Инвестиции после депозитов: куда нести «кубышку» в поисках доходности

«Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» — воскликнул бы сегодня Остап Бендер, глядя на российский рынок частных инвестиций. И он был бы прав. После нескольких лет затишья, когда единственной разумной стратегией казалось хранение средств на банковских депозитах, накопления россиян пришли в движение.
По данным ЦБ РФ, впервые за долгое время рост банковских вкладов практически остановился — по итогам октября 2025 года динамика составила лишь 1,6% против 19,6% с октября 2024-го. Параллельно на рынке недвижимости, особенно коммерческой, намечается тренд, который можно назвать началом нового «инвестиционного окна возможностей». Вопрос лишь в том, как этим окном правильно воспользоваться.

Сигналы с полей: почему депозиты перестали быть панацеей
Средняя ставка по вкладам россиян со сроком до года, по данным ЦБ, составила по итогам сентября 2025 года (последние данные) 14,07% против максимальных 20,46% в декабре 2024-го. Однако номинальная доходность — лишь вершина айсберга. С учетом инфляции и введенного налога на доход от вкладов реальная доходность стала значительно скромнее, а в некоторых случаях и вовсе приблизилась к нулю. На фоне планов регулятора и дальше снижать ключевую ставку, депозиты продолжат терять привлекательность. В этих условиях инвесторы начинают поиск альтернатив, способных не просто сохранить, но и приумножить их капитал.
Традиционный для россиян актив — жилая недвижимость — также демонстрирует неоднозначную динамику. Несмотря на то, что цены на новостройки растут – на 13% за последний год, по данным «Метриум», — а продажи восстанавливаются, акции застройщиков ушли в пике. Индекс ценных бумаг строительных компаний на Мосбирже за прошлый год рухнул на 35%, оставив многих инвесторов без ожидаемой прибыли. И это красноречиво говорит о рисках и волатильности сектора, заставляя задуматься о более эффективных и профессионально управляемых инструментах.

Объективный взгляд
Все более пристальное внимание искушенных инвесторов привлекает коммерческая недвижимость. Однако важно понимать нюансы каждого из работающих сегодня способов заработка на ней.
Возьмем, к примеру, инвестиции в покупку апартаментов гостиничного типа. Этот тип недвижимости находится на стыке коммерции и жилья. Девелоперы часто заявляют о доходности около 12% годовых за счет работы своей управляющей компании. Но на практике, из-за возможных простоев, после вычета расходов на содержание и коммунальные услуги, чистая доходность для инвестора редко превышает 6% годовых. Преимуществом здесь можно считать относительно невысокий порог входа — например, в новых апарт-отелях Петербурга можно приобрести лот от 4 млн рублей. Однако этот инструмент требует личного участия или найма управляющего и несет риски, связанные с конкретным объектом и оператором.
Существенно иной подход предлагают ЗПИФы недвижимости. Их главное преимущество — это возможность инвестировать в крупные объекты ценой в миллиарды рублей. Причем все сделки сегодня проходят полностью онлайн. А ликвидность таких паев на бирже достаточно высока. Эти фонды не жалуют апартаменты и квартиры, предпочитая склады и логистические комплексы. Так, по данным IBC Real Estate, из 1,1 млн кв. м, приобретенных фондами в I полугодии 2025 года, львиная доля — 872 тыс. кв. м — пришлась именно на склады. По данным исследования маркетплейса «Финуслуги», средняя доходность ПИФов с начала 2025 года в годовом выражении составила 11,73%. Закрытые ПИФы недвижимости исторически показывали доходность в районе 14-16%, что примерно в 1,5 раза выше, чем при покупке и сдаче квартир (9-11% с учетом капитализации).
Однако у ЗПИФов есть свои минусы, например, отсутствие прямого контроля над активами со стороны инвестора.
При этом есть сегмент рынка, который традиционно обходят вниманием крупные фонды, — это стрит-ритейл. Совокупный ежегодный объем ввода такой недвижимости в Москве составляет, по данным RRG, 500–600 тыс. кв. м. Это огромный, но фрагментированный рынок, который требует иного подхода. Именно здесь проявляется преимущество краудфандинговых платформ, подобных SimpleEstate.

