Кредиторская задолженность «Рентного дохода» приближается к 1 млрд. Есть ли риск для инвесторов?

Вопрос от подписчика:
«Почему в анализе квартального отчёта Вы не разобрали рост кредиторской задолженности и не отнесли её к минусам? Ведь это она практически миллиардная и уменьшает стоимость чистых активов фонда».

На первый взгляд выглядит как минус.

Но в фондах недвижимости без кредитной нагрузки кредиторская задолженность устроена немного иначе.

В ЗПИФ «Рентный доход» её рост связан в основном со спецификой арендного бизнеса и ростом доходов от аренды. При этом определённые технические и операционные риски всё же есть.

Разберёмся, из чего формируется кредиторская задолженность фонда и как её стоит оценивать инвестору.

1. Что происходит с кредиторской задолженностью?

По итогам IV квартала 2025 года кредиторская задолженность фонда выросла на 8,1% — с 808 млн до 873 млн рублей.

В балансе фонда кредиторская задолженность в основном состоит не из долгов, а из авансов по аренде и обеспечительных депозитов арендаторов. В отчетности она проходит как расчёты с УК, пайщиками и контрагентами.

1. Авансы по аренде (~134 млн руб.). Фонд получает оплату за будущие периоды. Среди крупнейших арендаторов: группа VK (92,3 млн руб.), «Зитар» (22,9 млн руб.), НТС «Градиент» (18,8 млн руб.). В бухгалтерском учёте такие платежи отражаются как обязательство перед арендатором до момента оказания услуги аренды.
2. Обеспечительные платежи (~334 млн руб.). Страховые депозиты, которые арендаторы вносят при заключении долгосрочных договоров. По группе VK они составляют 171,7 млн руб., по «Зитар» — 67,2 млн руб., по НТС «Градиент» — 56,3 млн руб. Значительные суммы внесли также «Страйкер» (21,3 млн руб.) и «Деловые Линии» (17,2 млн руб.). Рост этой статьи обычно связан с индексацией аренды или пролонгацией договоров.
3. Налоги и вознаграждения (~80 млн руб.). Начисленные, но ещё не выплаченные НДС (57,8 млн руб.), налог на имущество (10,7 млн руб.), а также комиссии УК и депозитария — около 11,3 млн руб.

Сумма этих групп составляет около 548 млн руб. Разница с общей задолженностью в 873 млн руб. объясняется тем, что в декабре в балансе также отражался начисленный доход пайщикам за IV квартал — около 265 млн руб. В январе 2026 года эти деньги были полностью выплачены инвесторам, и общий объём обязательств сразу сократился.

2. Почему рост задолженности не выглядит проблемой?

Для фонда недвижимости увеличение авансов и депозитов обычно говорит о стабильности арендного бизнеса.

1. Положительный Cash Flow. Деньги уже находятся на счетах фонда и размещаются в депозитах и РЕПО. В IV квартале доход от таких операций вырос на 21% и составил 24,5 млн рублей.
2. Качество арендаторов. Крупнейшие суммы задолженности приходятся на системных лидеров рынка (VK, «Деловые Линии»), что минимизирует кредитный риск фонда, который УК оценивает как средний/незначительный.
3. Связь с индексацией. Доходы от аренды за год выросли на 12,4%, а вместе с ними увеличились авансы и обеспечительные платежи.

3. Какие риски всё же есть?

Несмотря на устойчивую позитивную картину, несколько рисков сохраняются.

Техническое снижение стоимости пая. По правилам фонда пайщикам распределяется 95% денежных остатков на счетах. В этих остатках находятся и авансы арендаторов, которые ещё не признаны доходом.

Когда фонд распределяет такие средства, расчётная стоимость пая может технически снижаться. Такая ситуация произошла в IV квартале, когда РСП снизилась на 0,7%.

Возврат депозитов при расторжении договоров. Если арендатор покидает объект, обеспечительный депозит возвращается. Вероятность такого сценария сейчас невысока: объекты фонда полностью сданы в аренду по долгосрочным договорам, которые обычно ограничивают досрочный выход арендатора.

Налоговая нагрузка. На конец года задолженность по НДС составляла 57,8 млн руб., по налогу на имущество — 10,7 млн руб. Фонду важно поддерживать достаточную ликвидность для своевременной уплаты налогов.

Фактор концентрации. Поскольку более половины арендного потока (59%) генерирует БЦ Skylight, большая доля кредиторской задолженности (авансы/депозиты) связана с одним контрагентом — группой VK. Любые изменения в его финансовом состоянии мгновенно отразятся на балансе фонда.

Вывод

Рост кредиторской задолженности в фонде «Рентный доход» сам по себе не говорит о проблемах. В ЗПИФ недвижимости без кредитного плеча значительная часть такой задолженности возникает из-за авансов по аренде и обеспечительных депозитов арендаторов. Деньги уже поступили на счета фонда и формируют денежный поток.

В текущей структуре задолженности фонда прослеживается логичная связь с операционной деятельностью:рост арендных ставок и индексация договоров увеличивают как доходы от аренды, так и размер авансов и обеспечительных платежей.

На устойчивость также влияет состав арендаторов. Существенная часть обязательств приходится на крупные компании, работающие по долгосрочным договорам.

При этом есть бухгалтерская особенность, о которой инвестору стоит помнить. Часть таких поступлений в отчетности проходит как обязательства. Когда фонд распределяет деньги пайщикам, расчётная стоимость пая может временно снижаться. По этой причине в IV квартале РСП уменьшилась.

В целом динамика кредиторской задолженности отражает масштаб и стабильность арендного бизнеса фонда. Тем не менее инвесторам стоит внимательно следить за тремя факторами: структурой авансов и депозитов, концентрацией арендного потока на крупнейших арендаторах и ликвидностью фонда для исполнения налоговых обязательств.

Именно эти параметры будут определять, остается ли рост задолженности нейтральным операционным эффектом или начинает формировать реальные риски для стоимости пая.

Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.