Цены на рынке жилья РФ (1998-2024)

open-russian-market, пока сравниваю первичку которую я купил в мае с первичкой которая стоит сейчас, и если бы я не взял её пол года назад мне бы пришлось платить на 40% больше. С вторичкой можно сравнивать если бы я её для продажи купил.

open-russian-market, а как, первичка это же пока ключи не получил? Дальше ипотека платится за введённое в эксплуатацию жильё, но его не продать по цене новостройки, продажа будет с большим дисконтом, так что цена на такую квартиру уже считается по вторичке.

open-russian-market, чтобы доходность к вложенной сумме посчитать, нужно знать сколько сейчас квартира стоит, а стоит она столько, за сколько её фактически можно продать, верно? Вы сами CAGR ведь считаете, там ведь две цифры и время.

open-russian-market, нет, вы не поняли. Вот конкретно мой случай, у меня много квартир, по одной история такая. Квартира куплена в 2014 году с недоделаным ремонтом за 3.8 миллиона, доделали ремонт, общая стоимость 4.2 миллиона. Прошло 10 лет, сделали капитальный ремонт (сам дом 2009 года), меняли все, вплоть до стеклопакетов, потому что угадайте что, стеклопатеты после 15-20 лет эксплуатации желтеют, ломаются, в общем менять надо. Стоимость нового ремонта и меблировки — 3 миллиона. Рыночная цена квартиры — 10 миллионов. И я даже не буду считать 50 тысяч, которые мы платили риэлтору, содержание жилья по несколько тысяч рублей в год и так далее.

Если посчитать разницу между 3.8 лямами и 10 — то рост фантасчитечкий. Но реально в квартиру-то было вложено более 7 миллионов. И там еще при покупке был маткапитал и я платил ипотеку.

Цена на вторичном рынке уже содержит в себе все траты предыдущего владельца. Так что если цена за год на вторичку выросла на Х процентов совершенно не значит, что люди эти Х процентов заработали. Ведь 100% владельцев жилья платили налоги, фонд капремонта и так далее и какой-то процент еще вкладывался в ремонты и улучшения. Но никто почему-то не считает нужным добавлять эти траты, хотя чтобы продать квартиру по нормальной цене на вторичке тебе надо вкладывать в нее в поддержание в хорошем состоянии. Фантазеры берут 1% за амортизацию, ну ладно 1.5%, если они считают себя щедрыми. Но это амортизация бетона и труб. Сколько живет кухонный гарнитур? А холодильник? А межкомнатная дверь? А выключатели? А расходники, типа лампочек? Вторичка почти всегда продается хоть с каким-то ремонтом хоть с какой-то мебелью. И это все оплачивал предыдущий владелец.

DDav, т.е. по Вашему личному опыту, учитывая, что у Вас много квартир, доходность вложений в недвигу ниже инфляции? У автора это отмечено, что за последние 10 лет так на вторичке. Если жилье сдавать, думаю, оно себе на амортизацию заработает.

Фёдор Г., ну это не мое мнение — в большинстве стран мира, и я не вижу, почему РФ должны отличаться, после всех костов жилье чуть отстает от инфляции. Да, аренда отобъет амортизацию, вопрос нужно ли тебе весь этот гемор и проблемы аренды жилой недвижимости, если есть альтернативы в виде бумажной коммерческой недвижимости (ЗПИФы), где норма доходности в 2 раза выше, все налоги платят за тебя, а порог входа в десятки и сотни раз ниже. У меня все жилье для себя, детей и для удовольствия. Вот последнюю квартиру брал старшему ребенку, собирались год сдавать, пока он учится, но проблем с арендатором за 1.5 месяца хватило, чтобы выкинуть его, и переселить сына. Квартира стоит 6.8 миллионов, аренда 30 тысяч рублей, чистыми после всех затрат еще ниже (один ремонт котла стоит около 5 тысяч) — и зачем мне этот гемор. Жилая недвижимость это не про заработок и не про инвестиции, кроме ОЧЕНЬ малого круга людей, которые этот рынок знают. Это про психологию и комфорт. Не надо заниматься самообманом. Жилье — для жилья.

DDav, я тоже так думаю), по крайней мере в России сейчас, в 90-е было пару-тройку лет, когда можно было навариться, в т.ч. риелторы так и наваривались. С другой стороны, в США проценты под ипотеку низкие на длительный срок, свои деньги хранишь в акции, а под акции берёшь кредит и в ипотеку. Жилье дорожает быстрее стоимости кредита. Так богатеи там и делают.

