Информация
Блог им. DaniilKochergin
ЗПИФ Парус-НиНо: кому (не)выгодна стратегия фонда
- 18 мая 2026, 17:17
- |
В апреле этого года на биржу вышел новый ЗПИФ Парус-НиНо.
Объект — склад Озона в Нижнем Новгороде, цена пая 900 ₽, только для квалифицированных инвесторов.
Разобрал финансовую модель и презентацию фонда.
Из интересного: фонд работает по-разному для краткосрочных и долгосрочных инвесторов.
Тот случай, когда доходность фонда будет зависеть от многих сценариев: перезаключение и индексация договора, налоговая льгота и конъюнктура рынка складов.
Какую стратегию выбрать пайщику?
Разбираю по порядку.
Качественный склад без наценки
В фонде два склада в пригороде Нижнего Новгорода. Общая площадь 153 тыс. м². Локация удобная — до федеральной трассы М-7 500 м., до центра города 11 км. Склад оборудован по стандартам класса А: высокие потолки, пятиуровневая мезонинная конструкция внутри одного из зданий, крепкий бетонный пол.
Озон построил складской комплекс под себя и вложил более 10 млрд ₽ в оборудование сверх стоимости здания. Переехать из такого объекта дорого. Риск преждевременного расторжения аренды низкий.
Но есть вторая сторона. Стоимость объекта в фонде 12,18 млрд ₽. По данным региональных СМИ, общий объем инвестиций в строительство склада составил порядка 12,3 млрд ₽. Оценка фонда практически равна себестоимости строительства.
Для сравнения: склад Озона в Твери УК купила в 2020 году за 2,5 млрд ₽, сейчас он оценивается выше 3,5 млрд ₽. Но тот объект покупали на вторичном рынке с арендной историей.
Здесь пайщик покупает объект по себестоимости — апсайда в цене входа нет. Весь потенциал роста зависит от рыночной переоценки и сжатия cap rate.
Вакансия на рынке складов Нижнего Новгорода
УК показывает рынок Нижнего Новгорода как дефицитный на основе обеспеченности населения складами. Вакансия «около 9%», ставки 10–11 тыс. ₽ за метр.
Но вакансия 9% — это почти вдвое выше средней по регионам России (около 5% в 2025 году) и одна из самых высоких в стране. А Приволжский федеральный округ в 2025 году ввел больше новых складов, чем любой другой ФО. Нижний Новгород — один из лидеров по вводу. На ближайшие 2–3 года рынок будет пополняться новым предложением.
Стартовая арендная ставка зафиксирована на 10 000 ₽/м², что соответствует средней по регионам в 2025 году и продолжает снижаться (на 3% по сравнению с 2024 годом). Парус зафиксировал рыночный уровень, но без индексации. Об этом далее.
Концентрация на Озоне
Парус строит портфель вокруг крупнейших арендаторов рынка — «поход за солнцем». Озон занимает в нем заметное место.
Три фонда Паруса имеют Озон в составе. Парус-ОЗН в Твери — весь склад под Озон (70 тыс. м²). Парус-Крас в Красноярске — один корпус из трех (около 33 тыс. м²). Парус-НиНо в Нижнем — весь склад под Озон (153 тыс. м²).
НиНо составляет 60% всех площадей под Озон у Паруса. Крупнейший объект под одного арендатора.
Озон — сильный арендатор. Годовой оборот 4,16 трлн ₽ за 2025 год, рост 45%. Операционная прибыль 156 млрд ₽. Чистая прибыль положительная три квартала из четырех.
Но в 2025 году Озон зарегистрировал собственную УК и запустил первый ЗПИФ недвижимости ОЗОН Саларьево. Озон начал упаковывать свои объекты в собственные фонды.
В горизонте до 2037 года критичности нет. Договор нерасторгаемый, объект построен под Озон. Но переговоры о пролонгации после 2030 года приобретают другой контекст. Озон может предложить жесткие условия пересмотра ставки или, в теории, выкуп объекта в свой фонд.
NPV+: повышенные выплаты против индексации
УК договорилась с Озоном изменить условия аренды. Изначально предполагалась ставка 8 000 ₽/м² с индексацией около 4% в год. Переписали на фиксированные 10 000 ₽/м² до 2037 года без индексации.
Что изменилось для пайщика. Чистый приведенный доход (NPV) арендных платежей при старых условиях составлял бы 9,1 млрд ₽. При новых условиях — 10 млрд ₽. Разница 10% обеспечивает пайщику повышенную стартовую доходность 12,5% годовых вместо меньшей.
Пайщик и Озон поменялись инфляционными рисками. В стандартном договоре с индексацией риск инфляции лежит на арендаторе, каждый год он платит больше. В договоре с фиксированной ставкой риск переходит на пайщика. За этот переход пайщик получает повышенные выплаты сейчас, а Озон — фиксированную предсказуемую нагрузку на 11 лет.
