SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. Sidelec
Недвига - капитал?
- 18 августа 2026, 12:16
- |
вопрос скорее психологический. Вот на западных Fire сообществах, когда обсуждают у кого сколько чего уже есть а загашнике, стоимость недвиги тоже учитывается.
А как у нас среди торгующих на бирже?
Скажем, я уже пару лет не могу заносить деньги на биржу. Но с другой стороны — ипотеку я плачу не по принципе 99% банку, 1% моя часть квартиры. Сейчас банку достаётся только 30% от платежа, остальное идёт погашение долга. Можно ли считать (в нашей психологии) что активы растут такими темпами?
Не знаю почему спрашиваю — наверное надоело задавать этот вопрос стенке.
да, в классическом разводе «зачем отдавать деньги кому-то за аренду, когда можно платить за свою квартиру» — развод в том что первые годы платишь банку, причём больше чем за аренду. А в худшем случае ещё и ждёшь новострой и платишь аренду и банку за новую хату. Ценник же сейчас такой что даже льготная ипотека получается дороже аренды. Когда смотрел в сторону айтишной, всяко получалось что двушка выходила уже за 80к в месяц ипотеки, плюс 40-50к аренда, плюс ещё бОльший взнос и непонятно сколько и когда на ремонт. В итоге взял вторичку и все деньги идут туда. Считается ли что я всё ещё активно инвестирую и увеличиваю капитал — наверное зависит от психологии. (хотя по мне так выгоднее было бы снимать и продолжать портфель наращивать. Только непонятно с какой стороны и когда чёрный лебедь ударить)
А как у нас среди торгующих на бирже?
Скажем, я уже пару лет не могу заносить деньги на биржу. Но с другой стороны — ипотеку я плачу не по принципе 99% банку, 1% моя часть квартиры. Сейчас банку достаётся только 30% от платежа, остальное идёт погашение долга. Можно ли считать (в нашей психологии) что активы растут такими темпами?
Не знаю почему спрашиваю — наверное надоело задавать этот вопрос стенке.
да, в классическом разводе «зачем отдавать деньги кому-то за аренду, когда можно платить за свою квартиру» — развод в том что первые годы платишь банку, причём больше чем за аренду. А в худшем случае ещё и ждёшь новострой и платишь аренду и банку за новую хату. Ценник же сейчас такой что даже льготная ипотека получается дороже аренды. Когда смотрел в сторону айтишной, всяко получалось что двушка выходила уже за 80к в месяц ипотеки, плюс 40-50к аренда, плюс ещё бОльший взнос и непонятно сколько и когда на ремонт. В итоге взял вторичку и все деньги идут туда. Считается ли что я всё ещё активно инвестирую и увеличиваю капитал — наверное зависит от психологии. (хотя по мне так выгоднее было бы снимать и продолжать портфель наращивать. Только непонятно с какой стороны и когда чёрный лебедь ударить)
693
Читайте на SMART-LAB:
Кванты, агенты и альфа – как они влияют на финансовые рынки
Российский финтех традиционно силен, а вот инвесттех пока отстает от западных аналогов. Однако сейчас у рынка появляется новое...
18:07
USD/CAD: канадец выигрывает у доллара по очкам
Канадский доллар продолжил укрепление и вышел на очередные локальные максимумы на фоне разнонаправленной статистики из США и Канады, роста цен на...
16:21
теги блога Сиделец
- Air Canada
- DeepSeek
- etrade
- FIRE
- KOSPI
- MAGN
- SPO
- vk
- авиакомпании
- автоследование
- акции
- банки
- богатство
- брокер втб
- Брокер Сбербанк
- брокеры
- видео
- вклады
- возврат ндфл
- ВТБ
- втб брокер
- вычет налога по операциям с ценными бумагами
- гипотеза
- госдолг США
- денежная база
- депозиты
- депутаты
- дефолт облигаций
- дефолты
- Дональд Трамп
- ебс
- Европа
- ЕС
- забастовка
- заморозка вкладов
- зарплата
- ИИ
- иис
- ИИС тип Б
- ИИС что выгоднее
- ИИС-2
- инвестиции в недвижимость
- инфляция
- инфляция в России
- ипотека
- иран
- искусственный интеллект
- капитал
- кешбэк
- ключевая ставка ЦБ РФ
- комиссии брокеров
- кредитки
- кредиты
- кризис
- ММК
- накопление
- налоги
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- НДФЛ
- неравенство
- Нобелевская премия мира
- облигации
- оптимизация налогов
- ОФЗ
- ОФЗ 26238
- оффтоп
- Пакистан
- пассивный доход
- пенсия трейдера
- песенка
- планирование
- ПМЭФ
- ПМЭФ-2025
- портфель инвестора
- потери
- психанул
- райфайзенбанк
- райффайзенбанк
- РБК
- санкции
- санкции США
- сбербанк
- сбербанк брокер
- серебро
- сравнение данных
- стейблкойны
- схема Долиной
- США
- трейдинг
- убыточный день
- уровень жизни
- ЦБ РФ
- цифровой рубль
- цифровые деньги
- штаты
- экономика
- Эльвира Набиуллина
- эффект Долиной
- Южная Корея
- юмор
Ипотека = будущее!
