SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. Alex5566
Инвесторы в недвижимость они зомби или в школу не ходили?
- 26 января 2026, 10:31
- |
Доходность от сдачи квартиры в 2026-м в 2 раза ниже, чем от банковского вклада
Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых против 12-13% по депозитам. За год доходность от арендных квартир снизилась на 0,5 п.п. Максимальные показатели в Хабаровске, Ярославле, Кемерове и Новосибирске, а также в Московской и Ленинградской областях (7-9% годовых).
Наименьшую доходность от сдачи квартиры могут получить рантье в Сочи, Севастополе, Казани, Владивостоке, Санкт-Петербурге и Москве (4,0-5,5% годовых).
А теперь самое интересное. Если зайти в какой-то канал любого гуру, кто предлагает вложиться в недвижимость, и. И просто написать эти цифры то тебя либо заблокируют либо высмеют либо ещё что-то!!!
Ибо по словам инвесторов недвижимость — это это гарантия сохранения денег.
И вот у меня вопрос инвестиции в недвижимость особенно в аренду с доходностью 5-6% годовых против инвестиций в депозит либо покупки тех же офз это что? Это просто неумение считать или что?
PS второй скрин ответ одного из таких гуру на мой вопрос зачем покупать недвижимость когда есть те же офз))
PS1 судя по комментариям на смартлабе таких тоже большинство)) и почему-то верующие в недвижимость поголовно все хамы)))))
5К |
Читайте на SMART-LAB:
EUR/USD: евро выглядит устойчивее на фоне нарастающих рисков для доллара
Евро резко развернулся и продолжил восходящее движение, ранее прерванное начавшейся коррекцией, выйдя на очередные локальные максимумы на фоне...
14:08
В Минфине подвели итоги развития рынка страхования и наметили планы на будущее
На площадке Минфина России состоялось совещание по ключевым направлениям страховой деятельности с участием представителей отрасли и регуляторов....
13:31
теги блога Алексей Светлов
- акции
- аренда квартир
- аренда недвижимости
- банки
- банкротство
- вклады
- втб
- Группа ЛСР
- депозиты
- домклик
- Займер
- золото
- инвестиции в недвижимость
- ипотека
- итоги месяца
- ключевая ставка ЦБ РФ
- коммерческая недвижимость
- кредитная история
- кредитные карты
- личные финансы
- льготная ипотека
- мобильный пост
- Москва
- недвижимость в Москве
- облигации
- ОФЗ
- оффтоп
- пдн
- ПИК СЗ
- рынок труда РФ
- Самолет
- сбербанк
- сельская ипотека
- семейная ипотека
- форекс
- ЦБ РФ
- экономика России
- эталон
- яндекс банк
Во-вторых Краснодара вообще находится в профиците квартир в аренде. И в Краснодаре сейчас вообще проблема сдать квартиру то есть у вас квартиры стоят несколько месяцев без возможности их кому-то сдать вообще.
Ну и в-третьих ну подорожала и что? Ты её продал по этой новой цене Нет не продал ты зафиксировал прибыль Нет не зафиксировал тогда к чему этот спич?))
Л — Логика.
Пока это разговоры ни о чём и ты как мне что ваша квартира выросла в цене А вы ещё не продали не обращаться к ценам на avito лица но этот тупо глупо
Ах да утро в цене квартира которую вы купили а она реально утроилась?))
В её продали чтоб зафиксировать эту повышенную стоимость Нет не продали Так откуда тогда рост цены?
А это вы на салфетке дома написали цена покупки и цена исходя из цен на Авито хорошая аналитика))
Изначально диагноз когда вы поставили вопрос ИЛИ ИЛИ
У нормальных инвесторов и Недвига и Депоизты и фонды и акции и облигации, металлы, земля
Загугли Д-диверсификация
Если бы было понимание тогда все бы давно у Вас было и вы не создавали таких постов, потому что вопрос в них изначально глупый
Те люди которые занимаются арендой абсолютно большинства людей нет никаких депозитов и тому подобное.
Ибо Недвижимость для них это всё!!))
Удвоение капитала с правилом 72. Когда денег станет больше
Моë предположение, что автор поста правильно вам сказал, что никакой это не ликвидный актив, даже, по большей части.
