Диванный аналитик-практик, важно, чтобы еще было тепло, недорого, вкусно и безопасно. Это сужает список стран. Например, в Турции не особо получится, потому что там сейчас ресторанные цены чуть выше наших даже стали. Квартиру будете снимать баксов за 600-700, если повезет, а дальше шикуйте на оставшиеся 300 баксов в месяц.

Viacheslav Ivanenkov, зависит от целей. Самая большая ошибка, как мне кажется, это искусственно загонять себя в «надо брать, иначе подорожает». Разумно просто накопить деньги и выжидать варианта. Мы с женой сыну с прошлого года присматривали однушку. И пару раз она срывалась в истерику «надо брать, это единственная нормальная квартира, они разлетаются». В итоге пол года спустя и три пропущенные квартиры позже взяли за 6.8 лямов квартиру, которую выставляли за 7.5 первоначально. А 2/3 квартир, которые надо было «срочно брать» остались в объявлениях и медленно снижают цены. Адекватная однушка уходит по рыночной цене за месяц. Двушка — 45 дней максимум. Если вы видите «хорошие квартиры», которые в объявлениях месяцами или даже с 2024 — это значит они не в рынке. Но просто ждать «когда снизится» — не всегда хорошая тактика.  Цены на недвигу падают медленно даже в кризис и дно приходит примерно 2 года спустя. Лучше переплатить 5% за квартиру, которая тебе подошла и нравится, чем загоняться в «не хочу переплачивать». Либо даже заплатить больше, чем раньше, но при условии, что твои деньги растут по 15% в год, а квартиры по 5-10%.

Никита Замалютдинов, я вам говорю ровно то, что было — как это может быть «некорректно»? Не важно, снимаете вы или живете в своем жилье — просто походите вокруг и посмотрите, телевизору вашему 15 лет? Холодильнику? Микроволновке? Кухне, межкомнатным дверям, шкафам? В значительном количестве случаев ответ будет «нет», даже если вы живете в панельке, сталинке или еще более старом доме. Это значит владелец заплатил за все это, и амортизацию надо считать. У арендатора амортизации нет, вернее она включена в стоимость проживания аренды в большинстве случаев. Если вы инвестор — амортизация никуда не уйдет, вы просто можете ее уменьшать, если знаете что и как делать или не делать. Либо ваша квартира становится «бабушатником» и вы за это платите более долгим простоем и низкой аренды. Так как на аренде заработать практически невозможно, никто в здравом уме этим и не занимается. Да, есть единичные исключения, но в целом рынок аренды это либо квартиры, которые достались в наследство, либо неудачные инвесторы, которые выяснили, что жилье не всегда растет, и они не хотят фиксировать убытки, либо квартиры купленные в арбитраж семейной ипотеки против реальных ставок, которые куплены для детей. Даже застройщики, которые нередко оставляют коммерцию в собственности, чтобы сдавать ее в аренду, не могут зарабатывать на сдаче жилья в аренду, хотя по определению для них цена квадрата сильно дешевле. Потому что это не бизнес. Со всеми костами и амортизацией вы просто будете чуть отставать от инфляции. Застройщики, и те, кто сдают коммерцию в аренду, будь то ТЦ, магазины или гостиницы, вот они-то все косты считать умеют — поэтому и не лезут в жилье. Все кто фантазирует, сколько он заработал на квартире, которую он купил 10 лет назад — вы сначала, пожалуйста, ее продайте, потому что пока вы деньги на руки не получили, это все умозрительные расчеты. Я три недели назад купил сыну однокомнатную квартиру у женщины, которая купила 3 квартиры и сдавала их в аренду. Квартиру выставили за 7.5 миллиона, потом скинули до 7 миллионов, я сторговался за 6.8 миллионов. Я не знаю, за сколько квартирку купили, сделали ремонт и обставили, но ROI при расчетах в 7.5 фантазийных миллионов и 6.8 миллионов реальной сделки будет сильно отличаться. Квартиру до покупки арендовала молодая девушка за 29 тысяч рублей в месяц.

