Блог компании QBF III portfolio management | Качественные изменения на рынке жилой недвижимости РФ

В последние годы рынок жилой недвижимости в России столкнулся с целым рядом изменений. Публикуемые результаты по продажам жилья бьют многолетние рекорды, выдача ипотечных кредитов находится на исторических максимумах при минимальных ставках по ипотеке. В данной ситуации одной из важнейших тем остаётся вопрос качества наблюдаемого роста. Принятые поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», часть из которых вступила в силу уже 1 июля 2018 года, изменят структуру рынка — финансирование строительства фактически перейдёт к ограниченному кругу банков.

Полностью законопроект вступит в силу 1 июля 2019 года. Готовящиеся изменения, по замыслу властей, должны устранить с рынка недобросовестную практику в долевом строительстве. Как показывает недавний пример одного из крупнейших подмосковных застройщиков Urban Group, проблемы могут быть и у формальных лидеров отрасли. До полноценного перехода на схему банковского финансирования защиту средств дольщиков должен обеспечить «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», созданный в конце 2017 года.

В 2017 году совокупная площадь жилых домов, возведённых в стране, опустилась на 1,3% г/г до 79,2 млн. кв. м., включая индивидуальную застройку населением. За I полугодие 2018 года показатель расширился на 3,7% г/г до 29 млн. кв. м. При этом компании обеспечили только 47% ввода жилья, в то время как в целом в 2016–2017 гг. аналогичные показатели находились на уровне 60,4% и 58,4% соответственно. В последние 3 года в I полугодии вводится около 36% всех жилых помещений в стране. Исходя из данной закономерности, объем ввода жилой недвижимости по итогам года может достигнуть 80,7 млн. кв. м. Согласно прогнозу Министерства строительства РФ, на строительные организации в 2018 году придётся 50,7 млн. кв. м. застройки при значении в 13,7 млн. кв. м. за I полугодие 2018 года.

Структура вводимого жилья сильно отличается от региона к региону. За I половину 2018 года 32 региона в стране преодолели отметку в 1% по вводу жилья от общероссийского показателя. В 6 из данных регионов доля компаний в объеме ввода не превышала 30%, в то время как в 7 регионах компании ввели более 60% всех жилых помещений. В 2017 году из 32 наиболее застраиваемых регионов в 7 преобладала индивидуальная застройка (более 70%), в то время как в 15 регионах более 60% жилых помещений вводили компании.

Тип региональной застройки 
Источник: Росстат

Москва не является лидером по вводу объектов жилой недвижимости — по итогам I полугодия 2018 года в столице введено всего 568 тыс. кв. м. многоквартирных жилых домов (МЖД, то есть домов, построенных компаниями). Далее под жилой недвижимостью понимаются только МЖД. По данному показателю Москва находится лишь на 6-м месте в России: текущее состояние рынка жилой недвижимости в стране нельзя оценить только по динамике показателей в Москве. Вместе с тем, 12 регионов, которые попадали в десятку крупнейших по вводу МЖД в I полугодии 2018 года и 2017 году, можно назвать «лидирующими» в отрасли.

Структура ввода жилой недвижимости в РФ, млн. кв. м. 
Источник: Росстат

Среди них Московская область, Ленинградская область, Краснодарский край, Санкт- Петербург, Москва, Республика Татарстан, Тюменская, Ростовская, Свердловская, Новосибирская, Самарская и Воронежская области. По итогам 2017 года на данные регионы пришлось 55,4% всей жилой застройки, в то время как в I полугодии 2018 года показатель составил сопоставимые 55,2%. По прогнозам Министерства строительства РФ, доля данных регионов в общероссийской жилой застройке уже в 2019 году достигнет 64,9%.