При индексации 4% в год ставка 8 000 ₽/м² вырастет к 2037 году до 12 316 ₽/м²:
— 2027: 8 320 ₽/м²
— 2030: 9 359 ₽/м²
— 2032: 10 123 ₽/м²(обгоняет фиксированную)
— 2037: 12 316 ₽/м²
При фиксированной ставке 10 000 ₽/м² пайщик выигрывает первые 5–6 лет, затем начинает проигрывать. К 2037 году индексированная ставка на 23% выше фиксированной.
В пересчете на пай: годовой доход в 2037 году около 113 ₽ при NPV+ против 139 ₽ при стандартной индексации — разница около 19%.
Два сценария для пайщика:
Если вы планируете держать паи 3–5 лет, вы забираете повышенные выплаты и выходите до того, как разница в индексации станет ощутимой (и пока действует налоговая льгота — об этом далее). NPV+ работает в вашу пользу.
Если вы планируете держать паи до конца срока доверительного управления (2039 год) — вы недополучаете инфляционный буфер. Со второй половины срока (примерно с 2032 года) ваш доход на пай будет меньше, чем мог бы быть при стандартном договоре с индексацией.
УК показывает в презентации «вариативный сценарий» — пересмотр ставки с Озоном в 2030–2031 годах. Возможность есть, но не гарантия. Переговорная позиция зависит от рынка 2030 года.
Налоговая льгота и снижение доходности
Объект попадает под региональную льготу Нижегородской области — 0% налога на имущество до середины 2030 года. После этого ставка возвращается к стандартным 2% от кадастровой стоимости.
Налог на имущество при ставке 2% от 12,2 млрд ₽ составит 244 млн ₽ в год, или около 13% выручки фонда. Пайщик теряет примерно 1,5–2 п.п. доходности.
Три сценария после 2030 года:
- Льгота продлевается — пайщик сохраняет 12,5% годовых
- Льгота не продлевается, ставку с Озоном пересмотрели вверх — 11,5%
- Ни льготы, ни индексации договора — доходность снижается до 10%
УК в презентации показывает: «закладываем консервативный сценарий, по которому льгота сохранена не будет». Но в финансовой модели в разделе «Допущения» написано: «Базовый сценарий — продление льготы».
Разное позиционирование одной ситуации в маркетинге и в модели. Для пайщика важно: 12,5% после 2030 года — позитивный сценарий, а не базовый план.
Выводы
Стратегия фонда выгодна на краткосрочном горизонте. Пайщик получает повышенные выплаты сейчас, но отказывается от инфляционной защиты. При неизменности условий после 2032 года разрыв между фиксированной ставкой и индексированной начнет расти в пользу последней.
Доходность построена на следующих допущениях: ключевая ставка снизится, аренда на рынке складов пойдет вверх, налоговую льготу продлят, а Озон согласится пересмотреть договор в 2030–2031 годах. В таком случае стратегия покажет максимально возможную доходность.
При текущих вводных фонд подходит тем, кто ищет стабильные выплаты на горизонте 3–5 лет и готов взять на себя риск того, что заявленная доходность зависит от многих сценариев в будущем. Для долгосрочного инвестора, рассчитывающего держать паи до конца срока фонда, стандартная финансовая модель с индексацией работает надежнее.
Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.
теги блога Фонды недвижимости
- SPO
- Активо
- Активо 22
- Активо 23
- Акцент 4
- Акцент 5
- Альфа капитал
- ВИМ
- ВИМ сбережения
- ВТБ
- ЗПИФ
- ЗПИФН
- ЗПИФы недвижимости
- инвестиции в недвижимость
- коммерческая недвижимость
- Москва-Санкт-Петербург
- недвижимость
- недвижимость в РФ
- недвижимость в Санкт-Петербурге
- Парус
- Рентный доход
- Санкт-Петербург
- смартлаб
- управляющая компания
- фонды недвижимости
Описание NPV в статье выглядит так, как будто бы инвесторам выгодно инвестирование в этот фонд на коротком временном диапазоне (до 2030 года). Но это не так, относительно повышенный неиндексируемый денежный поток этого фонда действительно на данном временном диапазоне лучше, чем если бы был индексируемым но с пониженной арендной ставкой (8000 руб), однако в целом этот фонд проигрывает по NPV другим фондам даже на коротком временном диапазоне, например Парус-Крас, Парус-Лог и Парус-Золя. Так что такой финансовый маневр УК по этому фонду все равно не смог его вывести на конкурентную доходность с другими фондами.