Никита Замалютдинов, заново сделать ремонт — это выкинуть всю мебель, демонтировать все, поставить новую кухню, новый санузел (с новой плиткой, новой инсталяцией, новой душевой кабиной и т.п.). Мы даже стеклопакеты меняли, потому что хоть я и купил квартиру в 2014 году, но сам дом 2005 или 2006 года постройки. Электрику тоже переделывали. Абсолютно все новое, кроме входной двери. То, что обои переклеить не стоит 3 миллиона — я в курсе. А вы хотя бы посчитайте замену кухни и санузла в двухкомнтатной квартире, а потом приведите это к % от текущей стоимости квартиры. Сильно удивитесь.

Metzger, ну по факту сейчас в России зарплаты растут сильно быстрее арендных ставок, т.е. снимать все дешевле и дешевле относительно заработка. Аренда растет явно медленней бананов (про прокладки не скажу — не покупаю, а вот бананы улетели с 50 до 150 рублей, в то время как аренда с 18 до 30 — по крайней мере у нас в Калининграде однухи).

Александр, я же не против. Если кто-то хочет заниматься благотворительностью и покупать квартиры, чтобы сдавать их в аренду — имеют полное право. Есть Красный Крест, Врачи Без Границ, приюты для брошенных кошек и собак — благое дело. Благодаря «святым бетонным людям» (украдено у Вити), у нас в России офигительно дешевая аренда относительно качества жилья и средних зарплат. Еще и вы на этом зарабатываете — вот и отлично.

Александр, я вообще не инвестировал — это вторая квартира на побережье, которую захотела моя жена, а я могу себе позволить. Плюс тогда еще маткапитал в нее вложили. Люди очень сильно недооценивают стоимость владения жильем и амортизацию. Сейчас кухню нормальную сделать — 500 тысяч рублей (я вот в прошлом году в очередной раз делал). При том, что в 2019 году моя коллега купила однуху за 1.8 миллиона в сером ключе.  Ремонт, техника, все это сильно дорожает, поэтому когда пройдет 10-15 лет, рассчитывайте, что вы, как владелец жилья, а не флиппер и не инвестор, заплатите 15-20-25-30% от БУДУЩЕЙ подорожавшей стоимости жилья, чтобы заново сделать ремонт, поменять технику и купить новую мебель. Но никто эти деньги почему-то не считает.

Если вы считаете, что аренда растет среднегодовым темпом в 9%, не забывайте, что сюда включается годовая амортизация, а это для жилья 2% минимум. В собственном жилье вам придется делать ремонт раз в 10 лет. Давайте на конкретном примере. Я купил квартиру в 2014 году за 3.8 миллиона, а сейчас она стоит порядка 10 миллионов. Звучит впечатляюще? ОК, добавлю деталей, в 2014 году мне пришлось доплатить еще 400 тысяч рублей, чтобы доделать ремонт и мебелировать квартиру, итого цена была 4.2 миллиона. А в прошлом году мы сделали капитальный ремонт квартиры, который стоил 3 миллиона рублей. Таким образом в реальности я вложил в квартиру 7 миллионов рублей, и через 10 лет она стоит 10 миллионов. И это я не считаю коммуналку за квартиру и налоги.

Никакой магии во владении квартиры нет. Она просто растет вровень с инфляцией, а с амортизацией, коммуналкой и налогами немного от нее отстает.

Какие прекрасные фантазии. Интересно, а почему же это не работает в реальности? Почему наши олигархи не скупают жилье целыми микрорайонами? Схема же беспроигрышная. Или можно даже так. Берешь и покупаешь банк. Банк привлекает депозиты. На все депозиты берутся квартиры и сдаются в аренду… PROFIT!

На самом деле любой человек может взять и проверить фантазии товарища на 
www.irn.ru/gd/s-2000-goda/#begin

За 20 лет темпы годового прироста недвижимости в Москве с двумя ценовыми пузырями… не дотягивают даже до 9% годовых в среднем. Аренда обычно дает 4% (до амортизации). Но она даст  в следующие 10 лет 16% в среднем.  Ага.