Крупнейшие регионы по объему ввода МЖД, % от общероссийского объема ввода МЖД* 
Источник: Росстат, прогноз Министерства строительства РФ 
* зеленым/желтым цветом в таблице отмечены регионы, в которых прогнозируется существенный рост/существенное падение доли от объемов общероссийской застройки к 2019 году

Несмотря на то, что Москва не является лидером по вводу МЖД, столичные застройщики занимают первое место по объемам общей застройки (включая застройку в Подмосковье и регионах). Согласно данным Единого реестра застройщиков, который содержит данные о вводе 80% жилой недвижимости в 2017 году, по итогам года московские компании ввели 22,3% всех жилых площадей в РФ. На втором месте — застройщики из Санкт-Петербурга с долей в 12,9%. При этом строительные фирмы из упомянутых 12 регионов ввели 63,5% жилой недвижимости в 2017 году. Строительные организации Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края обеспечили 46,9% ввода всей жилой недвижимости. В 2016 году аналогичный показатель был чуть меньше — на уровне 43,4%.

Объем ввода МЖД застройщиками, зарегистрированными в регионах* 
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли» 
* рассмотрены упомянутые 12 «лидирующих» регионов

По итогам 2017 года объем ввода многоэтажных жилых домов в РФ достиг 46,2 млн. кв. м. Текущий объем начатого строительства оценивается в 119,7 млн. кв. м. в рамках постройки 15,1 тыс. жилых домов или примерно 2,4 млн. квартир. Что касается незавершённого строительства, то застройщики из 12 «лидирующих» регионов достраивают 63,7% всего жилья, что практически совпадает с их долей в объеме введённых в 2017 году жилых помещений. При этом 75 из 100 крупнейших текущих застройщиков зарегистрированы в одном из данных регионов.

На 100 текущих лидирующих застройщиков приходится 33,4% объемов незавершённого строительства по итогам I полугодия 2018 года при общем количестве застройщиков с незавершённым строительством в количестве 3,2 тыс. ед. Строительные организации из Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области и Краснодарского края на текущий момент достраивают 50,7% всего жилья в РФ или почти 61 млн. кв. м. жилой недвижимости.

Объем начатого строительства застройщиками, зарегистрированными в регионе 
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли» 
* рассмотрены упомянутые 12 «лидирующих» регионов, по состоянию на 1 июля 2018 года

Из 1279 компаний, ведущих текущую застройку, 410 зарегистрированы в Москве и Санкт- Петербурге, а их совокупная доля в объеме незавершённого по РФ жилого строительства достигает 38,4%. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Московской области зарегистрировано всего 278 застройщиков, в то время как хозяйственную деятельность в регионе ведут 363 компании. В Ленинградской области зарегистрирован всего 61 застройщик, в то время как строительством в регионе занимается 171 компания.

Таким образом, достаточно большая часть застройщиков, зарегистрированных в областных центрах, ведёт свою деятельность в областях. Часть застройщиков Краснодарского края (из общего показателя в 260 «текущих» застройщиков) выходит на рынок Ростовской области. Другие регионы, среди которых Республика Татарстан, Тюменская, Свердловская, Новосибирская, Самарская, Воронежская области, судя по косвенным показателям, практически полностью застраиваются локальными представителями. Количество зарегистрированных застройщиков в данных регионах сопоставимо с количеством застройщиков, которые ведут строительную деятельность в регионе.

Что касается отдельных компаний, то безусловными лидерами сектора являются питерский застройщик ПАО «Группа ЛСР», а также ГК «ПИК», на которых приходится 3,8% и 3,6% всего незавершённого жилого строительства в РФ. Третье место занимает питерский застройщик Setl Group с показателем 2%. Ставропольская ГК «ЮСИ», а также ГК «ЦДС» из Санкт-Петербурга достраивают по 1,1% и 1% жилья в стране. Еще 13 застройщиков достраивают от 0,5% до 1% жилой недвижимости. Таким образом, на 18 крупнейших застройщиков приходится 19,7% текущего строительства. Из них 11 компаний зарегистрированы в Москве, 6 компаний в Санкт-Петербурге и 1 в Ставропольском крае. В среднем в Санкт-Петербурге на застройщика приходится 1,47% начатого в РФ строительства, в то время как в Москве показатель составляет всего 0,89% (учитываются данные по 6 и 11 компаниям соответственно).

Крупнейшие застройщики по объему текущего строительства 
Источник: Единый реестр застройщиков «Института развития строительной отрасли», оценка QBF 
* объем текущего строительства по состоянию на конец I полугодия 2018 года поделен на среднее значение объема ввода жилья застройщиком в 2016–2017 гг.

