rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании QBF III portfolio management | Московский рынок недвижимости под давлением

На долю Московского рынка недвижимости приходится лишь около 4% ввода всей жилой недвижимости в России. Тем не менее именно он зачастую служит индикатором для рынка жилья России. Московский рынок недвижимости характеризуется снижением цен на жилье с 2013 года. Отчасти это связано с перегревом рынка во время финансового кризиса 2008 года, за трехлетний период перед которым цены на недвижимость в долларах взлетели в 3 раза до $6 тыс. за кв.м.

 Московский рынок недвижимости под давлением

С конца 2014 года наблюдается существенное уменьшение цен на недвижимость в долларах до уровня 2006 года на фоне ослабления рубля из-за снижения цен на нефть и введения санкций против России. При этом стоимость квадратного метра в рублях сохраняется на уровне 170 тыс. руб. с 2014 года во многом за счет падения курса рубля к доллару в 2 раза с 2014 года.

Средние цены на недвижимость в Москве 
Источник: irn.ru, Банк России, расчет QBF

 Московский рынок недвижимости под давлением

После снижения цен на нефть и ввода санкций в 2015 году многие строительные компании предпочли заморозить строительство в связи с существенным снижением реальных располагаемых доходов населения. В 2016 году объем ввода жилых домов в Москве сократился на 13,6% г/г, а в 2017 году — вырос лишь на 1% г/г до 3,4 млн кв.м. в связи с продолжающимся в 2015–2017 годах снижением реальных располагаемых доходов населения. Тем не менее за 7 мес. 2018 года наблюдалось увеличение ввода жилья на 15,6% г/г. Отчасти этому способствовало увеличение реальных располагаемых доходов населения впервые за 3 года в январе-июле 2018 года.

Объем ввода жилых домов в Москве, млн кв.м. 
Источник: Росстат

 Московский рынок недвижимости под давлением

Тем не менее увеличение ввода жилых домов в Москве происходит в основном не за счет роста реальных располагаемых доходов населения с 2018 года, а за счет снижения ставки по ипотеке на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ РФ. В 2018 году впервые с 2014 года средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась ниже 10% годовых. Это способствовало увеличению объема выданных ипотечных кредитов: за первые 7 мес. 2018 года их объем в Москве вырос на 60% г/г до 194 млрд руб.

Темпы роста реальных располагаемых доходов населения в РФ, г/г 
Источник: Росстат

 Московский рынок недвижимости под давлением

На текущий момент рынок недвижимости Москвы и Подмосковья характеризуется превышением предложения над спросом. В ближайшие годы ожидается введение в эксплуатацию дополнительных 25 млн кв.м. жилья вдобавок к текущим построенным домам: ввиду изменения 214 ФЗ застройщики поспешили получить разрешение на строительство по старым правилам до его вступления в силу 1 июля 2018 года. Это привело к тому, что в I полугодии 2018 года количество выданных разрешений на строительство в Москве взлетело в 4,4 раза по сравнению с аналогичным периодом годом ранее до 17,7 млн кв.м., а в Московской области — в 5,6 раза до 7,2 млн кв.м. При этом со стороны спроса ипотечный драйвер роста может иссякнуть уже осенью текущего года на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ.

Ставки по ипотеке, ключевая ставка и объем выданных ипотечных кредитов в Москве 
Источник: Банк России, расчет QBF

 Московский рынок недвижимости под давлением

Немаловажно отметить санкционное давление. При вводе новых санкций может уменьшиться и без того скудное иностранное финансирование российских банков и компаний, что приведет к общему удорожанию привлечения средств, как это произошло при вводе санкций в 2014 году. На фоне снижения курса рубля в августе более чем на 8%, а также ускорения годовой инфляции до 3,1% 14 сентября ЦБ РФ принял решение поднять ключевую ставку на 25 базисных пунктов до 7,5% годовых. Ужесточение монетарной политики приведет к тому, что тренд на снижение ставок по ипотеке сменится их увеличением.

При этом Центробанк прогнозирует ускорение годовой инфляции до 5–5,5% в 2019 году, что сигнализирует о продолжении умеренно жесткой монетарной политики. Поскольку рынок ипотеки во многом служил драйвером роста рынка недвижимости, а в настоящее время наблюдается увеличение ввода жилья, то в долгосрочной перспективе можно будет наблюдать дальнейшее снижение цен на недвижимость в Москве. По прогнозу IRN, цены на недвижимость в Москве будут снижаться в среднем на 5–10% в год до 2021 года, а квадратный метр жилой недвижимости подешевеет с текущих 170 тыс. руб. до 120 тыс. руб. к 2021 году.