Даже, в Краснодаре, где вы проживаете.
Вы этот «ликвидный актив» сначала попробуйте быстро продать, когда таких «ликвидов», как ваш " ликвид" в том же Краснодаре пруд пруди и у покупателя выбор огромный при покупке, а ваш «выбор»- это найти хорошего риэлтора, платить ему за сопровождение сделки и сидеть, да ждать, когда он вам отыщет покупателя и убедит его в том, что ваш " ликвид" ликвиднее других. Либо, вы сами будете «пахать» за этого риэлтора и убеждать.
А если сдали то цена уже даже ниже размера платежа по ипотеке.
Я знаю о чём говорю
А то бы на рублевые вклады внесли или сцаных хрущеб набрали здесь.
Диванный аналитик-практик, я вот тоже аффтара слабо понимаю — явно где-то недоучился.
Сравнивать банковские проценты в рубле, где завтра эльвирка получит рекомендацию слева, сбоку или еще откуда и рубль опустят в 2-3 раза (как уже неоднократно случалось только за последние 15 лет!) — это надо быть недалекого ума человечишкой то.
ЛАдно бы считал бы в долларах, а лучше в золоте — тогда был бы смысл, а считать в деревянном фиате — это просто диагноз то.
Мы тут сидим все в рублях. И те кто на депозите и те кто купил квартиру.
А про девал это вы видимо перепутали ветку обсуждения))
Те кто бакс купил в 2022г за 120 и ждут 250)))
Ждите
А ИФНС в курсе чтобы продали её за 9 млн?))
Налог заплатили с этой суммы?))
Если вы показали полную стоимость и заплатили налог то вычтите пожалуйста эту сумму из дохода
Алексей Светлов,
ну, так тогда и доходность тоже считай относительно стоимости покупки — отдача на инвестиции. А не на текущую стоимость недвижимости. А то что это за цирк — доходность по аренде считаем к текущей стоимости, но не реализованную прибыль, которую эта же стоимость даёт почему-то не учитываем. Те, кто купили недвижимость лет 10 назад у тех и отдача на инвестиции будет уже не 6%, а все 10-12.
И вот ещё аналогия. ты купил акции. с момента покупки они выросли в цене в 3-5 раз. дивиденды — 9% к текущей цене. Посчитаешь сам сколько будет доходность если считать к сумме, которая была инвестирована в начале?
Алексей Светлов,
я перешёл. за себя сам решай.
Алексей Светлов,
тут прикол в том, что мне твоего разрешения на это и не требуется. кем ты себя возомнил-то )))
Алексей Светлов,
то есть, ты думаешь, что тут стоИт очередь, чтобы тебе писать комментарии? Серьёзно? Кем ты себя возомнил? ))) От бана проиграешь только ты — потеряешь возможность сверяться.
Алексей Светлов,
а учитель, что ли? я тебя учителем не выбирал )))
При этом за 5 лет деньги на депозитах у меня реально удвоились а удвоилась цена квартиры вашей это еще и бабушка и дедушка надвое сказала
Алексей Светлов,
и почему тогда ты не считаешь, что было бы если бы в биткоин эти деньги вложить? вообще бы тогда озолотился. Ты в своём анализе кое-что упускаешь, но при этом пытаешься возвыситься над теми, кто вкладывается в недвижимость. Вместо того, чтобы просто понять, что они там находят.
Алексей Светлов,
ну, теперь включи голову и подумай, что ты упускаешь, когда сравниваешь эти два варианта.
Алексей Светлов,
я бы хотел, чтобы ты сам подумал. потому, что коннотация твоей публикации — ну, очень снобистская.
Ну как мне гарантия берёшь на 15 лет вот тебе гарантирую на 14-15 годовых на 15 лет.
О да вы же не верите государству, оно же кинет))))
Как местный житель скажу что нифига такого нет.
В целом как и везде.
Вы продали ту квартиру которую брали для аренды? Нет не продали. Когда вы её продадите и вы зафиксируете эту повышенную стоимость, тогда вы мне эти расчеты покажите.
А пока это просто влажные фантазии после просмотра цен на avito и всё
Алексей Светлов, по данным росстата стоимость квадратного метра вторички за последние 20 лет росла в среднем на 10,5% в год.