Так что если есть мильен два, но нет квартиры — лучшая инвестиция это м2. Нервы успокаивает вот точно!
А с квартирой… у вторички скидка сейчас уже не такая большая, ипотека всё еще дорогущая. Но хоть примерно понятно что получаешь (сюрпризы не исключены, конечно). По массовым новостроям местами одни жалобы — раз на раз не приходится. Ну и можно умудриться купить так что дорожать не будет, да и спрос в локации исчезнет.
Да, я ещё думаю что про льготные разные ипотеки, когда особенно берут для себя а не на сдачу или детям. Ну вот взял ты её под 6%. Лет через 5 ставка упала ипотечная до 10%. Тебе нужно продать хату и купить в другом месте — а не можешь. Ты эти 10% потянуть не сможешь просто потому что и хаты подорожали, и структура расходов так перекосилась что теперь лишних денег нет (всегда найдётся часть расходов которая летит вверх быстрее чем зарплата).
——
Ни одной девушке красавице ваши счета инвестора ненужны. Жилплощадь подай! Женщины материалистичны. И это, знаете ли, кайф 😎
А вот эти вот «программы всякие» только подпортили рыночную картину для обычных людей, плюс с наших налогов больше денег в карманы банков перекачивается через субсидии. И не факт ещё что льготные программы задним числом не аукнутся (скажем, тем кто взял семейную, да не одну, но сам не живёт а сдаёт). У айтишников тоже мина заложена — хорошо первой волне только 5 лет отработать. Остальным до конца срока, да ещё и в акредитованной компании. Хуже если влез в тему на волне хайпа с ипортозамещением, и толком ничего не умеешь. Первый вылетешь из-за всяких оптимизаций и найти работу будет сложнее.
——-
Если вам 35+ и не делаете хотя бы 50 штук $$$ чистыми в год — вы В ПОЛНОЙ Ж.
Как бизнес, это отстой. Но как консервая банка капитала вполне себе. Ну если конечно не придет форсмажор в виде ракеты или прямых боев на улицах
Рано или поздно всю систему тряхнёт, как уже перетряхивало хорошо «развитый запад» в 90х.
посмотреть на график назад и обвести кружком донышки — это весело и приятно, но нифига не помогает.
Квартира, акции, золото — капитал. Кое-где даже баран — капитал.
Так то получается что даже если я не буду работать, мне хватит выплат чтобы и жить обычно, и снимать, и чтобы капитал (и выплаты) продолжал потихоньку расти. А там может быть и инфаркт с инсультом за углом :)
Со своей квартирой в чём засада — рано или поздно её более-менее капиталить придётся, то есть всё равно где-то снимать на время. И нести расходы на ремонт, которых не было бы на съёмной.
Так то я просто ворчу — ипотека на моих условиях меня не напрягает.
я уж лучше пока купоны в ИИС перекину и доберу 238й с дисконтом.
Мультитрендовый, ну почему ерунда. я заранее посчитал сценарий с вторичкой и первичкой, сколько мне встанет в долгосроке, какую переплату я потяну и как результат будет зависет от того насколько сверху накидываю. (кстати, если бы я брал первичку и через два (примерно сейчас) смог заехать, то после не меньших суммарных расходов за эти два года, если не больших, у меня остался бы платёж чуть больше чем сейчас обязательный. Только долг на руках был бы раза в 4 больше).
Насчёт толку от реинвестирования… перестраховаться от потери работы, проблем со здоровьем, и всякого такого. Сейчас портфель генерирует в год чуть больше чем стоил в конце 19го. И уже без моих добавок — я как раз «лишние» деньги смог перенаправить в квартиру.
Это как 401k, который раскупориваешь только с выходом на пенсию. На первый взнос я правда вынул с него.
— пере-перестраховался, жил долго, умер с деньгами.
— перестраховался, жил долго, но так чтобы как раз под смерть денег уже почти не осталось.
— пожил хорошо, думал что проживёшь «как все, до 60», и потом ещё 20 лет жил на одну пенсию.
— не успел ни один из этих сценариев отработать, кинул копыта досрочно. В лучшем вариант — заболел серьёзно, но деньги помогли не отъехать сразу и получить приемлемое качество жизни после.
Ну и если вдруг сыну помочь нужно будет — проще сделать это с деньгами. я же не могу расчитывать в плане денег на супругу никак :)
В разных странах по разному. В Гонконге вся земля принадлежит государству — хочешь дом — покупаешь на 50 лет аренду земли и ежегодно еще платишь.
В Англии есть вариант купить полностью землю и дом, но чаще покупаешь у владельца земли право жить в доме. Все телодвижения (сдача в аренду и так далее) — с его одобрения. Башляешь каждый год ему сервисный сбор. Под конец срока недвига резко падает в цене, продать невозможно — только продлить аренду.
В Сингапуре земля принадлежит государству — на через 99 лет возвращаешь жильё обратно стране. В Китае земля государственная, максимум на 70 можно взять себе под застройку, и так далее.
