рынок недвижимости

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках Москвы массового сегмента за последние пять лет увеличилась на 86%, с 6,9 млн рублей в апреле 2020 года до 12,9 млн рублей в апреле 2025 года. Основной рост пришёлся на 2021–2022 годы — по 25% и 22% соответственно, что совпало с бумом льготной ипотеки. Особенно популярны стали студии, подорожавшие на 97%, до 9,6 млн рублей.

В 2023 году цены впервые немного снизились — на 2%, из-за политико-экономической нестабильности. Однако в 2024 и 2025 годах рынок вновь пошёл вверх, с ростом на 15% и 8% соответственно. В 2025 году замедление связано с отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки, что сделало стандартную ипотеку практически недоступной.

На вторичном рынке цены росли скромнее — на 32% за пять лет. Если в апреле 2020 года средняя цена «однушки» составляла 7,2 млн рублей, то в 2025 — около 9,5 млн. Максимальный рост пришёлся на те же 2021 и 2022 годы (22,6% и 8,5%), но уже в 2023-м рынок просел на 5,6%. В 2024 году рост составил 3,1%, а в 2025 — лишь 1,4%.

( Читать дальше )

Во 2-й половине прошлого года большинство аналитиков чуть ли не хоронили строительный рынок и всех девелоперов в одной большой братской могилке. Мол, без общерыночных льготных ипотек и срочного снижения ключевой ставки, все строители загнутся, а непроданные жилые кварталы будут сносить, как в Китае.

🏗️Помним кейс Самолета, которому пророчили банкротство, а также многочисленные опасения по поводу эффекта «домино» для менее крупных девелоперов, особенно с приличной долговой нагрузкой.

Признаюсь, я и сам с некоторой тревогой ожидал старта сезона отчетностей застройщиков по итогам первых месяцев 2025. По идее, показатели должны были оказаться если не катастрофическими, то как минимум сильно просевшими на фоне прошлогодних.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

Вчера по операционным результатам 1 квартала отчитался Глоракс — лидер российского рынка девелопмента по темпам региональной экспансии.

Я живу в Питере, владею жильём в Питере, несколько раз покупал и продавал объекты здесь. Из-за этого рынок недвижимости СПб мне гораздо ближе и понятнее рынка других городов. Поэтому решил отследить «пульс» рынка на примере Глоракса.

( Читать дальше )

Рынок коммерческой недвижимости в России переживает спад. По прогнозу консалтинговой компании CMWP, в 2026 году ввод офисных площадей в Москве сократится на 51% — до 360 тыс. кв. м. Строительство складов в Москве и Подмосковье упадет на 29%, до 1,2 млн кв. м, торговых центров — на 71%, до 76 тыс. кв. м. Причина — высокая ключевая ставка и рост стоимости стройматериалов.

В офисном сегменте дефицит площадей усугубляется: вакантность составляет всего 3,7%, большинство помещений выкупается еще на этапе стройки. В 2025 году лишь 29% новых офисов остались доступными к моменту сдачи. Это заставляет девелоперов переносить запуск новых проектов.

Складской рынок охлаждается после бурного роста последних лет. Онлайн-ритейлеры, ранее драйвившие спрос, теперь оптимизируют логистику, передавая лишние площади в субаренду. Их доля в спросе упала с 47% до 15%. Но в случае снижения ставки ЦБ в 2027 году рынок может ожить: объем ввода складов может вырасти на 25%, до 1,5 млн кв. м.

Торговая недвижимость — самый пострадавший сегмент. Спрос снижается на фоне роста онлайн-покупок и отсутствия новых брендов. В 2025 году в Россию придут только 22 новых бренда — на 57% меньше, чем годом ранее.

( Читать дальше )

Вот вам инсайд с передовой: пока все ноют про «убитую» ипотеку и кризис, умные уже готовят мешки для денег. Послушал Анатолия Клинкова из ГК «А101» – и теперь делюсь сочными выводами. Спойлер: рынок не просто дышит, он хищно щурится в ожидании ваших вложений.

Миф о смерти рынка сильно преувеличен. Да, ставка 21% звучит как шутка плохого комика, но гробов с застройщиками пока не видно. Наоборот – стартуют новые проекты, вылезают хитрые схемы вроде рассрочек, а инвесторы копошатся не только в жилье, но и в ценных бумагах, и в коммерческой недвиге. Кто-то плачет, а кто-то уже пристраивает деньги в перспективные активы.

Но бездумно кидаться в первую попавшуюся стройку – самоубийство. Не все застройщики одинаково полезны: одни держатся на плаву, другие тихо тонут, прикидываясь «устойчивыми». Надо ковыряться в отчётности – смотреть на долги, прибыль, наличку, динамику продаж. Кредитный рейтинг – хорошо, но это не волшебная таблетка. Регион работы тоже важен: где-то бетонят так, что скоро небоскрёбы в чистом поле появятся, а где-то проекты встали колом.

( Читать дальше )

Девелоперы жалуются, чиновники обещают, а люди в шоке. Почему когда квартиры есть, но купить их невозможно — это в порядке вещей? Главное помочь застройщикам...

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас статью — "что делать инвестору, при падении рынка на пошлинах Трампа ", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#119. За чашкой чая…

Ну что, рынок недвижимости снова оказался на грани полного блэкаута… по крайней мере так заявляют девелоперы

👤 По словам вице-премьера Хуснуллина, уже в ближайшие 2–3 года мы можем столкнуться с резким снижением ввода жилья. На языке рынка это означает дефицит. На языке людей — невозможность купить новую квартиру, даже если очень хочется.

