SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. DmitriyKoryagin
Ответ: Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили?
- 27 января 2026, 10:53
- |
Вчера появилась статья на Смарт-Лабе: Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили? (https://smart-lab.ru/blog/1257508.php)
Данная статья собрала много комментариев.
А главный вопрос звучал так:
Я решил дать ответ-расчёт.
Несколько предпосылок:
1) Данные по аренде приближены к реальным, только с округлениями в меньшую сторону. По депозитам данные с сайта ЦБ. Месячные арендные платежи по годам:
— 2018 — 30000р
— 2019 — 35000р
— 2020 — 37500р
— 2021 — 40000р
— 2022 — 45000р
— 2023 — 50000р
— 2024 — 55000р
— 2025 — 60000р
2) Диапазон 2018 — 2025 гг.
3) Начальный капитал 5 млн.рублей
4) Недвижимость выбиралась не методом слепого тыка, а после анализа рынка и с перспективой, на вторичке, в Москве.
5) (!!!) Выдуманная предпосылка: НЕДВИЖИМОСТЬ ВООБЩЕ НЕ РОСЛА В ЦЕНЕ, И ВООБЩЕ НЕ РАСТЁТ НИКОГДА.
6) После комментариев, добавил данный пункт: Так как ситуация выдуманная, для упрощения расчётов не учитывается
Предположим, что за 8 лет у нас был идеальный арендатор, даже ремонт не пришлось делать ни разу.
Ошибка в расчётах выгоды депозитов в сравнении с недвижимостью заключается в том, что арендные платежи попросту игнорируются. А мы не будем их игнорировать, будем их складывать на депозит (так как реинвестировать обратно в недвижимость их проблематично до накопления довольно крупной суммы). Хотя, на графике ниже видно, что (ПРИ УСЛОВИИ ОТСУТСТВИЯ РОСТА ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ) можно было купить ещё одну квартиру в 2024 году.
И тогда мы получаем следующий график:
(Кривая «Недвижимость» — это сумма цены квартиры и накопленных арендных платежей, хранящихся на депозитах)
Мы берём волшебную ситуацию, когда недвижимость не растёт в цене.
Дальше, при снижении ставок по депозитам и росте аредндых платежей, какой будет результат на долгосроке?
Кто захочет меня проверить — пересчитайте, это занимает 30 минут времени.
UPD.
Добавил справочный расчёт с расходами 100 000 в год на содержание недвижимости. Тут уже картинка не такая идеальная, но НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ РАСТЁТ, мы уже можем купить ещё одну квартиру и сдавать её, получая второй поток ежегодно растущих арендных платежей. Бонусом получаем хэдж от гиперинфляции.
Надеюсь, эта статья даёт исчерпывающий ответ на вопрос:
Данная статья собрала много комментариев.
А главный вопрос звучал так:
И вот у меня вопрос инвестиции в недвижимость особенно в аренду с доходностью 5-6% годовых против инвестиций в депозит либо покупки тех же офз это что? Это просто неумение считать или что?
Я решил дать ответ-расчёт.
Несколько предпосылок:
1) Данные по аренде приближены к реальным, только с округлениями в меньшую сторону. По депозитам данные с сайта ЦБ. Месячные арендные платежи по годам:
— 2018 — 30000р
— 2019 — 35000р
— 2020 — 37500р
— 2021 — 40000р
— 2022 — 45000р
— 2023 — 50000р
— 2024 — 55000р
— 2025 — 60000р
2) Диапазон 2018 — 2025 гг.
3) Начальный капитал 5 млн.рублей
4) Недвижимость выбиралась не методом слепого тыка, а после анализа рынка и с перспективой, на вторичке, в Москве.
5) (!!!) Выдуманная предпосылка: НЕДВИЖИМОСТЬ ВООБЩЕ НЕ РОСЛА В ЦЕНЕ, И ВООБЩЕ НЕ РАСТЁТ НИКОГДА.
6) После комментариев, добавил данный пункт: Так как ситуация выдуманная, для упрощения расчётов не учитывается
— содержание недвижимости
— налог на имущество
— ремонты
— время простоев
— и м.б. страхование
Предположим, что за 8 лет у нас был идеальный арендатор, даже ремонт не пришлось делать ни разу.
Ошибка в расчётах выгоды депозитов в сравнении с недвижимостью заключается в том, что арендные платежи попросту игнорируются. А мы не будем их игнорировать, будем их складывать на депозит (так как реинвестировать обратно в недвижимость их проблематично до накопления довольно крупной суммы). Хотя, на графике ниже видно, что (ПРИ УСЛОВИИ ОТСУТСТВИЯ РОСТА ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ) можно было купить ещё одну квартиру в 2024 году.
И тогда мы получаем следующий график:
(Кривая «Недвижимость» — это сумма цены квартиры и накопленных арендных платежей, хранящихся на депозитах)
Мы берём волшебную ситуацию, когда недвижимость не растёт в цене.
