зпифы недвижимости

🏪 Коммерческая недвижимость всегда была и продолжает оставаться одним из самых надёжных способов пассивного дохода, но для частного инвестора вход на этот рынок уже изначально сопряжен с целым рядом сложностей — начиная от минимального порога входа в этот бизнес, который зачастую для многих неподъёмный, и заканчивая разного рода рисками, брать на себя которые без соответствующих юридических компетенций — очень плохая затея.

Именно поэтому УК «Парус» нашла элегантное решение для частных инвесторов — ЗПИФ «Парус Макс» (RU000A108VR7), который объединяет преимущества рентных фондов и устраняет их ключевые недостатки. В этом фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS, сбалансированная по отраслям и объектам. Фактически в одном продукте мы получаем фонд, который вкладывается в другие фонды «Паруса», каждый из которых владеет отдельным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады) и распределяет арендный доход между пайщиками.

📊 По состоянию на 01.08.2025 состав ЗПИФ «Парус Макс» на 82% состоит из складской недвижимости, на 17% из офисной, и оставшийся 1% — это денежные средства. В разрезе монофондов картина получается следующей:

Я улучшил таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, теперь пользоваться ей стало ещё эффективнее. Больше фондов, больше автоматизации, больше данных. На скрине можете увидеть сокращённое превью с частью данных.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть.

Давно мы не касались фондов недвижимости, предлагаю взглянуть на свежий ЗПИФ «Парус-Красноярск».

🤔Кстати, почему не касались? Последние 2 года ЗПИФы недвижимости лично мне были неинтересны: они проигрывали вкладам и облигациям. Плюс, в моем случае не было сильного смысла их покупать — у меня в портфеле недвижимость представлена «в натуральном виде».

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

Но сейчас сложно найти вклады выше 15%. Надежные облигации дают примерно столько же. Впереди — неопределенность с курсом рубля (лично я ставлю на постепенную девальвацию) и возможный вторичный разгон инфляционных процессов из-за накопленной денежной массы.

Короче, я и сам в этом году поглядываю в сторону недвижки. Разумеется, коммерческой. Однако порог входа в неё очень высок, плюс при покупке помещения добавляется куча хлопот — поиск арендаторов, заключение договоров, ремонт, налоги...

ЗПИФы выглядят хорошей альтернативой. Особенно биржевые ЗПИФы, которые можно купить и отслеживать в брокерском приложении, и туда же получать регулярные выплаты.

Давно собирался разобрать всё то недвижимое, что у меня в портфеле, понять, почему недвижка отстаёт от целевой доли в портфеле и поделиться планами на ближайшее будущее.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

ЗПИФов на недвижимость на бирже не так много, я как раз собрал их все в крутую сводную таблицу, которую буду дорабатывать и актуализировать. Всего-навсего 23 штуки, если ничего не упустил, а ведь они рано или поздно заканчивают своё существование. Кроме того, время от времени появляются новые фонды.

Фонды недвижимости занимают 6,1% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 7,3%. Целевая доля в биржевом портфеле 10%. Как видите, я упустил их из виду, сосредоточившись больше на акциях и облигациях, но планирую постепенно исправиться. В последнее время как раз стал наращивать долю.

Глава УК «Современные фонды недвижимости» Екатерина Черных в интервью «Ъ» заявила, что обычно компания закрывает одну-две сделки с недвижимостью в месяц. Периодически этот показатель доходит до пяти сделок в месяц, однако за первое полугодие 2025-го всего было закрыто шесть сделок: два склада в Подмосковье, складской комплекс «Обухово», складские комплексы в Саратове, Новосибирске и Ленобласти.

Всего же в этом году она не исключает выхода на рынок нескольких качественных объектов на сумму 100 млрд руб. Под эти проекты компания намерены привлечь от клиентов по итогам 2025 года 100 млрд руб. «Поэтому цифра 33 млрд руб. по итогам полугодия, несмотря на рост на 36%, нам кажется недостаточной. Сказался эффект высоких ставок по депозитам, которые мы видели в начале года. Весь первый квартал у многих банков доходности по коротким и среднесрочным вкладам держались выше уровня 20% годовых»,— заявила госпожа Черных.