Ровно по той же причине по которой должны учитывать инфляцию в доходах с депозитов. Недвижимость эту инфляцию более-менее «впитывает», а из процентного дохода по депозиту инфляцию надо вычитать. На выходе получится плюс-минус одинаковая доходность.
Перечитайте пожалуйста что вы написали)))
Ну то есть из дохода по депозитум инфляцию вычитаем А из дохода по аренде мы инфляции не вычитаем.
Райкин вашу фразу был крал для своих комиксов)))))
(ну вырастет новострой еще… а кому перепродавать будете то?)
Они сидят смотрят цены на avito и умножают стоимость своей квартиры вы попробуйте эту квартиру продать по той цене которую вы видите в ценниках на Авито))
Купив новостройку вы мгновенно теряете 30%
а затем цена вашей недвижимости входит в вечный флет. За последние 3 года недвижка даже в номинале на уровень инфляции не вышла
Вы не в курсе про разницу цен первички и вторички?
Прибыль от роста цен — это вы купили и продали А пока вы просто делаете анализ цен на Авито и всё попробуйте по этой новой цене продать эту вашу квартиру я посмотрю какая будет реальная доходность
По сути это аномалия
Viacheslav Ivanenkov, хм… вот тут как бы полная ахинея. авто тоже видимо подорожали из-за бюджетного вброса? что за булшит то?
то что ипотека была по 7-8%, а потом когда эльвирка вредительница задрала ставку в небеса — сделали «льготную» ипотеку и то только для половины потребителей АЖ в 6% — это нихрена не «вброс огромного обьема бюджетных денег» — это просто переток денег из госбюджета на счета банков за оплату разницы в банковских процентов — по сути перекачка народных бенег бангстерам - причем тут подорожание метров то ?
подорожание метров случилось из-за подорожания себестоимости (цемент вырос в разы, метал, дерево) плюс отчехление банкам за проектные финансирования и эксроу .
Авто подорожали изза другого финта властей — утильсборГрубая оценка исчисляется триллионами рублей из наших налогов, уехало и еще уедет в карманы воровской шайки протащивших льготную ипотеку.
Суть в том что эта дыра в бюджете будет действовать еще десятки лет. Пока действуют заключенные договора.
Хронологию не путайте.
Ставку задрали ПОСЛЕ того как ОПГ строймафии загнали ценник в небеса
Механика простая. Как только началась субсидия — застройщики мгновенно завысили ценник квадратных метров ровно на сумму субсидии, так чтобы ежемесячный платеж остался тем же что был до субсидий.
И тут началась спираль, чем выше задирается цена квадратного метра тем больше приходится отчислять из бюджета в виде субсидии.
Застройщик продает свой неликвид за завышенный ценник, банк получает увеличивающуюся сумму из бюджета.
Участникам аферы выгодна сверхвысокая цена, и они планомерно ее завышают.
По факту из бюджета утекает все больше денег, квартиры все дороже, покупателям приходится все больше платить
Это уже следствия.
Поставщики не дураки, видя что застройщики на ровном месте имеют профит, поставщики тоже поднимают ценник руководствуясь догмой «делиться надо»
Дале пошли круги на воде. стали повышать цены поставщики поставщиков.
Транспортные услуги, подрядчики.
В конце этой цепной реакции подорожало ВСЕ, включая продукты.
А катализатором кризиса является субсидированная ипотека.
Вы покупаете мясо в магазине по удвоившемуся ценнику благодаря жадности застройщиков.
Правительство имеет повышенные налоги с оборота, по сути ограбив с помощью искусственно разогнанной инфляции простых людей которые даже не собирались брать ипотеку.
Алексей, за цифры благодарю. Инвестируют в недвижимость благодаря стабильности (в т. ч. более-менее стабильной исторической доходности) и защите капитала. Плюс, capital-gain от переоценки стоимости недвижимости. Также, полагаю, инвесторы в недвижимость имеют не только инвестиции в недвижимости, но в целом имеют и депозиты. Сам не инвестор на рынке недвижимости, но понять их можно.
Я же вижу тех людей кто бежит сейчас вложить так называемые свои деньги в недвижимость.
