя цена покупки составила 914 рублей за пай.

"Парус-Лог" — это два склада в Подмосковье, которые сданы одному арендатору, цена на паи долгое время оставалась намного ниже адекватного уровня, сейчас цена стала более справедливой. На сегодня я сформировал позицию по фонду на 97% со средней ценой за пай на уровне 991 рубль.

"Парус-Триумф" стал первым фондом с торговым центром в моем портфеле. Я неоднократно выражал скептицизм относительно будущего торговых центров в целом. Недавно «Парус» выпускали свой обзор фонда «Парус-Триумф», и мне их аргументы показались разумными, если будет время, напишу статью с обзором.

После ковид и массовой удаленки казалось, что и БЦ уходят в прошлое, однако сегодня мы наблюдаем тотальный дефицит качественных площадей и резкий рост стоимости аренды. Ждет ли нас что-то подобное в ТЦ, не знаю, но как минимум на практике посмотреть как инфляция трансформируется в рост арендного дохода, мне интересно (часть стоимости аренды в ТЦ привязана к торговому обороту арендатора).

«Парус» анонсировали 4 декабря старт торгов новым фондом «Парус-Золя», в составе которого находится склад в Подмосковье, 2024 года постройки, сданный в аренду «Золотому яблоку». Полноценный обзор будет позже. Пока что добавлять в портфель не планирую.

Структура портфеля

Доля недвижимости в портфеле превысила 38%. Я допускаю, что для меня комфортно иметь порядка 40% в коммерческой недвижимости, которая очень эффективно стабилизирует денежный поток от портфеля и одновременно является бизнес-активом с высоким уровнем защиты от инфляции.


И нет, облигации с ролью стабилизатора справляются намного хуже: они боятся высокой инфляции, выплаты по облигациям за редчайшим исключением не индексируются, у облигационных портфелей обычно не очень большой срок до погашения, с падением ставки и по мере замещения старых выпусков будет снижаться доход на вложенный капитал. Качественно подобранная недвижимость минимизирует все эти недостатки.

Исторически, у меня низкая доля в кэше, но вероятно я начну постепенно наращивать депозиты, повышая общую финансовую устойчивость и заранее резервируя деньги под крупные траты. Непонятно, стоит ли откладывать кэш под будущие инвестиции или в текущих условиях выгоднее сразу покупать бизнес-активы, это зависит в первую очередь от динамики ключевой ставки, результатов международных переговоров и реакции рыночных истеричек. Чем ниже цены, тем интереснее инвестировать без промедления.

У меня нет вопроса в том «выстрелит ли рынок?», есть лишь вопрос «сколько я еще успею купить со скидками?». Ставку неизбежно снизят, а переговоры рано или поздно приведут к юридической фиксации достигнутых результатов, мой же портфель лучше слов отражает то, какой результат и в чью пользу в моем понимании будет зафиксирован. И есть предположение, что в этот раз все серьезно хотят довести до конца, хотя и без гарантий, поэтому осторожность и осмотрительность все же надо соблюдать.
На этом все.

Буду благодарен всем, кто оценит статью лайком.

Статья не содержит инвестиционных / индивидуальных инвестиционных рекомендаций, призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют результатов инвестирования в будущем. Все риски и ответственность при инвестировании вы принимаете на себя самостоятельно.

Канал в Дзен: Механика Капитализма