квартира

«Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» — воскликнул бы сегодня Остап Бендер, глядя на российский рынок частных инвестиций. И он был бы прав. После нескольких лет затишья, когда единственной разумной стратегией казалось хранение средств на банковских депозитах, накопления россиян пришли в движение.
По данным ЦБ РФ, впервые за долгое время рост банковских вкладов практически остановился — по итогам октября 2025 года динамика составила лишь 1,6% против 19,6% с октября 2024-го. Параллельно на рынке недвижимости, особенно коммерческой, намечается тренд, который можно назвать началом нового «инвестиционного окна возможностей». Вопрос лишь в том, как этим окном правильно воспользоваться.

Сигналы с полей: почему депозиты перестали быть панацеей
Средняя ставка по вкладам россиян со сроком до года, по данным ЦБ, составила по итогам сентября 2025 года (последние данные) 14,07% против максимальных 20,46% в декабре 2024-го. Однако номинальная доходность — лишь вершина айсберга.

По поводу ситуации с раскрытием счета эскроу (перевода денег из банка — застройщику).

Никаких заявлений я писать в банк естественно не поехал. Но зайдя вчера в личный кабинет банка, обнаружил, что на счёте эскроу красуется остаток 0.

Вчера звонили от застройщика. Вначале я даже очень обрадовался, когда увидел при высветившуюся на экране информацию о звонке — «КСК-строй».

В голове сразу возникли приятные образы вручения мне ключей от новенькой студии, и я расплывался в умиротворенной улыбке.

Но увы, на другом конце телефонной трубки, какая-то не очень вежливая тетя попыталась начать наше первое общение с наезда.

Если опустить её попытки наездов, и мое справедливые ответные пируэты, суть претензий сводится примерно следующему: дом сдан и вы должны сходить в банк и написать заявление о раскрытии счета эсеров. И что якобы, из-за того что я это не сделал, у меня возникла задолженность перед застройщиком.

Честно говоря, не знаю, действительно ли её слова справедливы, поскольку я первый раз участвую в покупке квартиры с использованием эскроу счета. Но честно говоря, я представлял, что перевод средств происходит автоматически, при принятии квартиры.

Но на мой вопрос про то, когда же меня наконец то пригласят принять квартиру, раз уж дом уже сдан в эксплуатацию, напористая тетя стушевались и начала лепетать что-то про январь-февраль.

Ситуационный маркетинг на высоте. Зная, что семейная ипотека скоро всё (в том формате, когда можно было взять не одну квартиру), девелоперы пытаются сделать последний новогодний хапок.

Успейте купить квартиру под 6%, до 1 февраля.

Иначе… иначе продажи продолжат падать.

В последнее время, именно по этой оставшейся льготной программе, совершается большинство сделок.

Но и её сворачивают, по крайней мере в том безумном формате, в котором оно изначально начиналось, и далее, довольно долго продолжалось.

Что будет дальше, даже интересно. Более половины введённого в этом году жилья не распродано. И с такой ставкой, вероятно, распродано не будет.

Но падать, жилье, разумеется не будет. В общем, очевидно, ждем интересного развития событий и новой программы поддержки строителей (читай банков)))

С коллегами-инвесторами зашёл  разговор о квартирах и о том что сейчас их приобрести проще, чем в начале нулевых. И вся эта дискуссия, напомнила мне историю родителей моего друга, которые последовательно приобрели три квартиры, будучи, на мой взгляд, обыкновенной трудолюбивой семьёй.

Итак, примерные вводные данные. Примерно 97 год, когда мы познакомились с моим другом. Его семья: мать, отец и старшая сестра. Мать — бухгалтер в банке Возрождение, отец — военный пенсионер, а в то время охранник (вроде иногда инкассатор) в том же банке. Двое детей школьников, соответственно на иждивении.

Многих наверное смутит работа в банке, но я могу уверить вас, что живут они весьма просто и не зажиточно. Обычная двушка в панельной пятиэтажке, с обычным простым ремонтом и мебелью. Машина, гараж, огород, на котором годами сажали картошку (и делают так до сих пор). Летом в отпуск, максимум на машине к родственникам в другой регион.

В общем, обычная, простая, трудолюбивая семья.

И уже около начала нулевых, они в рассрочку покупают первую квартиру в одном из первых строящихся домов у нас в ПГТ.

Хотел как то показать это на примере гаража, но раз уж пошел разговор про, наверное, уже всем опостылевшую студию, то можно разобрать на ней. Правда с ней будет немного более сложнее, чем с условным гаражом.

