цены на жилье

Небольшое ускорение роста цен, вероятно, связано с некоторой активизацией спроса: в июле продано 1,9 млн кв. м жилья (+6% г/г).

Динамика цен отличается в разрезе субъектов. В карточке — изменение Индекса в регионах-лидерах по объемам строящегося жилья.

С начала года, с января по июль, строящееся жильё подорожало на 3,5% при накопленной инфляции 4,4% за тот же период. В реальном выражении новостройки подешевели на 0,8%.

При этом, например, в Москве рост цен на новостройки опередил средний темп по стране более, чем в 2 раза (8,2%), в то время как в Санкт-Петербурге, наоборот, отстает (+2,8%).

t.me/domresearch

Средняя стоимость проданных квартир на вторичном рынке городов-миллионников России в июле 2025 года достигла 182 329 руб. за квадратный метр, что на 1,3% выше показателя июня, следует из исследования группы «Плюс» (риэлторское направление девелопера «Самолет»). Аналогичный тренд подтверждают в компании «Этажи», где цены на готовые квартиры в июле выросли на 3,37% до 146 815 руб.

Эксперты связывают рост стоимости с резким увеличением спроса на вторичное жильё — интерес в июле подскочил на 15–17% по сравнению с предыдущим месяцем. Это объясняется снижением ключевой ставки Центробанка и улучшением условий по ипотеке, которая в ряде банков доступна под 18–19%. Данные факторы помогли реализовать накопленный отложенный спрос после периода высоких кредитных ставок.

На среднюю цену повлияло увеличение доли студий и однокомнатных квартир в сделках, где стоимость за метр традиционно выше. Продавцы стали реже предоставлять скидки: если в начале года дисконты достигали 6–6,4%, то в июле они сократились до 4,7%.

По итогам первого полугодия 2025 года в 49 из 50 крупнейших российских городов был зафиксирован рост цен на вторичное жильё, при этом в ряде случаев он был номинальным и отражал завышенные ожидания продавцов, а не реальный спрос. Единственным городом с отрицательной динамикой стала Астрахань, где «вторичка» подешевела на 1%, до 77,3 тыс. руб. за кв. м.

Лидером роста стал Курск: +7,9%, до 108,6 тыс. руб. за кв. м. Рост цен здесь объясняется низкой базой, стабильным спросом и дефицитом качественного предложения. Также рынок активно привлекает инвесторов.

Второе место занял Ижевск, где цены выросли на 6,3% — до 98,4 тыс. руб. Третьим стал Калининград (+6,2%, до 139,7 тыс. руб.), за ним следуют Пермь (+5,8%, до 113,4 тыс. руб.) и Махачкала (+5,3%, до 121,9 тыс. руб.). Москва замкнула топ-10 с ростом на 4,7% за полгода — до 346,2 тыс. руб. за кв. м.

Однако в июне тренд начал разворачиваться: в 13 из 50 крупнейших городов цены на вторичное жильё снизились. В мае снижение наблюдалось лишь в одном городе. Эксперты SRG связывают это с высоким уровнем ипотечных ставок, ослаблением покупательской активности и готовностью продавцов идти на торг.

В июне 2025 года средняя цена на квартиры в новостройках в границах старой Москвы составила 485 207 руб. за 1 кв. м, что на 0,4% выше, чем в мае. Это первый рост за последние четыре месяца: до этого наблюдалось непрерывное снижение. Аналогичные данные приводит и «Циан»: 484 000 руб. за кв. м (+0,02%). Однако без учета элитного сегмента «квадрат» в столице в июне, наоборот, подешевел на 1,1%.

Рост цен объясняется сокращением скидок: число проектов с дисконтом растёт, но сами скидки становятся меньше. Многие новые ЖК выходят на рынок по среднерыночной или даже завышенной цене, отмечают в «Циан» и BnMAP.pro.

В новой Москве и Подмосковье рост оказался выше: +0,9% в июне, до 268 955 и 200 940 руб. за кв. м соответственно. Квартальный прирост – +4,6% и +8,2%, тогда как в старой Москве — лишь +3,7% (без премиального сегмента). В годовом выражении: старая Москва прибавила от 8,1% до 14,8%, в зависимости от источника, в то время как новая Москва — +4,1–9,4%, Подмосковье — +4,6–8,2%.