Михаил Новокрещёнов, в НиНо денежные потоки распределены до 2030 года, что фиксирует стабильную и относительно высокую доходность для ЗПИФ по сравнению с другими фондами — это в целом может устроить инвестора на краткосрочной дистанции. Для диверсификации и небольшой долей, например.
Потом уже действовать по ситуации, так как все указанные неопределенности и риски могут сложиться в пользу пайщика.
Михаил Новокрещёнов, описал в рамках стратегии до 2030 года. А доходность, как видите на скрине, относительно высокая по сравнению с другими фондами. Не даю ИИР, рассуждаю в рамках стратегии краткосрочного / долгосрочного инвестора, финмодели и текущих показателей. В итоге пусть каждый решает сам.
По-моему, по итогам данной статьи и ваших комментариев у читателя есть вся информация для принятия собственного инвестиционного решения.
Итак текущая дох-ть выплат Парус-НиНо 12,5% без индексаций на ближайшие 5 лет среднеарифметическая доходность денежного потока этого фонда останется 12,5%.
Теперь считаем по другим фондам:
1) Парус-ОЗН, СБЛ рассматривать смысла нет, эти фонды перекуплены и их доходность будет уступать Парус-НиНо, но я об этих фондах и не говорил, приводил как пример другие;
2) Парус-Крас, доходности от текущей цны на ближайшие 5 лет: 12,63%, 12,81%, 13,01%, 13,32%, 13,53%. Среднеарифметическая — 13,06%. Выше, чем у НиНо;
3) Парус-Золя, аналогично: 12,06%, 12,37%, 12,68%, 13,1%, 13,31%. Средняя — 12,71%. Выше, чем у НиНо;
4) Парус-ЛОГ, аналогично: 12,15%, 12,8%, 13,46%, 14,11%, 14,58%. Средняя — 13,42%. Выше, чем у НиНо
Все перечисленные мной ранее фонды дают большую доходность выплат, чем НиНо на горизонте 5 лет.
Михаил Новокрещёнов, в итоге:
1. Лог 13,42%
2. Крас 13,06%
3. Золя 12,71%
НиНо с 12,5% уступает 0,2 п.п. вашему примеру, я называю этот фонд конкурентным, с относительно высокой доходностью на краткосрочном периоде.
Вы считаете, что у НиНо невысокая доходность, несмотря на статистически незначимую разницу в доходности. Более того, в ваших примерах это прогноз с опорой на индексацию, здесь же денежные потоки распределены.
По поводу распределенного денежного потока — его можно и нужно сравнивать с индексируемыми денежными потоками других фондов, поскольку это позволит оценить комплексно его доходность на диапазоне 5 лет (вы ведь именно этот временной диапазон в своей статье приводили). Поэтому факт того, что у НиНо денежный поток равномерный не дает ему индульгенцию.
По логике для корректности надо бы ещё денежные потоки продисконтировать на инфляцию. Тут можно сделать упрощенно следующие выводы:
1) Если инфляция будет высокой, то дисконтированный денежный поток НиНо может оказаться выше, чем у Золя из-за того, что на старте первые 2 года его номинальная доходность выше (у Золя 12,06% и 12,37%) и среднеарифметическая доходность Золя совсем ненамного выше, чем у НиНо (всего на 0,2 п.п.). Золя предпоследний фонд Паруса, он тоже малодоходный, его я привел как пример того, что даже он по номиналу более доходный, чем НиНо, но его я тоже не рекомендовал бы, и в свой портфель не брал;
2) По Крас какая бы инфляция не была, его дисконтированный денежный поток будет в любом случае выше, т.к. его текущая доходность уже на старте выше, чем у НиНо (текущая доходность 12,63%)
3) По ЛОГ теоретически дисконтированная доходность НиНо могла бы оказаться выше, если бы инфляция в 2026 году оказалась очень высокой, т.к. его текущая доходность 12,15% против 12,5% у НиНо (уже в следующем году она будет 12,81%, что выше, чем у НиНо). Однако инфляционные ожидания на 2026 составляют всего около 6-8%, поэтому дисконтированная доходность ЛОГ за 5 лет все равно окажется выше.
Михаил Новокрещёнов, Золю вы сами привели в пример, я отталкивался от него. По сравнению с Крас разница уже больше, но по-прежнему в рамках 0,5 п.п. Действительно статистически значимую более высокую доходность (на 1 п.п.) может показать только Лог.
Я остаюсь при своем мнении, если рассматривать фонды Паруса, то лучше ориентироваться на ЛОГ и КРАС, если очень хочется повысить диверсификацию, то ещё Золя. НиНо с зафиксированными 12,5% даже на 5 лет неинтересен, когда можно купить фонды с бОльшим денежным потоком.
Михаил Новокрещёнов, я лишь детально сравнил доходность по предложенным вами данным с НиНо.
Не пытался вас переубедить, ваша позиция логична и обоснована.