Гараж — это прям школьнику должно быть понятно. Допустим, продают гараж, он стоит 300000. Сдавать его можно допустим за 6000 (это всё в принципе близкие к реальным данные). Допустим ремонтировать там ничего не нужно, тогда, в теории, вы получите 72000 аренды при длительной аренде (тоже вполне реально). Например 6000 заплатите членский взнос, и останется 66000 прибыли. 66000/300000*100% = 22% доходности. Сравниваем с условным безрисковым вкладом по вкладу 16% и получаем +8%. Вполне можно заморочиться. Ну и, соответственно, играем с стоимостью/ценой аренды и примерно понимаем, где граница, когда уже проще просто на вклад закинуть (если нет самой цели иметь немного бетона).

С квартирой, на самом деле сильно сложнее, поскольку намного больше вводных данных и уже так просто на коленке это не просчитаешь.

Дополню предыдущий пост, касаемый покупки студии, да и, наверное, вообще недвижимости (инвестиционной).

Как я и написал выше, в голове крутятся мысли, а не взять ли ещё одну подобную студию, на перспективу, пока ещё есть возможность взять семейную ипотеку с льготной ставкой в 6%.

Теоретически, наличие возможности взять ещё одну студию, на супругу, в семейную ипотеку под 6% у нас ещё есть до февраля 2026 года. Далее эту лазейку закрывают. На практике же, уже читал, что банки очень неохотно выдают подобные кредиты. Но тут пока не проверишь, не узнаешь.

Допустим дадут… Тут уже начинаешь задумываться, а надо ли оно вообще, поскольку два ипотечных кредита уже есть, и хоть и платежи по ним вполне посильные, каждый новый платеж — это дополнительные расходы.

С другой стороны, разумеется, при благоприятном стечении обстоятельств, и первая, и вторая студии, будут сдаваться, покрывать ипотеку, окупать сами себя и ещё приносить немного прибыли. Но в теории, а на практике, кто его знает?

Я всегда, очень сильно перестраховываюсь в этих вопросах, а долги мне не комфортны в принципе. Именно по этому, даже инвестируя в уже имеющуюся студию, мы фактически имели деньги на выплату долга на руках (а точнее в банках).

Коллега-инвестор обратился с вопросом: «насколько реально, в данное время, купить подобную моей микро квартиру в Калининграде». Залез на сайт застройщика, покопался, и с уверенностью отвечу, что купить вполне реально, поскольку даже в моем уже построенном доме до недавнего времени были подобные вараианты. Кроме того, рядом уже стоит коробка нового дома, а чуть дальше забиты сваи следующего.

Я брал свою студию в марте 2024 года. Одну из самых маленьких — площадью 18,9 м2 (с балконом 21), стоимость квартиры на тот момент составляла 2593080 рублей, или 137200 руб/м2.

Сейчас я нашел аналогичную студию, такой же площадью 18,9 м2, в следующем строящемся доме (на большем этапе готовности) за 3080700 рублей. Цена за метр подросла до 163000 рублей +18,8% за полтора года. Что даже меньше, чем мог бы принести депозит в банке, за аналогичный период времени.

Думаю, траншевую ипотеку, застройщик также, всё ещё поддерживает. По этому, в целом, думаю, подобную квартиру взять пока вполне реально. Единственное, что я это сделал по семейной ипотеке под 6%, по этому платежи у меня весьма скромные. Я даже подумываю, не загрузить ли ещё одну семейку на супругу, если, конечно, это ещё дадут сделать…

Сегодня днём пришла хорошая новость, наш дом введен в эксплуатацию.

Все случилось, как и планировалось, в декабре.

Осталось дождаться выдачи ключей и можно делать ремонт 🔥🙈🔥

Как и в прошлый раз, наш специальный корреспондент Маргарита Булатова пыталась попасть на заседание Верховного Суда по спору между Ларисой Долиной и Полиной Лурье – но внутрь ее, к сожалению, не пустили (было и так слишком много журналистов).

Главный итог: Верховный Суд полностью отменил решения нижестоящих судов и отказал в удовлетворении иска Ларисы Долиной. Квартира остается в собственности покупательницы! Иск Полины Лурье в части выселения Долиной из квартиры отправлен на новое рассмотрение (судя по всему, ВС РФ не мог сразу удовлетворить это требование Лурье – т.к. этот вопрос детально в предыдущих инстанциях, по сути, не рассматривался еще).

Прокурор и сторона Долиной при этом настаивали на том, чтобы отменить только самый дикий аспект предыдущих решений судов (которые посчитали, что Долина, дескать, вообще никакие деньги возвращать Лурье не обязана). Но при этом суть проблемы с «бабкиной схемой» осталась бы вообще никак не решена: полная двусторонняя реституция не помогла бы всем остальным добросовестным приобретателям, которые остались без квартир и с правом требовать возврата денег от нищих старушек. Так что ВС РФ в итоге молодец, что принял решение оставить квартиру Лурье!