ТОП-3 по доходности, но с пустыми площадями: как «Рентный доход 2» зарабатывает на депозитах

УК «ВИМ Сбережения» опубликовала отчёт по фонду «Рентный доход 2» за IV период 2025 года (ноябрь–январь).

В цифрах — рост: увеличиваются выплаты, дорожают активы, в портфеле появился новый объект.

Но главный источник дохода — не недвижимость. Фонд по-прежнему зарабатывает больше на размещении свободных средств, чем на аренде.

И именно с такой моделью «РД 2» вошёл в ТОП-3 по доходности среди фондов для неквалифицированных инвесторов.

Разберём, что изменилось в портфеле, за счёт чего формируется доход и насколько устойчивы текущие выплаты.

В конце — краткий обзор рынка складской и офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

Будет полезно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости 👇

✅ Что хорошего?

1. Новый объект

Фонд приобрёл крупный актив — бизнес-центр класса А «Серебряный Фонтан» в Москве.

В портфель добавилось здание площадью 26 732 кв. м. Бизнес-центр расположен в четырёх минутах от метро Алексеевская и имеет подземный паркинг.

Деньги на покупку фонд получил от новых инвесторов. Здание полностью сдано одному арендатору — группе «Эталон» — по долгосрочному договору. Сделка добавляет фонду стабильный арендный поток и делает будущие выплаты более предсказуемыми.

После сделки стоимость чистых активов выросла с 21,6 млрд руб. в III периоде до 24,6 млрд руб. в IV периоде 2025 года.

2. Рост доходности и выплат

Фонд продолжает наращивать выплаты и общую доходность.

1. По итогам IV периода выплата составила 3 300 руб. на пай. Это на 6,3% больше, чем в предыдущем периоде (3 103,88 руб.). Деньги пайщики получили в феврале 2026 года.
2. Дивидендная доходность составила 10,67% годовых от расчётной стоимости пая на 1 ноября 2025 года.
3. Общая доходность за последние 12 месяцев на 30 января 2026 года — 18,04% годовых. В неё входят выплаты пайщикам (10,85%) и рост стоимости активов фонда (7,19%).
4. С момента запуска фонда в 2021 году накопленная доходность достигла 171%.

Выплаты выросли благодаря индексации арендных ставок и появлению новых активов. Свободные деньги также размещались на депозитах, что увеличило общий доход фонда.

3. Индексация и пролонгация договоров

В IV квартале УК пересмотрела ряд договоров аренды и провела индексацию ставок.

1. В бизнес-центре Primium в Санкт-Петербурге проиндексированы договоры с ключевыми арендаторами: «ВымпелКомом» — на уровень инфляции и ПИК — на 6%.
2. В складском комплексе OZON Волхонка в Петербурге ставка для OZON по третьему корпусу выросла на 6%.
3. В московском бизнес-центре Skylight группа VK продолжает арендовать все площади фонда. Договоры продлеваются на выгодных условиях.

Спрос на офисы класса А со стороны технологического и финансового секторов в Москве и Петербурге остаётся высоким, а предложение ограничено. В такой ситуации арендодатели могут повышать ставки при пролонгации или индексации договоров.

Чистый операционный доход от недвижимости (NOI) в IV периоде составил 266 млн руб. В предыдущем периоде он был 284 млн руб. Снижение связано с расходами на содержание свободных площадей в Петербурге.

Общий чистый доход фонда при этом вырос на 63,1% и достиг 769 млн руб. Основной вклад внесли не только арендные платежи, но и доход от размещения свободных средств в условиях высоких рыночных ставок.

4. Доход от размещения ликвидности

Свободные деньги фонд активно размещал на депозитах и в сделках биржевого РЕПО.

Доход от этих операций в IV периоде вырос на 74,7% и составил 475 млн руб.

Средства инвесторов до покупки новых объектов временно размещаются под доходность около 15,84% годовых.

В результате доход от размещения ликвидности (475 млн руб.) оказался выше дохода от аренды недвижимости (266 млн руб.). Это стало главным фактором роста итоговой выплаты до 3 300 руб. на пай.

⚠️ На что стоит обратить внимание?

1. Снижение дохода от недвижимости

Несмотря на общий рост фонда, его базовая составляющая — доход от аренды — в IV периоде показала отрицательную динамику.

Чистый операционный доход от недвижимости составил 266 млн руб. против 284 млн руб. в предыдущем периоде (–6,2%).

Причина: доходы от аренды сократились на 6,5% — с 404 млн до 378 млн руб.

Основной причиной снижения стало сохранение значительного объема вакантных площадей в БЦ Primium (Санкт-Петербург). На конец периода в здании оставались вакантными 3 063 кв. м, что составляет почти 28% от всей арендуемой площади офисов данного объекта.

Следствие: уменьшение доли арендного потока в общей структуре доходов фонда. В IV периоде фонд был вынужден компенсировать это падение за счет доходов от размещения ликвидности на депозитах, чтобы сохранить общую доходность для пайщиков.

Однако для долгосрочной устойчивости фонда приоритетной задачей остается заполнение вакантных этажей в БЦ Primium, что создаст потенциал для дальнейшего роста NOI при восстановлении рыночной активности в регионе.

2. Высокая вакантность в БЦ Primium

Несмотря на общее высокое качество портфеля, Primium пока остаётся проблемным объектом.

В здании свободны 3 063 кв. м из 11 038 кв. м офисных площадей. Пустуют весь восьмой и девятый этажи, а также часть первого этажа.

Причина: слабый спрос на офисы в Петербурге. В 2025 году чистое поглощение площадей составило 87 тыс. кв. м. Это более чем в два раза меньше, чем в предыдущие два года, и один из самых низких показателей за десятилетие.

