Poloz, снижение рыночных арендных ставок — это системный риск, который оказывает давление на индексацию во всех сегментах коммерческой недвижимости, а не только в e-commerce.

Хотя онлайн-ритейл был основным драйвером перегрева складского рынка в 2023–2024 годах, текущая фаза охлаждения затрагивает общую рыночную конъюнктуру.

Poloz, «Деловые линии» обслуживают крупнейшие компании в сфере электронной коммерции, то есть являются связующим звеном для этого рынка.

Договоры долгосрочные и индексация по ИПЦ без ограничений, но есть рынок, который может посчитать иначе. 

В таких случаях даже по «неразрывным» договорам арендаторы часто инициируют переговоры о пересмотре условий или скидках, чтобы избежать операционных проблем.

Tiguarrr, 

Если предположить, что активы будут проданы по текущей оценке, а прогноз по доходу на 2027 год оправдается, математическая модель на один пай выглядит так.

Примерный расчет финальной выплаты (на один пай) (на 31.03.2026)

СЧА: 9 443 667 808.77 ₽

РСП: 149 782.22 ₽

Прогнозный доход за 2027 год: + 17 447,00 ₽

(Согласно п. 35 ПДУ, в 2027 году промежуточный доход не выплачивается, а полностью аккумулируется внутри фонда до финальных выплат)

Перед вычетом комиссии: 167 229,22 ₽

Комиссия за ликвидацию (3%): – 5 016,88 ₽

(Согласно п. 128 ПДУ, вознаграждение лицу, осуществляющему прекращение фонда, составляет 3% от суммы денежных средств, поступивших после реализации имущества (за вычетом задолженностей))

(При прекращении фонда из суммы активов вычитаются налоги и текущие вознаграждения инфраструктуре фонда (УК, депозитарий), которые на текущий момент составляют около 6,4% от СЧА, но обычно гасятся из операционного потока)

Ориентировочная финальная выплата: ~ 162 212,34 ₽

(Все расчеты приведены до удержания НДФЛ — рассчитывается индивидуально)

Рад, что материал оказался полезным для Вас. В профиле есть и другие статьи по «Рентному доходу»

Dmitry_Ch,

К «охлаждению» рынка и избытку предложения, которые описаны в статье, добавляется транспортная доступность.

Вы правы насчет транспортной доступности. В документах фонда указано, что БЦ Primium находится на Приморском проспекте, а расстояние до ближайших станций метро («Старая Деревня» и «Беговая») составляет 1,5 км. В условиях, когда на рынок выходят новые современные объекты в более центральных локациях, такая удаленность от метро становится фактором, замедляющим заполнение вакантных этажей, несмотря на близость к ЗСД (150 м).

Однако фундаментально актив остается качественным: даже при временной вакансии рыночная стоимость БЦ Primium за год выросла на 7,2%.