Фёдор Г., нет, в США ничего подобного не происходит. В США налог на недвижимости в среднем около 1% в год. Ты его платишь и ничего не получаешь. Помимо этого есть 1% maintanence rule — 1% от стоимости дома в год надо тратить на его поддержание. И есть homeowner insurance — страховка, которая в некоторых локация обязательна по закону, но даже если нет, то большинство ее стараются купить. В среднем это 2500 баксов в год, т.е. около 0.5% от цены дома. Ну и проценты по ипотеке. Так что со всеми костами все равно инфляцию не обгонишь. В штатах ипотека сейчас в среднем 6%. Докидываете 2.5% сверху на налог, поддержание дома и страховку, и вот уже надо 8.5% ежегодного роста, чтобы просто отбить косты.

DDav, допустим я купил дом за 500k$ в ипотеку, мой взнос — 20% собственных, итого 100k$. Если дом подорожал на 5% за год, его цена выросла на 25k. Доходность считается не от цены дома, а от вложенных 100k, итого 25% на вложения. Расходы в 8.5% это правда, только инфляция обесценивает не только деньги, но и долг. + из костов нужно вычесть стоимость аренды (жить нужно где-то), это 4-6% от стоимости дома в год. Итого, владеть недвигой в США последние 20 лет было выгодно, хотя сейчас условия стали хуже.

Фёдор Г., ну так вы разные вещи считаете. Ипотека — это по сути плечевая торговля. А вопрос в том, если не брать просто цены на недвижимость в разные годы, а Total Cost Of Ownership, т.е. цену дома или квартиры в точке А, затем все затраты (и доходы, если сдаете в аренду), и дальше цену продаже в точке Б (включая затраты на продажу, у нас они пренебрежимо малы, но в США это от 3 до 6% цены дома, и платит продавец) — тогда вы можете корректно посчитать доходность и сравнить со всеми любыми другими активами, включая инфляцию.

DDav, 

 С другой стороны, в США проценты под ипотеку низкие на длительный срок, свои деньги хранишь в акции, а под акции берёшь кредит и в ипотеку. Жилье дорожает быстрее стоимости кредита. Так богатеи там и делают.

ну да, я не стоимость владения  а именно ипотеку как способ вложения в недвижимость + обеспечение себя жильём привёл. У нас так в России не работает. 

open-russian-market, квартира куплена за 3.8 миллиона, потом 400 тысяч вложено в дополнительный ремонт (там не было кухни), ремонт закончен в 2025, и 10 лет спустя делался капитальный ремонт и полная ремелибировка квартиры, который обошелся в 3 миллиона (квартира площадью в 60 метров на побережье). По поводу того, что квартира не требует ремонта, если в ней никто не живет — вы ошибаетесь. Если вы квартиру закроете на 10 лет, и захотите ее продать через 10 лет, вам почти наверняка придется либо делать ремонт, либо давать скидку покупателю. Энтропию не отменишь, даже без эксплуатации вещи устаревают и портятся. Я видел финмодель тех, кто профессионально инвестирует в Москве. Объект стоимостью 12 миллионов перепродается через семь лет, и после ПЕРВОГО ремонта в последний год продажи предполагается вложить 1.4 миллиона в ремонт, меблировку и стейджинг, чтобы квартира продалась быстро. Люди, которые на квартирах зарабатывают, те же флипперы, умеют считать деньги. Если ты не делаешь ремонт — ты платишь. Либо скидкой, либо лишними месяцами на рынке (а это очень дорого при ставке 16%), либо поздним пониманием, что нужно вложиться хотя бы в косметический ремонт и стейджинг.

open-russian-market, из расчета, что чтобы продать квартиру быстро за максимальную цену, после эксплуатации 7 лет надо вложить 1.4 миллиона ПОМИМО мелкого ремонта, который неизбежно будет за эти 7 лет (мелочи, типа кранов, сломанной мебели, испорченных стен и так далее.)

Это, кстати, вопрос, а правильно ли модель заложила стоимость ремонта. У меня одна и та же бригада делала ремонт в 2019 и 2025 году. Они раньше брали 6 тысяч за квадрат, сейчас 20. И цены ремонтов сейчас обгоняют цены самой недвиги, что выражается в том, что если раньше на первичке можно было взять серый ключ и добавить 15-20% на ремонт, то сейчас это 25-35% от стоимости квартиры без отделки.

open-russian-market, Благодарю за исчерпывающий ответ. Любопытно. Не знал, что эти показатели так сильно расходятся.