Дело в том, что ему начали поступать жалобы от «неизвестных» людей, о том что как-то все сложновато… Ипотека сократилась вдвое, новые строительные проекты сворачиваются, а застройщики фиксируют падение продаж. 

( Читать дальше )

С июля 2024 года по февраль 2025 года в старой Москве было зарегистрировано 37,4 тыс. ДДУ, что на 22,4% меньше аналогичного периода годом ранее, подсчитали в «Метриуме». Основное падение пришлось на массовый сегмент и бизнес-класс, где продажи сократились на 31% и 19% соответственно. В то же время апартаменты потеряли только 14% продаж (до 3226 лотов), а общее снижение по ним составило 12%, по данным BnMap.pro.

Причина — прекращение льготной ипотеки, рост ставок и сокращение доступных программ кредитования. При этом сегмент апартаментов изначально меньше зависел от ипотеки: сейчас только 6–8% сделок совершаются с привлечением кредита, против почти 50% у квартир.

Дополнительное преимущество апартаментов — более низкая стоимость: они дешевле аналогичных квартир на 20–25%. В массовом сегменте апартаменты стоят в среднем 260,7 тыс. руб. за кв. м, квартиры — 350,8 тыс. руб. В бизнес-классе — 391,2 тыс. против 490,6 тыс. руб. соответственно. При этом с 2020 года цены на квартиры выросли почти вдвое, тогда как апартаменты подорожали менее чем на 52%.

( Читать дальше )

В первом квартале 2025 года доля покупок офисной недвижимости с целью получения арендного дохода увеличилась почти втрое, достигнув 44%. Это указывает на разворот тренда, когда офисы чаще приобретались конечными пользователями. Такой рост стал возможен благодаря крупной сделке по обратному выкупу активов KR Properties у Росимущества, однако без этой транзакции доля инвестиционных покупок составила бы всего 9%.

Рост интереса инвесторов к офисной недвижимости связан с увеличением предложения, особенно в Москве, где объемы ввода офисных помещений в 2025 году удвоятся, до 1,2 млн кв. м. Несмотря на низкую доходность, недвижимость продолжает оставаться надежным активом, особенно для тех, кто может позволить себе покупку небольших офисных зданий без привлечения банковского финансирования.

Однако прогнозы на будущее не столь оптимистичны. Ожидается снижение объемов нового офисного строительства на 30% к концу года, что может замедлить количество сделок с конечными пользователями. В результате, по оценкам экспертов, доля инвестиционных покупок офисов в 2025 году составит не более 25%.

( Читать дальше )

В первые три месяца 2025 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 136 млрд руб., что является одним из. Это на 30% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года, когда сумма инвестиций была на уровне 104 млрд руб. Однако по сравнению с IV кварталом 2024 года объем вложений значительно снизился — на 60-79%.

Основным драйвером роста стали офисы, в которые в I квартале было вложено рекордные 73 млрд руб. Прирост по сравнению с первым кварталом 2024 года составил 175%. Это объясняется дефицитом качественных офисных помещений и высокой арендной ставкой, что делает покупку таких объектов выгоднее аренды. Спрос на офисные помещения обеспечивают как крупные компании, так и государственные структуры, а также частные инвесторы.

Однако в других сегментах коммерческой недвижимости наблюдается снижение инвестиций: в многофункциональные центры — на 59%, в гостиницы — на 54%, в торговые центры — на 27%. Высокие ставки по кредитам продолжают оказывать давление на рынок, сдерживая рост в этих сегментах.

( Читать дальше )

В первом квартале 2025 года 48,4% многоквартирных домов в России были сданы с нарушением сроков — это максимум за последние четыре года. Основные причины: перебои с поставками материалов, смена подрядчиков, нехватка рабочих и проблемы с подключением коммуникаций. При этом застройщики нередко откладывают сдачу объектов намеренно из-за падения спроса и нехватки средств на эскроу-счетах.

Средний срок переноса ввода в эксплуатацию вырос на 23% по сравнению с предыдущим кварталом — до 6,9 месяца. Продажи новостроек за 2024 год упали на 22%, до 26,7 млн кв. м, что осложнило финансирование строительства. Девелоперы стараются не вводить дома, если выполнено лишь 50–60% плана продаж, чтобы не остаться без средств на погашение кредитов.

Ситуацию усугубляет мораторий на выплату неустоек дольщикам, действующий с 2024 года. Это лишает граждан компенсаций в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. При задержке на полгода дольщики теряют более 1 млн рублей потенциальной компенсации.

( Читать дальше )

Предложение элитных новостроек в Москве продолжает расти, увеличившись на 14–24% за последний год, составив более 500 тыс. кв. м. Причиной этого стали более активные действия девелоперов, включая выход региональных застройщиков, а также проектирование и запуск долгожданных проектов. По данным Kalinka Ecosystem, в первом квартале 2024 года объем предложения в элитном сегменте составил 570 тыс. кв. м, что на 14% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако рынок сталкивается с рядом вызовов. Рост предложения происходит на фоне снижения объемов в массовом сегменте, где по состоянию на февраль наблюдается снижение на 7,3%. Эксперты отмечают, что к элитному сегменту начинают присоединяться застройщики, ранее специализировавшиеся на жилье массового и бизнес-класса. В то же время увеличение цен и себестоимости строительства, а также сложные условия кредитования могут вынудить девелоперов пересмотреть свои планы по запуску новых проектов.

Средняя стоимость элитных квартир в Москве по итогам первого квартала составила 1,4 млн руб. за кв. м, что на 12% больше, чем год назад. Наибольший рост цен наблюдается в престижных районах столицы, таких как Хамовники и Арбат, где цены на элитную недвижимость выросли на 24% и более чем в два раза соответственно.

( Читать дальше )