Краудфандинг как новый стандарт
В последние годы краудфандинг совершил тихую революцию, облегчив доступ к качественным коммерческим активам. Принцип работы таких платформ основан на модели коллективных инвестиций по аналогии с западными финтех-компаниями вроде FundRise и CrowdStreet. Объект недвижимости оформляется на специальное проектное акционерное общество (SPV), доли (акции) в котором могут приобретать инвесторы. При этом порог входа невелик и составляет обычно около 100 тыс. рублей. Доходы от аренды распределяются между акционерами ежеквартально и пропорционально вложениям.
На примере Simple Estate можно говорить, что доходность портфеля краудфандинговых платформ достигает 19% годовых, что не только больше показателей депозитов и арендного жилья, но и сопоставимо с лучшими ЗПИФами при больших прозрачности и контроле.
К тому же частному инвестору обычно затруднительно самостоятельно провести комплексный due diligence, то есть коммерческий анализ и аудит контрагентов. В свою очередь команда управляющей компании платформы занимается этим профессионально и на постоянной основе. На своём опыте могу сказать, что под наши строгие критерии отбора подходит примерно один объект из ста. Это невероятно трудоемкий процесс, включающий оценку десятков параметров: от плотности населения, живущего по-соседству, пешеходного и автомобильного трафика до планировки, условий договора аренды и даже электрической мощности помещения. Но только такой тотальный подход позволяет снизить риск форс-мажора до уровня, стремящегося к нулю.
Управляющая компания, получающая комиссию от стоимости актива, напрямую заинтересована в ее росте. При этом архитектура платформы предусматривает встроенные защитные механизмы: для принятия ключевых решений (например, продажи объекта) требуется одобрение 75% акционеров. Такой же кворум может инициировать смену самой УК, что создает систему сдержек и противовесов, отсутствующую при прямых инвестициях.
В основном наша стратегия сфокусирована на стрит-ретейле, для которого самое важное — это стабильный трафик. Зачастую именно в Новой Москве и Подмосковье можно найти искомую высокую доходность при консервативных рисках, так как там огромная плотность населения и пока еще адекватные цены на «коммерцию». В центре же Москвы нередко встречаются старые проблемные объекты с низким трафиком, но завышенными ценами, позволяющие заработать всем участникам сделки, кроме конечного покупателя.

Когда риски под контролем
Не сложно сейчас найти предложения по продаже полноценного арендного бизнеса: небольшой торговой точки, сданной в аренду «табачке» или «продуктовому». Прогнозная доходность выглядит, как правило, привлекательно. Однако стоит подумать и над тем, что будь это предложение по-настоящему интересным, объявление о нем не появилось бы в открытых источниках.
Приведу пример ситуации, с которой мы столкнулись не так давно. Однако думаю, что она широко распространена и довольно часто встречается. Несколько лет назад ко мне попал очень привлекательный объект. Казалось бы, даже идеальный: около 600 кв. м на первом этаже свежего ЖК в Новой Москве. С учетом того, что лот продавался с уже заключенным договором аренды, расчётная окупаемость обещала составить 9 лет. Был небольшой нюанс: проект должен был сдаваться через полгода. Казалось бы, что могло пойти не так?
Но не так пошло примерно всё. Потому что через полгода, получив документы в Росреестре, я услышал от представителя сети (моего будущего арендатора), что они «передумали» и разрывают договор. Так «готовый арендный бизнес» превратился в голые стены на окраине Москвы. Но мы не растерялись, разделили объект на несколько частей, сдали в аренду, а затем распродали в розницу, принеся инвесторам 45% годовых. Выкручиваться из таких непростых ситуаций – тоже своего рода талант.
Популярность инструментов коллективных инвестиций растет с каждым годом. В 2024 году объем вложений в фонды недвижимости вырос на треть, превысив 400 млрд рублей. Портфель под управлением SimpleEstate в 2025 году перевалил за 2 млрд рублей. Рост этого рынка в России — не спекулятивный пузырь, а закономерное явление, повторяющее общемировой тренд. Окно возможностей открыто. Задача современного инвестора — выбрать не просто инструмент, а надежного партнера, который в полной мере сможет раскрыть потенциал объекта.

В результате:
· Банковские вклады: низкий риск, высокая ликвидность, но низкая реальная доходность и отсутствие защиты от инфляции.
· Прямые покупки жилья/апартаментов: средний риск, низкая диверсификация, требует личного участия, заявленная доходность часто не соответствует реальной.
· ЗПИФы недвижимости: диверсификация, профессиональное управление, но отсутствие контроля со стороны инвестора и экспертизы в стрит-ритейле.
· Краудфандинг (на примере SimpleEstate): низкий порог входа, высокая потенциальная доходность, профессиональный отбор и управление, прозрачность, контроль через механизмы голосования и налоговая эффективность благодаря возможности работать по упрощенной системе налогообложения.