В 90% — это просто тупо маткапитал.
У 100% застройщиков есть программы без первого взноса то есть люди вообще ничего не вкладывают
В регионах именно так покупка без пирого взноса либо максимум это вложение маткапитал
Да легко три действия в поисковике вот информация
А если мы говорим про обычные квартиры построены при СССР то ничего нигде не удвоилось
Это неумение считать, конечно. Ибо в расчётах забыли указать рост стоимость самой недвижимости.
Недвижимость, сдаваемая в аренду, — это, по сути, бизнес. И даёт в долгосроке она доходность примерно сопоставимую с рынком акций.
Вот когда в эту квартиру продадите зафиксируйте цену в договоре купли-продажи вот когда у меня скажете Алексей моя квартира выросла в цене в два в три в четыре раза.
А пока
Допустим, я купил квартиру 7 лет назад за 5 млн.рублей.
Текущую её стоимость я не знаю (я же не продал её ещё), но арендные платежи составляют 60000р в месяц, то есть 720000р в год — это 14.4% годовых на вложенную сумму. И, так как арендные платежи индексируются на инфляцию, доходность на вложенный капитал продолжит расти со временем.
Но так считать не правильно, конечно же, просто пытаюсь считать в рамках вашей логики.
Средняя стоимость аренды за это время составила около 500000р в год. То есть 3500000р за 7 лет. Добавьте их к общему капиталу, так как реинвестирование в недвижимости сложнее, чем в депозите. Но эти платежи можно было так же класть на депозит, например.
И тогда, при таком расчете, если не брать даже рост стоимости квартиры, капитал 10млн (5 млн стоимость квартиры без роста + 3.5млн.с аренды + проценты по депозитам, в которые вкладывалась аренда) тоже приносит целиком проценты, как и депозит сейчас. Но аренда будет расти со временем.
Навсегда депозит либо облигации давали доходность больше чем доходность по аренде.
Поэтому этот тезис о том что я зарабатываю больше потому что моя недвижимость выросла в цене он не корректен.
У меня тоже сумма денег за эти годы выросла и выросла больше чем ваша эфемерная доходность от роста цены на недвижимость.
Если вы будете считать ещё одну составляющую доходности (рост стоимости недвижимости), то станет очевидна истина (которая во всем мире давно не секрет): реальная (над инфляцией) доходность недвижимости на длинном интервале равна аренде минус 1-2% годовых.
2018:
Купил квартиру за 5млн.
2026:
За 7 лет накопленные арендные платежи 3.5 млн. Они вкладывались в депозиты. То есть на данный момент накопленная сумма 5 млн.рублей.
Следовательно, общий капитал 5млн (квартира, которая не выросла в цене)+5млн(депозиты).
Итог: общий капитал 10 млн, который приносит 15% годовых.
Как и депозиты, о которых вы писали.
А теперь представьте, если вы сможете продать таки квартиру за 7млн.рублей хотя бы))
А вы знаете что есть примеры когда квартиры подешевели.
А если что много квартир которые вообще не растут в цене.
Соответственно все вклад будет 3% годовых то аренда будет давать 1% годовых
Мультитрендовый, до субсидированной ипотеки был период когда вклады давали 4-7%
Недвижку при этом особо то и не хватали
Хотя ставка была невысокая и вообще застройщики кричали «купи квартиру за чашку кофе»
И напомню в то время у нас цена первички была ниже чем цена квартир на вторичном рынке
Осенью получил ключи, мы помогли обставить и сдать.
Платеж по ипотеке 30тыс, а сдает за 80 тыс.
Такая вот математика в московских новостройках.
Весной ключи от второй квартиры и все повторится.
купили за 6.5 и продали за 9.8 ?
да пожалуйста: t.me/mosstart/447
не представляю, кому это можно впарить за 9,8
5500$ за метр))))))))
Можно цифры
при хорошей локации и престижности места, от площади и др факторах!
..
за последние три года, цены самих квартир минимум удвоились.
обладатели такого «пассива» в виде м2 не расстроились нисколько, даже если она чисто инвестиционная и без внутренней отделки!
