ипотечный рынок

Минфин и «Дом.РФ» с 15 декабря внедрят автоматическое перераспределение лимитов по программе «Семейная ипотека». Это должно устранить остановки выдач из-за исчерпания лимитов, с которыми сталкивались заемщики, как, например, в Сбербанке в этом году.

С начала программы в 2018 году выдано 5,867 трлн рублей кредитов при лимите 6,25 трлн. В 2024 году выдано 1,917 трлн рублей, а на 2025 год планируется увеличение объема до 2,4 трлн. Новый механизм закрепляет остатки лимитов за банками, пропорционально их выдачам за последние полгода.

Эксперты предупреждают, что изменения могут навредить небольшим банкам. Они рискуют не выдержать конкуренции с крупными игроками, такими как Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк, которые быстрее выбирают лимиты. По мнению аналитиков, это усилит концентрацию банковского рынка.

Граждане от изменений выиграют, так как распределение лимитов станет более прозрачным и предсказуемым. Однако для небольших банков новый подход может означать вытеснение из госпрограммы.

2024 год стал рекордным по количеству регуляторных ограничений на рынке ипотеки. ВТБ прогнозирует снижение объема выданных кредитов до 5,1–5,2 трлн рублей, что более чем на треть ниже показателей 2023 года. Одной из причин стало ужесточение требований со стороны ЦБ к ипотечным займам с низкими ставками от застройщиков, что ограничило спрос на такие кредиты.

В июле 2025 года вступит в силу новый стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который запретит банкам взимать дополнительные комиссии за снижение процентных ставок и ограничит срок ипотеки до 30 лет. Эти меры направлены на снижение закредитованности населения и предотвращение рисковых схем.

Ставки по ипотеке в сентябре достигли 21% годовых, что также оказывает давление на спрос. По прогнозам ВТБ, рынок ипотеки вернется к уровню 2022 года, когда объем выдач составил 4,8 трлн рублей. Полного восстановления ожидается не раньше 2026 года.

Сумма выдач ипотечных кредитов в России в июле 2024 года снизилась до 289,23 млрд рублей, что на 187,19% ниже июньского показателя в 830,67 млрд рублей. По сравнению с июлем 2023 года падение составило 133,49%, свидетельствуют данные бюро кредитных историй «Скоринг бюро».

Количество выдач ипотек также значительно сократилось — до 77,12 тыс., что на 129,4% ниже июня 2024 года и на 118,62% ниже июля 2023 года. Средний чек ипотечного кредита в июле 2024 года составил 3,75 млн рублей, снизившись на 25,18% по сравнению с июнем и на 6,8% по сравнению с июлем 2023 года.

Основными причинами падения объемов ипотечного кредитования стали рост ключевой ставки и изменения в государственных программах поддержки ипотеки. Кроме того, дисбаланс стоимости жилья на первичном и вторичном рынках заставляет покупателей откладывать приобретение недвижимости.

Средний чек ипотеки снизился из-за замедления выдач в Московском регионе, где традиционно были самые высокие суммы кредитов.

В июле 2024 года на фоне сворачивания льготных ипотечных программ доля рыночной ипотеки в выдачах российских банков подскочила до 50% и выше. По данным «Дом.РФ», банки одобрили 91 тыс. ипотечных сделок на 347 млрд рублей, что на 55-56% меньше по сравнению с рекордным июнем. Тем не менее, доля рыночных кредитов выросла до 63,7% от общего числа сделок и до 46,9% от их объема.

Рост рыночной ипотеки был временным, связанный с неопределенностью по продлению семейной и IT-ипотеки, отмечают эксперты. Уже в августе ситуация стабилизировалась, и семейная ипотека вновь заняла лидирующие позиции. Тем не менее, высокие ставки сохраняют значительную долю рыночных кредитов. На 9 августа средняя ставка по ипотеке достигла рекордных 20,8%, что сдерживает интерес заемщиков, однако спрос на кредиты поддерживается за счет роста зарплат и ожиданий дальнейшего повышения цен на недвижимость.

Банки и застройщики адаптируются к новым условиям, предлагая различные скидки и акционные программы для поддержания спроса. Льготная ипотека, хотя и остается привлекательной, теперь доступна для более узкого круга заемщиков, что ограничивает возможности для масштабных выдач.

Изменение условий семейной ипотеки в июле 2024 года привело к снижению количества заявок на льготные кредиты на 22% по сравнению с рекордным июнем, сообщает «Дом.РФ». Тем не менее, семейная ипотека продолжает доминировать на рынке в условиях высоких ставок.

Динамика заявок по регионам

По данным «Дом.РФ», количество заявок на семейную ипотеку в июле составило 152,6 тыс., что на 15,4% меньше по сравнению с июлем 2023 года. В Москве заявки сократились на 28,1% относительно июня и на 11,3% по сравнению с прошлым годом. В Ленинградской области и Санкт-Петербурге спад составил 56,1% и 37,6% соответственно. В Московской области снижение было минимальным — всего 0,2%.

В 35 регионах, где действуют исключения для обновленной программы, снижение заявок было менее значительным — на 4,3% к июню и на 11,5% к июлю прошлого года. В этих регионах зафиксировано 22,3 тыс. заявок. В Ненецком автономном округе, Туве и Костромской области количество заявок выросло на 85,7%, 62,8% и 24,4% соответственно.

Банк России планирует до конца 2024 года доработать систему критериев оценки кредитного риска корпоративных ссуд для застройщиков, выданных в рамках проектного финансирования. Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов отметил, что текущая система не дифференцирует строительные проекты достаточно хорошо. Новая система будет учитывать все стадии проекта и вводить дифференцированную оценку с весовыми критериями для каждого фактора.

Новая система охватит все этапы проекта: от инициирования и проектирования до строительства и ввода в эксплуатацию. Будет уделено внимание поведенческим факторам, таким как график продаж и погашение кредита. Также будут учтены групповые факторы, влияющие на материнскую компанию и всю группу.

Существующий критерий резерва на проценты будет исключен. Новая система критериев, по словам Данилова, должна быть логичной и обоснованной, и регулятор готов обсуждать каждый пункт с банками.

Обсуждение новой системы

Новые критерии оценки кредитного риска во многом совпадают с теми, что банки уже используют, отметил Денис Братцев из ВТБ. Однако настройка весов и предлагаемых ставок требует уточнения.

Некоторые крупные банки начали прекращать прием заявок на льготные ипотечные кредиты в преддверии завершения основных государственных программ 1 июля. Промсвязьбанк, банк «Россия» и «Ак Барс» уже объявили о таком решении. МТС-Банк и Почта Банк также готовятся остановить прием заявок на льготную ипотеку.

Причины прекращения приема заявок

Решение банков связано с завершением программы льготной ипотеки, срок действия которой истекает 1 июля. В банках отмечают, что цикл ипотечной сделки занимает в среднем месяц, и новые заявки, поданные сейчас, вряд ли будут обработаны в срок. Также высокие уровни спроса и исчерпание лимитов по программам вынуждают банки принимать такие меры.

Прогнозы и ожидания

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие дни другие банки также прекратят прием заявок на льготные ипотечные кредиты, чтобы избежать риска неисполнения обязательств перед клиентами. В январе-марте 2024 года банки выдали 288 тыс. ипотечных ссуд на 1,1 трлн руб., половина из которых была оформлена по льготным программам.