Одновременно на рынок вышло много новых объектов — объём нового предложения вырос почти втрое.

Следствие: из-за вакантности Primium доходы фонда от аренды в IV периоде сократились на 6,5%. Фонд также несёт расходы на содержание пустующих площадей — охрану, коммунальные и эксплуатационные платежи.

В условиях текущего рыночного «охлаждения» в Санкт-Петербурге поиск новых арендаторов на такие крупные блоки площадей (целые этажи) может занять длительное время, что создает риск сохранения пониженной арендной доходности в будущих периодах.

🏠 Ситуация на рынке недвижимости

В 2025 году рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга развивались по разным сценариям, которые оказывают как стимулирующее, так и сдерживающее влияние на показатели фонда «РД 2».

1. Офисный рынок Москвы

Для фонда ситуация в Москве остаётся благоприятной. Основные объекты полностью заполнены арендаторами, а дефицит качественных офисов поддерживает рост ставок.

Ситуация на рынке:

• Рекордный рост ставок. Ставки аренды в офисах класса А выросли на 19,8% и достигли 32 829 руб. за м² в год. Рост связан с дефицитом качественных площадей и выходом новых объектов по более высоким ценам.
• Снижение активности. Объём сделок при этом снизился на 39% по сравнению с 2024 годом. Уровень вакантности остаётся низким — около 6%.

Влияние на фонд:

• Рост капитализации. Благоприятная конъюнктура позволила фонду успешно приобрести новый крупный актив — БЦ «Серебряный Фонтан» (26 732 м²), который на 100% сдан в аренду ГК «Эталон».
• Стабильность доходов. Объект БЦ Skylight также полностью заполнен (арендатор — группа VK), что в условиях дефицита предложения на рынке Москвы гарантирует фонду стабильный арендный поток и возможность диктовать выгодные условия при пролонгации договоров.

2. Офисный рынок Санкт-Петербурга

Ситуация на рынке Петербурга для фонда выглядит слабее. Снижение спроса и рост нового предложения привели к высокой вакантности в БЦ Primium.

Ситуация на рынке:

• Стагнация спроса. Рынок офисов в Петербурге переживает спад. Объём сделок в 2025 году сократился более чем в два раза.
• Рост предложения. Одновременно выросло предложение: ввод новых площадей увеличился почти втрое. Доля свободных помещений поднялась до 4,6%.

Влияние на фонд:

• Рост вакантности. Эта ситуация напрямую отражается на бизнес-центре Primium, где вакантными остаются около 28% площадей. Это стало основной причиной снижения прямых доходов фонда от аренды на 6,5% в IV периоде.
• Индексация как защита. Чтобы нивелировать рыночные риски, УК провела индексацию действующих договоров в БЦ Primium (например, для «ВымпелКома» на уровень ИПЦ и для ПИК на 6%), что частично компенсирует недополученный доход от пустующих площадей.

3. Складская недвижимость Петербурга

Складской сегмент остаётся самым стабильным элементом портфеля фонда. Высокий спрос со стороны e-commerce и логистических компаний поддерживает низкую вакантность и обеспечивает предсказуемый арендный поток.

Ситуация на рынке:

• Высокая устойчивость. Сегмент складов класса «А» остается наиболее стабильным. Доля вакантных площадей составляет всего 1,8% при стабильном спросе.
• Умеренный рост ставок. Средневзвешенная ставка аренды стабилизировалась на уровне 11 000 руб./м²/год, показав рост на 1,9% за год.

Влияние на фонд:

• Надежный актив. Складской комплекс OZON Волхонка площадью более 108 тыс. м² на 100% сдан компании OZON по долгосрочному договору. Проведенная индексация на 6% по 3-му корпусу комплекса обеспечивает плановый рост доходности этого актива.

Итоговое влияние на показатели фонда

Рыночная ситуация 2025 года создала для фонда «окно возможностей» в управлении ликвидностью. Высокие процентные ставки позволили УК эффективно диверсифицировать источники дохода.

Снижение арендного дохода из-за вакантности в Петербурге (–6,2% по NOI) фонд компенсировал процентными доходами. Размещение ликвидности принесло 475 млн руб. против 266 млн руб. от аренды.

В итоге общий чистый доход фонда за период вырос на 63,1% и достиг 769 млн руб.

💴 Выводы

По итогам IV отчетного периода ЗПИФ «РД 2» показывает устойчивые финансовые результаты, несмотря на относительные рыночные сложности.

Приобретение бизнес-центра «Серебряный Фонтан» значительно увеличило масштаб фонда и укрепило его позиции на рынке офисной недвижимости Москвы.

Существенную часть дохода фонд получил за счёт размещения свободных средств. В условиях высоких процентных ставок временно свободные средства размещались на депозитах и в инструментах РЕПО, что позволило значительно увеличить общий финансовый результат и поддержать высокий уровень выплат пайщикам.

При этом структура доходов смещена: фонд заработал больше на размещении денег, чем на аренде недвижимости.

Основной риск текущего периода связан с высокой вакантностью в бизнес-центре Primium в Санкт-Петербурге, что уже привело к снижению арендного потока. С учетом текущей конъюнктуры рынка офисной недвижимости Петербурга заполнение крупных свободных площадей может занять время.

При этом фундаментальные показатели портфеля остаются сильными: основные активы фонда в Москве и складской сегмент полностью заполнены арендаторами, а индексация ставок позволяет постепенно наращивать арендный поток.

Ключевой задачей на ближайшие периоды станет заполнение вакантных площадей в БЦ Primium и возвращение структуры доходов к классической модели фонда недвижимости, где основной источник дохода — арендный поток, а не проценты от размещения ликвидности.

Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.