По данным Росреестра, в июне 2025 года в Москве было зарегистрировано 9771 сделка с готовыми квартирами — это на 11,6% больше, чем в мае. Однако в годовом выражении рынок по-прежнему в минусе: объем продаж снизился на 13,9% к июню 2024 года и на 38% к июню 2023-го. Рост активности в июне объясняется низкой базой мая, связанной с длинными праздниками, а также ожиданиями снижения ипотечных ставок.

За первое полугодие в столице зарегистрировано 63 850 сделок с готовыми квартирами — всего на 3,2% меньше, чем за тот же период 2024 года. Относительную устойчивость рынку обеспечили продажи в первом квартале, подогретые слухами о возможной заморозке вкладов.

Продажи поддерживаются перетоком спроса с первичного рынка после завершения льготной ипотеки в июле 2024 года. Вторичное жилье при прочих равных стоит на 10–15% дешевле новостроек, что позволяет экономить 1–2 млн руб. Важную роль играет и стагнация цен: средняя стоимость 1 кв. м в старой Москве в июне составила 283 500 руб., изменившись лишь на –0,4% в годовом выражении. При этом средний дисконт на сделки достиг 8,1%.

В июне 2025 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках составила 179 990 руб., снизившись на 1,2% по сравнению с маем. Аналогичную тенденцию фиксирует и «Этажи» — падение на 0,8%, до 147 850 руб. за кв. м. В последний раз вторичка дешевела в апреле, а без учета Москвы и Петербурга цены снижаются уже третий месяц подряд.

Причина снижения — сезонное падение спроса и высокие ипотечные ставки. В Москве, по данным Росреестра, количество сделок в мае упало на 23%. В результате в семи из 16 мегаполисов снизились цены в объявлениях, а средняя динамика осталась нулевой.

Сильнее всего подешевели квартиры в сделках в июне в Нижнем Новгороде (–6,2%), Челябинске (–4,5%) и Ростове-на-Дону (–4,7%). В Новосибирске и Москве падение достигло 9,1% и 6,4% соответственно. Однако в Петербурге, по данным «Плюса», зафиксирован рост на 19,8%, что объясняется всплеском сделок с дорогими лотами.

С окончанием программы всеобщей льготной ипотеки темпы роста цен на новостройки в российских миллионниках замедлились — в среднем с 21,5% до 9,4% в год. Однако в трех мегаполисах первичное жилье по-прежнему дорожает почти такими же темпами, как и при господдержке.

Казань возглавила список: рост цен за год составил +20,3%, до 210,1 тыс. руб. за кв. м. Это даже выше, чем в годы действия льготной ипотеки. С 2020 года жилье здесь подорожало на 143,2%.

Омск на втором месте: за год +19,9%, до 152,1 тыс. руб./кв. м. Пятилетний рост — 243,7%, это абсолютный рекорд среди миллионников.

Челябинск на третьем месте: +19,5% за год, до 133,1 тыс. руб./кв. м. С 2020 года — рост на 158,1%.

Для сравнения: в Москве новостройки подорожали за год на 9,7%, до 316,8 тыс. руб./кв. м. За пять лет рост составил 87,3% — это минимум среди всех городов-миллионников.

Единственным мегаполисом, где цены снизились, стала Уфа: –1,1% за год, до 168,5 тыс. руб./кв. м. Однако за пятилетку жилье здесь выросло на 121,2%.

С 1 апреля 2025 года семейная ипотека в России была расширена на вторичный рынок, но только в населённых пунктах, где строится не более двух домов. Ставка — 6% годовых, но условия остаются жёсткими: дом не должен быть старше 20 лет и признан аварийным.

Эксперты считают, что при текущих условиях программа останется нишевой. По данным ДОМ.РФ, в апреле по всей стране было выдано 35 779 семейных кредитов, из них лишь 6% (2 177) — на вторичное жильё. По мнению ипотечного аналитика Сергея Гордейко, без снятия ограничений доля таких сделок не превысит 10%.

Средний платёж по такой ипотеке составляет около 36 тыс. рублей в месяц при сумме кредита 6 млн рублей. Молодые семьи, которые составляют основную массу получателей, сталкиваются с дефицитом подходящих объектов и искусственным ростом цен в допустимых домах. Например, в Геленджике цены на жильё выросли на 15%.

По словам экспертов, программа в её нынешнем виде не способна существенно повлиять ни на рынок, ни на девелопмент. Она охватывает лишь ограниченное число городов, таких как Мурманск, Анадырь, Донецк и Нарьян-Мар. В масштабах страны это «капля в море», считают аналитики.