Рынок недвижимости в РФ достаточно сильно сегментирован — в большинстве регионов застройку осуществляют локальные застройщики, однако почти 65% жилья вводят компании из 12 «лидирующих» регионов. При этом, как правило, на региональные рынки выходят компании из Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края, тогда как в оставшихся «лидирующих» регионах зачастую действует правило, согласно которому застройщики реализуют проекты только в регионе регистрации. Несмотря на большую роль «столичных» компаний на рынке, только 2 компании из Санкт-Петербурга и Москвы достраивают более 2% всего жилья в РФ. Тем не менее, в ближайшее время данные правила могут подвергнуться существенным изменениям.

Одним из важнейших законодательных решений в отрасли стало недавнее принятие поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По оценкам ряда экспертов, отказаться от застройки по новым правилам будут вынуждены от 10% до 50% компаний, что должно привести к увеличению концентрации строительных «активов» в руках лидеров отрасли. В частности, согласно принятым поправкам, застройщиком сможет считаться только та компания, которая имеет опыт строительства МЖД не менее 3 лет, а суммарная площадь возведённых ею объектов превышает 10 тыс. кв. м. Кроме этого введены требования к размеру собственных средств на счёте застройщика — в течение всех этапов строительства компания обязана обладать собственными средствами в размере, не меньше 10% от стоимости реализуемого проекта.

Изменения действуют на те проекты, разрешения по которым выданы после 1 июля 2018 года. C 1 июля 2019 года отрасль ждёт еще одно важнейшее изменение — фактический переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов в уполномоченных банках. Базовый механизм функционирования эскроу-счета подразумевает финансирование строительства за счёт банковского кредита, в то время как кредитная ставка для застройщика постепенно сокращается по мере поступления средств от покупки квартир по договорам долевого строительства (ДДУ) на специальный эскроу-счёт в уполномоченном банке. Вывод средств со счёта будет возможен только после ввода объекта в эксплуатацию. В период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года застройщики смогут использовать либо данную схему, либо схему, в рамках которой средства населения по ДДУ поступают на специальный банковский счёт, созданный застройщиком в уполномоченном банке.

Выбранный банк будет осуществлять контроль за движением денежных средств на счёте. В частности, средства по ДДУ, заключенным в рамках одного объекта строительства, можно будет потратить только на финансирование строительства данного объекта — средства дольщиков не могут быть потрачены на приобретение новых участков под строительство, подготовку проектной документации и т.д. К тому же ограничивается и максимальный размер административных расходов застройщика — компания не сможет направить более 10% от стоимости строительства на аренду, рекламу, оплату труда и т.д. с данного счёта.

Столь масштабные изменения должны привести к сокращению конкуренции в отрасли. Вполне возможно, что Министерство строительства РФ закладывает в свой прогноз, согласно которому доля застройщиков из 12 «лидирующих» регионов на рынке ввода жилья в РФ увеличится в 2019 году до 64,9% с уровня 55,4% по итогам 2017 года, сокращение конкуренции в отрасли. Согласно данным Центрального экономико-математического института РАН, по итогам 2016 года мультипликатор «Заёмные средства»/«Собственные средства» у застройщиков в РФ находился на уровне 8,54, то есть на каждый 1 руб. собственных средств приходилось 8,54 руб. заёмных средств, включая договоры ДДУ и банковские кредиты.

Совокупный объем заёмных средств в отрасли на конец 2016 года достиг 5,3 трлн. руб., из которых только 24% получены от банков и инвесторов, в то время как 67,3% получены от дольщиков и частных инвесторов. Таким образом, банковское финансирование застройщиков должно вырасти примерно в 2,8 раз, чтобы на рынке не наблюдался дефицит ликвидности. Даже при реализации столь маловероятного сценария, средние и наиболее закредитованные компании столкнутся с существенными проблемами: банковские кредиты способны негативно повлиять на рентабельность строительных проектов.

