Комментарии пользователя Фонды недвижимости

Мои комментарии:в блогах в форуме
Ответы мне:в блогах в форуме
Все комментарии: к моим постам

Димон Зенин, в первой статье приводил расчеты с учетом выплат и инфляции, но от 236 тыс. РСП.

Выплаты ~2 000 ₽/мес (данные investfunds за 2024). Они не индексировались, поэтому возьмём за основу, за весь срок около 120-130 тыс. на пай, плюс 236 тыс. при погашении. Вложил 305 — забрал ~366. IRR порядка 3-4% годовых.

Но накопленная инфляция за этот период ~64% (Росстат). В реальном выражении доходность отрицательная, около минус 4-6% годовых. 366 тыс. на выходе — это около 224 тыс. в ценах 2020 года, то есть примерно минус 27% покупательной способности.

Выйти раньше через биржу тоже было бы с потерей. Пай торговался с дисконтом к РСП (270-287 тыс. весной 2025 против РСП ~315 тыс.).

Продукт продавался под 11-13% годовых выплатами + рост стоимости пая, а на дистанции проиграл инфляции при любом сценарии.

avatar
Фонды недвижимости
  • Вчера в 21:38
  • Еще
Penguin, доля ADG в фонде напрямую зависит от ЧОД, который еще нужно заработать. Начинали этот проект в других рыночных условиях, в 2019 году. Не думаю, что они тогда рассчитывали таким образом стать совладельцем этой сети.
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 16:22
  • Еще
+3
Diamond, 11,5% — это выплаты. Еще 10,6% — прогнозный рост стоимости актива к 2030 году при условии роста ЧОД и сжатия кап-рейта до 10%. Это две разные вещи, которые маркетинг сложил в одну цифру 22%. В статье разобрал каждую отдельно.
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 16:04
  • Еще
Ветерок, комиссии УК также раскрыты полностью — 5% за привлечение плюс от 5,5% до 9,5% с доходности ежегодно. Это дорого, но не скрыто. Дальше вопрос только к ЧОД.
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 15:57
  • Еще
+1
Ветерок, «цирюльня» — это когда схема не раскрыта, и вас пытаются обмануть. Здесь все риски можно найти в финмодели и презентации — в статье указаны. 
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 15:37
  • Еще
+2
Penguin, до 2026-го сеть строилась поэтапно, объекты вводились с 2020 по 2025 год, кредит рефинансировался и рос вместе со стройкой. ADG как девелопер закрывал кассовый разрыв собственным капиталом — для строительного бизнеса это норма. Проблема в том, что сейчас все 26 объектов уже работают, новых нет, а кредит под КС+2,25% при пиковой ставке 21% стал дороже всего операционного потока. Отсюда и сделка с Парусом: не схема, а вынужденный выход из дорогого долга.
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 15:30
  • Еще
Ветерок, сделка сложно структурирована, есть много нюансов, которые лучше знать пайщику, но «бритьём» я бы это не назвал.
avatar
Фонды недвижимости
  • 13 июня 2026, 15:14
  • Еще
destr, фонд ликвидирован в связи с окончанием срока договора доверительного управления.
avatar
Фонды недвижимости
  • 09 июня 2026, 16:39
  • Еще
Konstantin Krupkin, а есть другая информация от УК в личном кабинете?  
avatar
Фонды недвижимости
  • 01 июня 2026, 09:45
  • Еще
+1
Александр, по ПДУ УК обязана уведомить не позднее чем за 15 рабочих дней до даты проведения голосования. Каналы получения информации: официальный сайт, ЛК пайщика, электронная почта, письмом с уведомлением и через брокера.
avatar
Фонды недвижимости
  • 31 мая 2026, 17:02
  • Еще
Dmitry_Ch, в этом фонде сильные объекты, на порядок выше кейса АП. Проблем с продажей быть не должно.
avatar
Фонды недвижимости
  • 31 мая 2026, 16:53
  • Еще
Αлексей Αнисимов, объект находится в Московской области, г. о. Подольск
avatar
Фонды недвижимости
  • 29 мая 2026, 09:39
  • Еще

Где могу посмотреть финансовую модель и презентацию фонда?

avatar
Фонды недвижимости
  • 28 мая 2026, 17:22
  • Еще
Выберите надежного брокера, чтобы начать зарабатывать на бирже:

полезные записи за 24 часа

★7 50 Быть полезным лучше, чем быть богатым
★6 61 Самый важный пост про трейдинг.
★6 8 Покупай страх, продавай жадность: почему растущая акция — это уже проигрыш
★4 52 Народ, хватит цепляться за различные безумные мысли!
★4 6 Нефтегазовые доходы подросли, продолжающийся кризис металлургов и доходность в ОФЗ уже больше 16%
★3 6 Динамика по наличке Выводы
★3 23 Кто будет покупать ОФЗ Как финансировать дефицит федерального бюджета КУРС РУБЛЯ
★3 14 Почему скука — ваш лучший друг на бирже?
★3 0 Секреты азиатского алготрейдинга. Часть 2: Ловля падающих ножей, Теория Чан и Охота на Драконов.
★3 51 ⚡ЦБ в июле начнет повышать ставку
+108 92 Московская школьница сдала ЕГЭ на 500 баллов впервые за 25-летнюю историю ЕГЭ
+89 50 Быть полезным лучше, чем быть богатым
+83 52 Народ, хватит цепляться за различные безумные мысли!
+82 61 Самый важный пост про трейдинг.
+72 77 40 дней и 40 свечей
+72 49 А мне нравится этот парнишка
+71 41 🔥Как себя вести, когда всё падает, а портфель сгорает. Поддержки пост!
+56 51 ⚡ЦБ в июле начнет повышать ставку
+48 56 70-лeтниe мeчтaют o coцлaгepe
+48 6 Нефтегазовые доходы подросли, продолжающийся кризис металлургов и доходность в ОФЗ уже больше 16%

самые обсуждаемые сегодня

2к IMOEX/IRUS/ШМОЕКС . Первая часть Мерлезонского балета .
2к Наш рынок спасают !!! . Не верите ?
1к Глоток воздуха и новое погружение. Выступление президента и блокировка брокера Алор не помогут . Кречетов и Черных , готовьтесь выдумывать новые оправдания)
1к Сфера (фильм, 1998)
....все тэги
UPDONW
Новый дизайн