Недвижимость инвестиционного качества не может приносить свыше 20% годовых рентной доходности, отметила руководитель компании.

🏠 Капитал растёт с каждым месяцем, конечно, встаёт вопрос диверсификации и получения более стабильно-прогнозируемого дохода. Поэтому начал изучать ЗПИФ, всё-таки статус квалифицированного инвестора позволяет припарковывать свои деньги в этот финансовый актив. Ни в коем случае не хочу принижать рынок акций или облигаций, но у меня стоит задача диверсифицировать свой портфель (то есть разнообразить наполнение в нём различных фин. инструментов) и получить стабильный денежный поток от актива (ежемесячная рента+рост актива, мне вполне подходит). Выбор пал Парус-Красноярск, давайте я подробно расскажу вам о своём новичке в портфеле:

⛵️ PARUS Asset Management — крупнейшая независимая платформа для коллективных инвестиций. Более 25 лет команда строит, управляет и продаёт объекты коммерческой недвижимости, сегодня в портфеле УК 18 топовых объектов общей стоимостью более 100₽ млрд. Также УК победитель премии CRE MOSCOW AWARDS 2025 в номинации «Лучшая управляющая компания» (берут второй год подряд награду).

Паи фонда торгуются на бирже, ISIN RU000A1092L4.

В рамках июля 2025 г. доход на пай составил 977 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 30%. Причины: 

— часть арендаторов внесли авансовые платежи,

— арендаторы частично погасили долг перед фондом в части возмещения коммунальных расходов, 

— отсутствовали запланированные в финансовой модели расходы на капитальный ремонт, 

— образовался долг фонда перед Aktivo (не были возмещены все понесенные расходы на эксплуатацию и ремонт). 

«Активо один»: 4,9 ₽
«Активо два»: 24,3 ₽
«Активо пять»: 4 839 ₽
«Активо шесть»: 2 084 ₽
«Активо десять»: 4 729 ₽
«Активо одиннадцать»: 2 818 ₽
«Активо двенадцать»: 557 ₽
«Активо четырнадцать»: 3 506 ₽
«Активо пятнадцать»: 1 519 ₽
«Активо шестнадцать»: 2 246 ₽
«Активо семнадцать»: 1 185 ₽
«Активо восемнадцать»: 3 161 ₽
«Активо девятнадцать»: 1 007 ₽
«Активо двадцать»: 977 ₽
«Активо двадцать один»: 2 103 ₽

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Фактическое перечисление дохода будет произведено на ваш счет в течение 30 календарных дней.

Имею вам сказать, что наконец-то доделал и потестировал сводную таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, которые платят дивиденды. На скрине вы можете увидеть сокращённое превью.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

А по ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Фонды недвижимости, которые платят дивиденды, их ISIN, количество выплат в год, разные другие параметры, краткий комментарий (добавлял для себя лично, но тоже можете почитать, решил оставить) и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался, но комментарии и пожелания пишите, вдруг получится их учесть.

1. Суть и структура фондов PARUS
— Модель «1 фонд = 1 объект»: Каждый фонд владеет конкретным объектом коммерческой недвижимости (офисы, склады, ТЦ класса А). Это обеспечивает прозрачность: инвестор точно знает, чем владеет. Примеры:
— ПАРУС-ОЗН: логистический центр Ozon (70 000 м², Тверская обл.) .
— ПАРУС-ДВН: бизнес-центр «Двинцев» в Москве (56 882 м²) .
— ПАРУС-СБЛ: склад СберЛогистики .
— Тип фондов: Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Паи торгуются на Московской бирже, но только для квалифицированных инвесторов (требуется статус от брокера) .
— Управляющая компания: PARUS Asset Management (25+ лет опыта, портфель 18 объектов стоимостью >100 млрд ₽) .

2. Как фонды зарабатывают? Основные источники дохода
Фонды генерируют прибыль через аренду и рост стоимости активов:
— Арендный поток:
— Долгосрочные договоры (10+ лет) с крупными арендаторами: Ozon, СберЛогистика, FM Logistic и др. .
— Ежегодная индексация ставок: 4-9% в зависимости от фонда .
— Стабильные выплаты: 95% фондов PARUS выплачивают доход ежемесячно.