инвестиции в недвижимость

По данным консалтинговой компании SRG и РБК Недвижимость, за третий квартал в 18 крупных российских городах подешевело жилье. В лидеры по темпам снижения вышли Краснодар, Тюмень, Хабаровск и Сочи: здесь показатель уменьшился на 2,6–2,7% квартал к кварталу (кв/кв). В то же время в Санкт-Петербурге и Москве квадратный метр подорожал на 2,8% и 1,83% кв/кв — до 233,8 тыс. и 360 тыс. руб. соответственно.

В ведущих городах ЦФО, в том числе в Рязани и Ярославле, стоимость жилья в квартальном выражении не изменилась. Динамику цен определяют слабый спрос и слишком высокие для среднестатистического покупателя ставки по ипотеке, в то время как начавшийся процесс снижения ключевой ставки еще не успел повлиять на рынок. За третий квартал ипотека подешевела до 23–24% годовых.

Рынок жилья отреагирует на этот процесс с определенным временным лагом, поэтому восстановление спроса возможно ближе к концу года. По данным ВТБ, в сентябре объем ипотечного кредитования вырос на 11% в годовом выражении, до 405 млрд руб.

На российских стройках в начале года не досчитались около 160 тысяч специалистов. К 2030 году дефицит может вырасти в пять раз, заявила директор Альянса девелоперов по разработке и внедрению технологий ИИ Светлана Опрышко в эфире свердловского ОТВ.
Застройщики вынуждены привлекать рабочую силу из новых для себя стран, включая Индию и Бангладеш. Это увеличивает расходы на переезды и оформление иностранцев. Предложение министра строительства ввести обязательную отработку для студентов-бюджетников проблему не решит, считает Опрышко: обучение и адаптация потребуют времени и затрат, а краткосрочная практика не восполнит нехватку квалифицированных рабочих.
@ejdailyru

Объем нового строительства торговых центров в российских регионах к концу 2025 года снизится на 11% год к году — до 280 тыс. кв. м, прогнозирует IBC Real Estate. Почти весь ввод обеспечат объекты районного формата: их доля в III квартале 2025 года составила 96%. Такие проекты требуют меньших инвестиций и несут более низкие риски, тогда как крупные торговые комплексы остаются экономически уязвимыми из-за высокой ключевой ставки и роста себестоимости строительства.

Эксперты отмечают, что крупные девелоперы не спешат начинать масштабные проекты — спрос на торговую недвижимость остается ограниченным, а «отложенные» проекты постепенно завершаются. По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, восстановление в ближайшие два года маловероятно.

Тем не менее качественные региональные объекты постепенно находят арендаторов: через год после открытия вакантными остаются 20–30% площадей. Стабильный трафик сохраняют те комплексы, где увеличивается доля ресторанов и развлекательных арендаторов. Напротив, объекты без якорных брендов и с плохой транспортной доступностью заполняются крайне медленно.

Девелоперская группа «Самолет» планирует к 2030 году построить в новой Москве и Подмосковье 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, увеличив свой общий портфель до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд руб., однако эксперты считают, что фактическая сумма может достигнуть 80 млрд руб.

В планах компании — возведение семи технопарков, семи офисных комплексов, десяти районных торговых центров, шести физкультурно-оздоровительных комплексов и четырех объектов light industrial. Среди ключевых проектов — офисный комплекс на 76,5 тыс. кв. м в жилом квартале «Спутник» в Мякинине и пять технопарков на 65 тыс. кв. м в «Подольских кварталах». Также ведется проектирование комплекса light industrial на 35 тыс. кв. м в «Цветочных полянах» и торгового центра «Остафьево» почти на 10 тыс. кв. м.

Около 470 тыс. кв. м новых площадей будет построено в новой Москве, включая 181 тыс. кв. м индустриальных зон и 154 тыс. кв. м офисных помещений. Остальная часть — в Подмосковье.

В Москве строящееся жилье дороже сданного почти в полтора раза. В сентябре средняя цена новостроек достигла 619,5 тыс. рублей за квадратный метр против 419,1 тыс. в домах, введенных после 2020 года, таким образом разница составляет 47,8%. Такой разрыв фиксируют и в других регионах страны. По данным Банка России во втором квартале по России первичка стоила 205 тыс. за кв/м, вторичка 128 тыс., то есть плюс 60%.

Субсидированные ипотечные программы формируют устойчивый спрос на первичном рынке недвижимости в России, а девелоперы удерживают высокие цены через низкую ставку для покупателя. Себестоимость строек растет и дает жесткий ценовой фундамент. За первое полугодие она прибавила 5,7%, и в июле в Москве оценивалась около 176,3 тыс. за кв/м. При этом объем запусков новых проектов снижается, что также поддерживает цены в строящихся комплексах. На вторичке такой поддержки нет, поэтому продавцы гибче и чаще идут на скидки.

По нашим прогнозам, такой разрыв сохранится до конца 2025 года и в 2026 при текущей государственной и денежно-кредитной политике ЦБ. Высокие риски для покупателей на этом фоне связаны с тем, что перепродать квартиру в новостройке без потерь будет сложнее, так как ликвидность вторички выше.