По итогам 2016 года рентабельность собственного капитала в среднем у российских застройщиков приблизилась к отметке 15,2% при среднем показателе у лидеров (5 компаний с годовой выручкой более 15 млрд. руб. по итогам 2016 года) в 19,2%. Лидеры отрасли привлекали 38,9% средств за счёт банков (вместо 24% в целом по отрасли), а отношение заёмных средств к собственным в размере 2,33 (вместо 8,54 по отрасли) позволяло компаниям привлекать банковские кредиты по минимальным ставкам. Согласно заявлениям ряда застройщиков, падение рентабельности ниже 15% поставит под сомнение выгодность работы в сегменте.

Эскроу-счета можно будет открывать только в 55 уполномоченных банках (список банков будет меняться), однако на 1 июля 2018 года подобные программы открыли только 2 банка, среди которых ПАО «Сбербанк» и АКБ «Российский капитал». Ранее было заявлено, что ставки по таким кредитам для застройщиков будут находиться в районе 6%, однако «Российский капитал» озвучил базовую ставку в размере 12% к части кредита сверх суммы средств на эскроу-счёте. По мере «наполнения» эскроу-счёта ставка может упасть до 3%.

По итогам I полугодия 2018 года количество зарегистрированных в стране ДДУ выросло на 8,7% г/г до 334,5 тыс., из которых на Москву, Московскую область и Санкт-Петербург пришлось 37,6% договоров (32,9% за I полугодие 2017 года). При этом число зарегистрированных ДДУ в Москве выросло на 44,7% г/г до 45 тыс. при увеличении аналогичного показателя в Санкт- Петербурге на 53,8% г/г до 39,4 тыс. Всего же в 10 крупнейших регионах по количеству заключенных ДДУ показатель расширился 19,3% г/г до 213,5 тыс.

Количество зарегистрированных ДДУ в РФ за период, накопительный итог 
Источник: Росреестр

Московские застройщики обязаны открыть эскроу-счета в уполномоченных банках уже до 1 сентября 2018 года. В противном случае Москомстройинвест вправе приостановить деятельность данных застройщиков по привлечению средств по ДДУ. При использование эскроу-счёта любой российский застройщик освобождается от обязательства перечисления денежных средств в компенсационный «Фонд защиты граждан — участников долевого строительство», созданный в IV квартале 2017 года. Данный фонд формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого ДДУ.

Фонд осуществляет выплату возмещений гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика, а также финансирует мероприятия по завершению строительства объектов незавершённого строительства. Кроме этого фонд осуществляет конкурсное производство по передаче объектов незавершённого строительства и земельного участка в случае банкротства номинального застройщика. Недавнее банкротство одного из крупнейших подмосковных застройщиков, Urban Group, на достройку объектов которого требуется порядка 70,9 млрд. руб., скорее всего, приведёт к повышению размера отчислений в фонд.

В данный момент на рассмотрении находится законопроект, устанавливающий размер отчислений в 3% от согласованной цены ДДУ для контрактов, заключенных с 1 октября 2018 года по 31 декабря 2018 года, в то время как с 1 января 2019 года и до введения обязательного эскроу- сопровождения 1 июля 2019 года величина отчислений достигнет 6%. Столь стремительные изменения, по нашему мнению, призваны ускорить переход компаний на процедуру эскроу-счетов, однако в ближайшие 1,5–2 года данные изменения могут вызвать волну банкротств небольших и средних застройщиков. С одной стороны, можно рассчитывать на 119,7 млн. кв. м. начатого и незавершенного строительства, разрешения по которым получены ранее 1 июля 2018 года и на которые не распространяются нововведения.

С другой стороны, строительство «в кредит», осуществляемое небольшими компаниями, потребует постоянного привлечения новых средств в соответствии с введёнными механизмами — ключевым станет доступность банковских кредитов для небольших застройщиков. Заметная часть из них уже находится вблизи нижней границы рентабельности — рост стоимости фондирования, по нашему мнению, способен существенно сократить количество работающих на рынке компаний, а также, как ни парадоксально, привести к всплеску проблем дольщиков, которые заключили контракты по старым схемам.

Александр Жданов — аналитик QBF

С другими нашими обзорами можно ознакомиться по ссылке http://medium.com/@qbf

Самая актуальная аналитика — в нашем Telegram и Twitter.

Следите за нашими обновлениями также в ВК, FB, Instagram и Youtube.