ПлощадьДНР, в посутке очень высокая сезонность, например в Питере это май-август. Плюс очень высокий износ помещения — никто не парится беречь имущество. Управляшка берет 30% денег с заселения плюс за каждый чих, возможно даже придуманный — типа кран заедал — они починили.
И огромное число апартов, выведенное на рынок, убило частную посутку — в одной локации на расстонии 200-300 метров может быть до сотни предложений. Осталась посутка только в историческом центре в больших квартирах, когда компания или семья приезжает посмотреть белые ночи.
Жилая арендная недвижимость- это культ в России. И ничего ты с этим не сделаешь. Выгодно ли это? Да как и любой инструмент: можно с помощью молотка заработать, а можно голову себе проломить. Риск довольно низкий, но и доходности никакой. Все кто пишет про рост стоимости, не путайте первичку и вторичку.
Кто не согласен, смотрим статистику от Сбера по росту стоимости вторички и первички sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals
«Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду – 6,1% годовых против 12-13% по депозитам.» пишет это туловище ну ок
вычитаем из доходности депозита 12-13% (в 26 году будет сильно меньше) официальную инфляцию 6% и что же мы видим??? доходность почему-то сравнялась со сдачей квартиры в аренду!!!
но давайте посмотрим что же такое эта ваша инфляция?
Инфляция — это устойчивое повышение общего уровня цен на товары и услуги в экономике А вот что это такое- повышение цен на товары и услуги
А что же такое квартира и сдача квартиры в аренду?
А ЭТО И ЕСТЬ ТОВАРЫ И УСЛУГИ
подведя итог кретину не освоившему логику объясняю на пальцах
сдача квартиры дает рост 12-13% против депозита 6%
что ровно в ДВА СУКА!!! раза выше
отсюда логика послушай идиота и делай наоборот!
большинство банков давали 18-20
Даже сейчас банки дают 14-16 в среднем.
Информация следующая у нас за последний год в многих городах стоимость номинальная стоимость аренды упала.
Это открытая информация
Возьмите аналитику циана avito у нас реально номинальные ставки по аренде в двадцать пятом году в большинстве городов упали упали повторяю вам
Понятно, что я, купив квартиру продавать буду ее уже на вторичке, где нет пока льготки и прочего и по цене с застройщиком конкурировать не могу, но тем не менее, не учитывать фактический рост базового актива (если он хорошо выбран) и предпосылки его дальнейшего роста выше инфляции (отложенный спрос сейчас очень хороший формируется, например) и предполагать при этом высоченную ставку по депо на долгий горизон — это нехорошо)
за те три года что недвижка выросла якобы в 2 раза, у людей на вкладах процентов набежало не меньше;
Кое кто может чисто на проценты за 3 года новую квартиру купить.
Но конечно же не будет это делать, так как считать умеет
Что за 3 года на вкладах процентов накопилось ?
Так возьмите калькулятор и посчитайте с учетом сложных процентов
ну какие 30-50% от цены?))) смысл глупости писать, если не в теме?)
И вы это обоснуете тем что прайс застройщика вырос на 50%, так?))
Ну тогда очень далеко от рынка недвижимости именно вы а не я
У тебя будет физически больше денег для этого дела
заплатил за декабрь за одну квартиру примерно десятку, и за вторую около восьми.
За январь будет намного больше.
Вклад с тебя деньги не вытрясает, а только приносит.
Людям уравновешенным достаточно знать вот это
www.cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_old/
www.cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_upto/
cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_new/
… Начало этой истории в марте 1997 г.
1. Либо будет расти стоимость аренды
2, Либо будет снижаться стоимость недвижимости.
3. Будет и то и другое.
То есть, рынок начнет «убирать» сложившийся перекос в доходности и постепенно придет к средним величинам.
)))
У меня лично никогда не получается по расчетам обогнать депозиты или облигации, но знаю живые примеры удачных продаж квартир. Это скорее везение, честно говоря.
А по поводу всех криков об удвоении стоимости за последние несколько лет: у меня годовая доходность в долларах за 2025 год 78.80% годовых исключительно на облигациях РФ. Я смогу так каждый год делать? Не думаю. Тут суть та же. Если кто-то продал квартиру в два раза дороже — ну красавчик, а остальные 10 владельцев любуются ценами на Авито и платят налоги и очередное затопление сверху/снизу.
