Новый ЗПИФ «Активо 23» с бизнес-центром

«Активо» запускает новый фонд «А-23», объектом которого станут два этажа в БЦ «Европа Билдинг».

Наблюдаем уже второй фонд за полгода после «Активо 22». Прослеживается смещение фокуса: от складов и ТЦ компания переходит к офисному сегменту класса А/B+.

На что обратить внимание инвестору:

Доходность и НДС. Заявленные 18,4% выглядят реалистичнее прошлых 27% в «А-22». В прошлом фонде часть доходности первого года давал разовый возврат НДС, а арендный поток со второго года был 12–13%. В «А-23» прогноз ближе к рыночным реалиям качественных московских офисов, но все равно завышен.

Конъюнктура офисного рынка. Сейчас в сегменте офисов класса А наблюдается дефицит площадей и рекордный рост ставок (до +30,4% за год). Это дает возможность для индексации и продления договоров, что важно для фондов «Активо», где модель часто предполагает полную заполняемость без заложенных расходов на ротацию арендаторов.

Структура расходов и комиссий. В предыдущих обзорах отмечал высокую комиссионную нагрузку: сервисные выплаты в пользу «Активо» превышают вознаграждение самой УК. Лимиты операционных расходов могут достигать 50% от СЧА.

Фонд интересен локацией объекта и текущим дефицитом офисов в Москве с ростом арендных ставок. Однако, как и в случае с анализом отчета оценщика «А-22», ключевые риски заключатся в адекватности оценки стоимости объекта и прозрачности операционных расходов и комиссий.

P. S. В ближайшее время на канале будет больше аналитики по рынкам недвижимости и их влиянию на фонды.

Такой подход поможет заранее видеть риски и устойчивость ЗПИФов, а не разбирать их постфактум по отчётам.

Такие разборы я регулярно публикую в телеграм-канале.

Если вам интересен независимый анализ ЗПИФ недвижимости — подписывайтесь.