То, что у нас можно владеть землёй. это недосмотр государства :-)
Я думаю, такого не будет в ближайшее время. Тот, кто в теме — тоже придерживает. Против себя делать не будут.
Когда станет невыгодно — сделают закон, как по земле.
Активы вроде недвиги могут быть удобны для получения денег под залог. Если продавать свои акции, можно влететь на хороший подоходный. Дешевле брать под мелкий процент заем под залог.
Заметьте, когда Боингом и подобными конторами владели частники/основатели, оно финансировали разработку из своих денег (часто рискуя полным разорением, если модель не зайдёт рынку). Сейчас же ребята (мажоритарии левые) на свои деньги покупают недвигу, а контора расходы ведёт в долг, вешаемый на контору.
Билл Гейтс так тот вроде вообще крупнейший землевладелец в Штатах :-)
Я не учитываю.
Для какого-то сравнения себя с остальными торгующими использую ЛЧИ. Это обьективный показатель показывающий расклад по больнице. Лет 10 там участвую. В полутусовочном варианте, особо не напрягаясь, ничего специально под результат не делая. Т.е. живу как живется. Просто поглядываю как дела у остальных в сравнении со мной. Там примерно 30т участников сейчас. Вполне себе срез.
Ну и вообще, смысл сравнивать себя с другими? Чел может показывает что у него несколько лямов лям-два в год дохода, казалось бы хорошо. А за спиной ипотека на 30 лямов и отсутствие бэкапа на чёрный день.
Ну ты же сравниваешь. Т.е. смотришь что там у кого на файр из +- интересного тебе круга. А ЛЧИ это единственный доступный физику объективный рыночный показатель позиций и реального хода дел. Остальное виртуал непроверяемый.
Сиделец, лучше бы в портфель нагружал эти платежи что банку отдаёшь. У тебя скорее всего портфель неправильный, раз прилёта кризиса боишься.
yandex.ru/video/preview/1730486348133159770 — вот идеальная портфельная конструкция.
мнгнкбзлк, У меня рыночная ставка, так что уменьшение долга это можно сказать надёжные 17.2% годовых. На бирже я больше точно не сделаю — знаю себя. Можно было первоначальный взнос сделать больше и уменьшить ставку, но я решил что умный, сейчас по совету Сбера акции продам подороже осенью. Конечно оно осенью уже хорошо сложилось :-)
Кризиса не боюсь. Даже если потеряю работу — уровень жизни и темп погашения не изменятся. Ну разве что пратически перестану ренивестировать. Ну или просто закрою долг сразу — практически ничего не изменится.
А видео — такое смотреть без вреда для психики трудно, извините :)
люди якобы деньгами занимаются, но потратиться на видео и звук не могут. Но даже без этого — они никаких открытий в своих видео не делают. Меня портфель более-менее устраивает, усложнять не люблю.
Если нужно выйти за грейс или нал, то вообще всяко лучше кредитки, и быстрее потребительского. Как будет потом со ставками под всякое такое, когда ими будут стимулировать потребление — посмотрим.
Я бы постремалась нести 50 миллионов на биржу, при всем уважении к местному населению. Миллионов 5 — да, но не 50 и больше.
И дают хаты сейчас при сдаче наверное 5% или меньше. Если в одной еще и жить...
Вот кстати если одна — не важно сколько она будет стоить. Хоть с 20 до 2 лямов упадёт — какая разница, казалось бы. Ну разве что если мог перед падением продать (хотя если падает из-за общей жопы — желающий будет много, а покупатели попросят хороший дисконт...).
А 5 лямов на бирже — какой с них выхлоп, если аккуратно? Наверное как от сдачи одной квартиры, плюс/минус.
Ну и квартиры с 20 лямов до 2 лямов не падают, если подобное произойдет, то биржа будет на дне раньше.
Если недвига в ипотеку, и обслуживает себя, то это выглядит как покупка акций с плечом, надеясь что дивов/купонов хватит на обслуживания плеча. Правда и дивы не всегда платят, и арендаторы тоже могут быть настабильно...
но если возвращаться к теме вопроса — спасибо, интересный опыт. Среди западных товарищей тоже есть любители копить арендную недвигу вместо акций.
Я почему интересовался то — «там» часто бывает «у меня столько то на пенсионных счетах, столько то на высокодоходных вкладах, столько то в индексе. И вот столько в недвиге (как вариант — стоимость дома минус долг). У нас тут конечно сообщество специфическое, чаще брокерский счёт имеет значение, остальное за кадром.
Ну у меня недвига явно не для экономии — наоборот, дороже получается. Купил можно сказать случайно.
лично все мои объекты были с плечом, даже мелкие — рассрочка. Инфляция делает свое дело. Я не считаю, что весь капитал должен быть в недвиге, конечно, нет. Но бОльшая часть — вероятно.
Опять же, я про средний класс, не очень богатых людей.
Кстати, личную недвижимость я скорее НЕ считаю капиталом, чем считаю. Это огромный пассив, с огромной коммуналкой (20-25 тысяч в месяц в моем случае).
Вот что значит «покупай дёшево, а продавай дорого».