Денис Иконников — аналитик QBF

С другими нашими обзорами можно ознакомиться по ссылке http://medium.com/@qbf

Самая актуальная аналитика — в нашем Telegram и Twitter.

Следите за нашими обновлениями также в ВКFBInstagram и Youtube.

★9
доллар будет дорожать, а недвижимость дешеветь, с чего бы это?
Игорь Егоров, т.е. по-твоему на сараи в Венесуэле сейчас должны быть очереди? У бензоколонок одна судьба.
Kokos Abrikos,
Игорь Егоров, А с 2008 года как было по-вашему?
В рублевую недвижимость сейчас инвестировать, это утопия и полная глупость.
У меня вообще вопрос стоит — продолжать снимать или купить квартиру.
Имеем 2,5 млн в банке под 8%, в месяц доход 16700 
Аналогичная квартира аренда с ремонтом стоит 12 тыс в месяц + КУ. (юг РФ)
В итоге вклад выгодней собственной квартиры.
Минусы — все равно свое жилье нужно, т.к есть не большой риск слить деньги в банке.
Плюсы — свобода передвижения и независимость от локации
avatar

excell85

Есть дети — берите, нет — копите дальше.
avatar

Gleb

excell85, съем обходится дороже. Не знаю что это за квартира за 12 рэ. Но действительно не на много. К этому если еще добавить ремонт и обновление техники. То получим равенство. Но недвижимость — это базовый защитный актив. В долгосрочке он будет только расти. Речь об десятилетие. К примеру взять период 90. Там тоже все стояло — падало. Помогала росту в рублях только бурная инфляция. Но потом был период бурного роста. Циклы идут с большим шагом по времени. В будущем цена неожиданно за год сначала даст 30% годовых, а в следующий 100% И это цикл начнет не раньше 20 года. А что будет с рублем в течении этого периода? Очень большой размах хаоса. Не угадаешь. Но потеря обойдется дороже.  Т.к одно дело потерять выгоду. Другое дело квартиру.
excell85, да кстати. Мониторю цены по Мытищам (подмосковный город) последние два года вторичку. Этим летом было одно из больших падений цены. Цены  .01.2018 с 110 000  за м2 падали до 98 за м2 .08.2018 Есть небольшое сезонное колебание (не стабильное) — летом дешевле, зимой дороже, но там быстрее всего не более 2 тысяч. Прежде такого сильного падения не было в годовом выражении. На сегодня средняя поднялась где то до 105. Т.е. привязка к стоимости доллара все же хорошо прослеживается. Только идет запаздывание. Пока дешёвые объекты продадутся.  И по моим предположениям мы стоим перед переломной точкой. Если не сейчас, то через год увидим коррекцию падения и за ним рост после года боковика.
Какой-нибудь сенатор от Арканзаса встанет с левой ноги, предложит очередной пакетик санкций и мы увидим новую поросль обманутых ипотечников с плакатами в людных местах…
Мониторю цены в Раменском и Жуковском (подмосковье) в течении полутора лет. Составил эксельку, внёс 31 квартиру в новых или почти новых домах, которые подходят по сим критериям, веду логи. Из этого списка реально выбираю только из трех, остальные веду для статичтики и изучения трендов. Так вот, за полтора года не продалась ни одна! Ни одна карл! Они переиодически исчезают, но потом появляются. Цены стоят, иногда растут, но чаще скачут без видимых причин (вероятно меняют агента). Я, конечно смотрю не самые дешевые, в говнодомах скорее всего есть програсс, там цены пониже, но в средне-высоком ценовом диапазоне идёт позиционная война.
avatar

Andrey

Добавлю про частное домостороение. Здесь на впечатлениях от просмотра авита, эксельки не веду. Идёт явный сброс относительно свежих частных домов в диапазоне 3-10 млн. А с ростом тарифов на электричество (обещают), ожидаю раздачу бесплатно половины фонда :)
excell85, то, что ты не планируешь детей это отличный жизненный сценарий! У меня такой же
excell85, согласен, людей с такими взглядами очень мало, поэтому обратил внимание, кстати мне 32 года, а Вам?
excell85, а у Вас есть Жена? Она согласна с Вами?
excell85, мне повезло с Женой, придерживается моих взглядов, что с детьми торопится не стоит, а может и вовсе не обязательно)) У моего близкого друга, Жена и 2 детей (11 лет и 3 года) как в гости к ним приедем, аж плакать хочется, не личная жизнь, а жизнь нянек))
Сергей Рахманов, Может быть им так жить комфортней, судить людей по себе вообще последнее дело, как говорится — не суди и не судим будешь.)


excell85, тут согласен, приятно было поболтать

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW