Михаил Новокрещёнов, я лишь детально сравнил доходность по предложенным вами данным с НиНо.

Не пытался вас переубедить, ваша позиция логична и обоснована.

Михаил Новокрещёнов, Золю вы сами привели в пример, я отталкивался от него. По сравнению с Крас разница уже больше, но по-прежнему в рамках 0,5 п.п. Действительно статистически значимую более высокую доходность (на 1 п.п.) может показать только Лог.

Михаил Новокрещёнов, в итоге:

1. Лог 13,42%

2. Крас 13,06%

3. Золя 12,71%

НиНо с 12,5% уступает 0,2 п.п. вашему примеру, я называю этот фонд конкурентным, с относительно высокой доходностью на краткосрочном периоде. 

Вы считаете, что у НиНо невысокая доходность, несмотря на статистически незначимую разницу в доходности. Более того, в ваших примерах это прогноз с опорой на индексацию, здесь же денежные потоки распределены.   

Михаил Новокрещёнов, описал в рамках стратегии до 2030 года. А доходность, как видите на скрине, относительно высокая по сравнению с другими фондами. Не даю ИИР, рассуждаю в рамках стратегии краткосрочного / долгосрочного инвестора, финмодели и текущих показателей. В итоге пусть каждый решает сам.

По-моему, по итогам данной статьи и ваших комментариев у читателя есть вся информация для принятия собственного инвестиционного решения. 

Михаил Новокрещёнов, в НиНо денежные потоки распределены до 2030 года, что фиксирует стабильную и относительно высокую доходность для ЗПИФ по сравнению с другими фондами — это в целом может устроить инвестора на краткосрочной дистанции. Для диверсификации и небольшой долей, например.

Потом уже действовать по ситуации, так как все указанные неопределенности и риски могут сложиться в пользу пайщика.     

Верно. Оценка — это модель на основе методов и допущений, а не гарантия. Расхождение между оценочной стоимостью и реальной ценой на выходе бывает по двум причинам.

Первая — допущения не сбылись: арендатор съехал, ставки не выросли, покупатель не нашелся.

Вторая — сам метод оценки изначально давал завышенный результат. В этом отчете (Кубик в РД 2) cap rate взят по данным для класса А, хотя объект — класс В. Это методологический выбор, который работает в пользу высокой оценки прямо сейчас.

Пайщик в этой истории не влияет ни на метод, ни на допущения — он принимает решение об инвестиции на основе тех цифр, которые ему дают. Поэтому и важно читать отчет оценщика самому, а не останавливаться на итоговой стоимости.

MATEMATNK, а почему она неправильная? Надо смотреть отчёт оценщика. А также учитывать, что УК получает комиссию от СЧА. Для примера — разбирал недавно одну из сделок ВИМ в РД 2

Dmitry_Ch,

Кстати, а как арендатор у Золи поживает?

Востребованы для малого и среднего бизнеса умеренной арендной ставкой и транспортной доступностью до Москвы (30 минут). «Кубик» в хорошем состоянии, но нужен ремонт.

ВИМ изначально удивил этой сделкой, но долгосрочный договор и надежный арендатор на их стороне. Цена в рынке — сделка в интересах фонда и пайщиков.