Что скрывает отчёт РД 2 от ВТБ: пайщики получили стабильные выплаты, но расходы растут

ВИМ Инвестиции опубликовали отчёт «РД 2» за третий отчетный период 2025 года (август — октябрь).

Фонд показал рост активов, стабильные выплаты пайщикам и существенные изменения в структуре расходов.

В этой статье мы разберём, какие показатели стоит учитывать инвестору, что пошло хорошо, а на что обратить внимание в будущем — всё по фактам.

✅ Что хорошего?

Стабильный поток дивидендов. Пайщики получили выплату в размере 3 103,88 рубля на один пай. Текущая дивидендная доходность составила 10,33% годовых, а совокупная доходность за последние 12 месяцев (с учетом роста цены пая) достигла 23,03% годовых.

Органический рост активов. Проведена плановая переоценка объектов, которая показала прирост стоимости портфеля на 5,6% за квартал.

Улучшение условий с якорными арендаторами. В БЦ Skylight (Москва) договоры с группой VK были пролонгированы на существенно более выгодных для фонда условиях. На данный момент объект заполнен на 100%.

Рост стратегического «кэша». Объем денежных средств в фонде вырос на 163% — до 7,7 млрд рублей. Эти деньги размещены на депозитах и готовятся для покупки новых объектов, а также поддерживают уровень выплат пайщикам. Уже известно, что в декабре 2025 приобретён деловой квартал «Серебряный фонтан».

⚠ На что стоит обратить внимание?

Вакантность в БЦ Primium. В петербургском объекте освободились площади, и сейчас вакантными остаются около 3 063 м² (примерно 27% площади здания). УК ведет активный поиск новых арендаторов.

Незначительное снижение выплаты. В сравнении со вторым периодом 2025 года начисленный доход на один пай снизился на 1% (с 3 135 руб. до 3 104 руб.).

Рост операционных расходов. Вознаграждения УК и депозитарию выросли на 49,7%, составив 78 млн рублей против 52 млн в предыдущем периоде. Расходы на содержание недвижимости выросли до 120 млн рублей (+2,2% к прошлому периоду), а прочие расходы увеличились на 50%, составив 101 млн рублей. Вот на этом моменте остановимся подробнее.

❓ Чем вызван рост операционных расходов фонда?

Вознаграждения УК и депозитарию. Расходы на вознаграждения выросли на 49,7% (до 78 млн руб.), что связано с ростом стоимости чистых активов фонда на 44,28%. Поскольку активов стало больше, сумма комиссий в абсолютном выражении выросла, но она остается соразмерной масштабам фонда.

Расходы на содержание недвижимости. Остались относительно стабильными (рост на 2,2%), что свидетельствует об эффективном управлении объектами при росте арендного потока на 9,1%.

Прочие расходы. Увеличение этой статьи на 50% (до 101 млн руб.) было частично связано с сопровождением сделок, таких как приобретение СК «OZON Волхонка», что в долгосрочной перспективе увеличивает доходную базу фонда.

💴 Как рост расходов повлиял на чистую доходность пайщиков?

Чистые доходы фонда рассчитываются как разница между всеми доходами и операционными расходами. Несмотря на рост затрат, итоговые показатели остались положительными.

Чистые доходы фонда выросли на 20,9%, составив 471 млн рублей.

Соотношение доходов и расходов: доходы от аренды (404 млн руб.) и размещения средств (272 млн руб.) значительно превысили сумму операционных расходов, вознаграждений и прочих затрат (299 млн руб.).

Стабильность выплат: сумма начисленного дохода на все паи выросла на 34,4% (до 543 млн руб.). Это позволило сохранить выплату на один пай практически на уровне прошлого периода с минимальным отклонением в -1% (3 103,88 руб. против 3 135,08 руб.).

❗ Резюме

Расходы выросли из-за масштабирования фонда, но это не привело к существенному снижению дивидендов. УК удалось компенсировать рост затрат за счёт эффективного размещения привлеченных средств на депозитах (доход по этой статье вырос на 62,8%) до момента покупки новых объектов.

Ключевым фактором для следующих периодов станет то, насколько быстро фонд:

• конвертирует накопленный денежный резерв в новые объекты недвижимости (уже приобретён деловой квартал «Серебряный фонтан» — посмотрим, как это повлияет на выплаты);
• закроет вакантные площади в БЦ Primium (вот здесь пока неопределённость).

Аналитика ЗПИФН под управлением ВИМ Инвестиции от частного инвестора.

Телеграм-канал