Правда пассивным доходом с аренды тут не пахнет.
Помню просил съездить посмотреть ванну по объявлению с авито, потому что доставка из другого города была дешевле. Чего только не сделаешь, чтобы обогнать депозит…
Да будет перенос мокрого места согласовать это невозможно но это до первого скандала.
Продать потом это никогда в жизни не сможет
Я к тому, что эти трудозатраты — очень далеки от депозитов.
Я с вами полностью согласен но как видите по комментариям картина людей другая))
Именно столько людей власти и банки смогли загнать в долговую (ипотека) кабалу.
Пока из них не тянут эту лямку около 1%, т.е. 110 тыс. чел. Соотв-но это 110 тыс. квартир, которые пойдут с молотка. Цифра не большая, но существенная.
Проблема обманутых дольщиков несколько лет назад коснулась около 220 тыс. чел и тогда был большой шум, что с этим делать. А тут в зоне риска 11 млн. чел.
Это 100% бомба отложенного действия.
А пока вы считаете только доход от аренды.
Может быть вы вообще эту квартиру никогда в жизни не сможете продать Я откуда знаю.
Даю ответ никакое.
Прибыль у вас будет только в том случае если вы её продадите
И сколько вложили в новый дом ещё? Думаю три не менее. У самого примерно такая же история. Ростов на Дону.
Итого вложения 9
Цена 14
5 или 55-60% за 8 лет. И?
Первая квартира — 1999г. Покупка 30000 долларов.
Продал в 2014 г за 4 миллиона рублей.
Сейчас она стоит около 5.
Купил от продажи дом. За 4,5. Строй вариант. Сейчас он стоит 9,5 примерно..
Итого в 1999 г было 30000 долларов.
Сейчас если продам дом будет 125000.
Вроде рост. Но вложено в ремонты очееень много. Так что…
Дать взаймы государству, которое находится в такой большой беде, что его долги берут лишь по 14-15% доходности на 15 лет и абсолютно неиронично готовится к войне с целым военным блоком, а свои долги за последние 100 лет простило населению уже несколько раз. Доходности берутся не из воздуха и Господь богатство просто так не раздаёт России, они берутся от риска и необходимости продавать госдолг (просто всучить его под любой процент не выйдет, рыночек). Риски сейчас таковы в рубле, что ниже, чем по 15% в год, он не нужен. Не задумывались о том, за что же дают премию к доходности в рубле, за какие такие риски?
Рыночек порешал и поставил долги России в то стойло, в которое заходят лишь при 15% доходности. Продолжайте думать, что рыночек ошибается и инвесторы в бетон просто слишком глупые, поэтому берут его с доходностью 6% против ОФЗ с доходностью 15%, не знают, что 15 больше 6.
Ответ — ещё ниже этой жопы
Для *опы с рублём вариантов куда как больше. Например, никто не будет заботиться о покупательской способности рубля и курсе, если встанет вопрос существования государства из-за войны, нужно будет через инфляцию деньги перекачать в оборону, просто другие приоритеты. Есть очень много ситуаций для государства, когда богатство владельцев долговых бумаг — не самая актуальная проблема, при этом частная собственность всё ещё актуальна как концепт.
Поэтому сам по себе вопрос и спор об эффективности одного актива по сравнению с другим — некорректный. Погружение в какие-то частные случаи рынка недвижимости и рынка акций/облигаций/валюты и пр… тоже некорректно. Это как сравнивать белок, углеводы, жиры/витамины/воду/солнце, на предмет, что для организма эффективнее.
Так как очень много сейчас людей сидят и думают куда вложить деньги
Мысли по данному вопросу — все эти эксперты и гуру, что вещают о том что недвижимость это мана небесная.
Возможно то звучит как теория заговора и т.п., но давайте подумаем кто заинтересован в повышенном спросе на недвижимость? Возможно, и я повторюсь, только возможно — эти эксперты куплены и отрабатывают свои ЗП. Так же как все эти гуру в бесконечном количестве некогда заполонили интернет — всевозможные Форекс конторы.
Квартиры безусловно более существенная вещь, чем оферные форекс конторы. Но если опустить данный нюанс, то разница исчезающе мала.