Дальше, при снижении ставок по депозитам и росте аредндых платежей, какой будет результат на долгосроке?
Кто захочет меня проверить — пересчитайте, это занимает 30 минут времени.
UPD.
Добавил справочный расчёт с расходами 100 000 в год на содержание недвижимости. Тут уже картинка не такая идеальная, но НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ РАСТЁТ, мы уже можем купить ещё одну квартиру и сдавать её, получая второй поток ежегодно растущих арендных платежей. Бонусом получаем хэдж от гиперинфляции.
Надеюсь, эта статья даёт исчерпывающий ответ на вопрос:
Это просто неумение считать или что?
3.2К |
Читайте на SMART-LAB:
Выбор БКС — портфель акций фаворитов и аутсайдеров. 27 января 2026 Готовые решения
Комментарий по рынку
Монетарные и геополитические факторы продолжают оказывать влияние на настроения инвесторов. Следующий раунд мирных...
15:49
🔔 Информация о выплате купонного дохода для наших инвесторов
Сегодня, 27 января, ООО МФК «ПСБ Финанс» выплатило купонный доход по облигациям ПСБ Фин2Р1 (RU000A1087G4) за купонный период с...
15:24
теги блога Дмитрий Корягин
- IMOEX
- акции
- банки
- баффет
- ВИМ Ликвидность
- вклад
- вклады
- вопрос
- депозит
- депозиты
- дивиденды
- долгосрок и краткосрок
- доллар
- доллар рубль
- золото
- инвестиции
- Индекс МБ
- инфляция в России
- капитал
- кукл
- недвижимость
- Портфель инвестора
- сигнал
- Ставка
- трейдинг
- уоррен баффетт
- форекс
- фьючерс MIX
- ЦБ
- юмор
Не учитывается
— содержание недвижимости
— налог на имущество
— ремонты
— время простоев
— и м.б. страхование
Кроме того надо понимать что цена недвижимости это не цена в стакане на бирже и расходы при продаже это не комиссия брокера и биржи
А насчёт коммерческой — полностью согласен.
К сожалению, согласен :)
Реклама от застройщика.
Я слежу каждую неделю за объявлениями жилой аренды и трачу время на переговоры — рост за 5 лет — 30%. И да, надо тратиться и на ремонт, и на мебель, и есть риск порчи, итд. А еще есть риски неплатежей. А еще есть паузы между сменой арендодателей.
Пока рынок рос с помощью ополоумевших бетоноинвесторов — все было понятно.
А теперь, как по мне, надо быть полным идиотом, чтобы в бетон кэш закатывать.
И тогда ОФЗ-ИН выглядят интереснее, по мне. Опять же, дают защиту от разгона инфляции.
Ликвидность лично меня не особо волнует. Балуюсь, как это говорят, не на «все».
И еще есть такое понятие, как Жизнь. За житие во вменяемом состоянии тоже можно и нужно платить. А не сидеть в угаре и пялиться на графики.
Валерий Крылов,
да вот по опросам выясняется, что нифига не подзабыл.
nikppee,
ну, так они попутно себе ещё и объясняют — лучше сейчас на недвигу потратиться в кредит, чем сначала копить, а потом всё это обесценится. Ипотечный же взнос при резкой девальвации обесцениться и можно даже и досрочно будет погасить.
— снимать с депозита и бежать покупать?
-вторичку, новостройку?
— сидеть на депозите и ждать?
Я уж не стал в статье невежливо предлагать попробовать купить однушку в Москве у метро за 5 миллионов…
В России много богатых людей с опытом и калькулятором, в том числе и в сфере недвижимости. Почему-то эти люди, фирмы и фонды обходят покупку жилой недвижимости в целях сдачи в аренду стороной, но покупают коммерцию, торговые центры и даже гостиницу. Почему так?
Альтернатива какая? Вклады? Или акции?
Я за все эти варианты, если что. :)
docs.google.com/spreadsheets/d/1i6_b2IGgluhCewjveZMRE7_vgXlvjllaPVlqrr2a2Ig/edit?gid=1114197548#gid=1114197548
docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/edit?gid=627120192#gid=627120192
Пользуйтесь на здоровье.
Вот к параметру СЧА (от которого считается комиссия) у меня большие вопросы, мне тут видятся возможности злоупотреблений.
Поэтому интересно не задним умом сравнивать, а хотя бы пару внятных аргументов привести, почему в 2030 инвесторы в недвигу не будут считаться зомби.
Цены бы не росли такими темпама, если не безумная льготка, которую прикрывают. Итого, аргумент на 2026 только такой, что раньше было также, хотя было совсем не так.
Итого рост стоимости актива + проценты с дэпо/купоны с ОФЗ дадут ещё более интересный результат.