Складской рынок Петербурга против Московского: что нужно знать инвестору в фонды недвижимости

Итоги 2025 года на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти характеризуются временным охлаждением.

Из-за экономической неопределенности ввод новых площадей сократился на 37%, а спекулятивное строительство практически исчезло — девелоперы строили в основном под конкретного заказчика или собственные нужды.

При этом вакантность остается на низком уровне 1,8%, что поддерживает дефицит качественных площадей.

Текущая ситуация в Петербурге выглядит значительно устойчивее, чем в Московском регионе.

Если в Подмосковье рынок перешел в фазу баланса, а вакантность достигла 7-летнего максимума в 4,3%, то в Спб сохраняется жесткий дефицит.

На что обратить внимание инвесторам ЗПИФ:

Риски концентрации на e-commerce. Снижение доли онлайн-торговли в сделках — с 55% до 13% — подтверждает тренд, который разбирал на примере Московского региона.

Ритейлеры уже арендовали площади в 2023–2024 гг. и сейчас занимаются их освоением.

Для фондов с моно-арендаторами из сферы e-commerce, таких как «Акцент 5» или активы «Рентного дохода 2» (СК «OZON Волхонка»), это означает снижение потенциала рыночной индексации ставок в ближайшем будущем.

Устойчивость рентного потока. Ставка аренды в 11 000 руб./кв.м практически не выросла за год (+1,9%), что сигнализирует о стабилизации доходности.

В прошлых обзорах отмечал, что реальная арендная доходность складских фондов не превышает 12–13% годовых.

Рост выплат пайщикам в таких фондах, как «РД 2», в 2025 году обеспечивался больше доходами от размещения ликвидности, чем ростом аренды.

Новый драйвер — Light Industrial. Появление сегмента небольших комплексов для МСБ (блоки 500–1 000 кв. м) создает новую нишу для ЗПИФ.

В отличие от узкоспециализированных логопарков (например, «Раевская» в «А-22»), такие объекты легче диверсифицировать по арендаторам, что снижает риск простоя при ротации.

Прогноз на 2026 г.: спрос может вырасти до 350–450 тыс. кв. м, и девелоперы вернутся к спекулятивному строительству — почти половина анонсированного ввода.

Складской рынок Петербурга остается рынком арендодателя благодаря низкой вакантности. Для инвесторов в ЗПИФ это шаг к стабильности выплат.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

P.S. Готовлю разбор схемы в фондах недвижимости: продажа пайщикам неликвидного объекта с сохранением контроля у прежнего собственника (кэш-аут).

Покажу ключевые признаки, по которым можно понять, есть ли такие ЗПИФ в портфеле.