Что-то мне подсказывает, в некотором будем мы увидим невероятный обвал на рынке недвижимости… Возможно…
Первый в девяностых, когда еще не работало АСВ (оно заработало с 2004). Тогда банки банкротились, не возвращали деньги, так что было только 2 варианта сохранения денег — недвижимость и бакс. Вот там, на котловане, можно было покупать и наживаться. Это было 20-30%.
Второй период — льготная ипотека с 2021. Когда за счет бюджетных денег задрали цену в небеса.
Ну собственно эти факторы прошли и не работают больше. А в остальное время недвижимость убыточна и дает 4-5%.
Есть правда ньюанс из-за семейного законодательства. Рабочей схемой является развести Аленя на ипотеку, потом развестись с ним, повесить на него платеж, а его из хаты выжить. В этих условиях недвижка прекрасной половине выгодна (односторонне выгодна) и они на нее Аленей активно и настраивают.
Вот собственно и весь расклад по недвижке. Аренда там всегда финансово выгодней, просто она напрягает психологически. Но рассматривать недвижку как инвест, т.е. не для собственного проживания — тупое выбрасывание денег.
Спасибо большое очень чётко
Лучше пусть без никого стоит, чем эта карусель.
Но никто эти форс-мажоры не просчитывает
Потом наступил 2008 год и году в 2009 им понадобились деньги для поддержания бизнеса на плаву… они подумали: «не продать ли всем нужные квартиры?» По итогу они потеряли 40% от цены покупке (наверное потому что экстренно продавали).
Они после всей этой эпопеи сели и посчитали все до копейки и о чудо! — депозит выгоднее оказался. Ликвиднее и дешевле вобсулживании.
В общем — недвижимость это сомнительная инвестиция. Нужна квартира — купи и живи, нафига накупить по 40-шт.?
Для всего нужно строить хоть простенькую, но фин.модель. Важны нюансы с горизонтом планирования. Всю эту тему неплохо, на мой взгляд, раскрыла Арсагера в своем «Манускрипте»)) (не является агитацией, рекомендацией или рекламой избушки). В своем исследовании сделали вполне обоснованный вывод о том, что на долгосрочном горизонте планирования примерно одинаковую доходность на российском рынке дают акции, золото и недвижимость. Облигации, валюта — проигрывают. При этом активно продвигаемая С.Спириным концепция Ассет Аллокашн вполне обоснованно и аргументированно предлагает работать с классами разных активов, а не с отдельными точечными историями и, конечно, если говорить об управлении портфелем — то это долгосрочная история. Депозиты, Облигации, Фонды ликвидности сами по себе, как объект инвестирования — это срочные, а именно — краткосрочные истории, которые на коротком горизонте, безусловно, могут и показывают доходности выше, чем иные классы активов, а вот на долгосроке (не отрицая тезис о том, что рынок может быть неэффективным гораздо дольше, чем мы платежеспособными) — будут хуже.
Плюс недвижимость растет рывками и их уже было два больших. На начале доступной ипотеки первый рывок и на льготной ипотеке второй. Ну как бы эти факторы уже сработали и больше их не будет. Финита.
Не буду утверждать что что-то там будет прямо падать, это редкость. Люди очень не любят фиксировать явного лося. А вот именно роста его долго не будет особо.
Т.е. будет устранятся лаг в 30% разницы между первичкой и вторичкой. Первичка встанет намертво, а вторичка будет немного подрастать.
Но именно немного. Т.е. прямо особой инвестиционной выгоды не будет так и так.
Такой фактор это будет влиять?
У нас что ЦБ завтра ставку сделать 5 годовых?
Не по щелчку пальцев (как с золотом/акциями/бондами) это делается. Отдельная это операция покупка/продажа недвижки. С огромной кучей транзакционных издержек.
после чего цена уверенно пойдёт вниз!
..
Кроме того упадет ли цена? если предположить, что у нас рыночный рынок и т.п. то может быть. Но!? Людям так или иначе нужно где-то жить, и не важно уже какой налог и какова цена на квартиру. Удивительно, но ипотеку и под 30% годовых брали! Хотя казалось бы! Чет и цены на жилье не упали… интересно почему же так получилось?