Покупка недвижимости

Число сделок с ипотекой с новостройками в Москве в январе-ноябре 2025 года сократилось на 27,7% к аналогичному периоду 2024 года. Об этом говорится в сообщении управления Росреестра по столице.

«В январе-ноябре 2025 года в столице зарегистрировано 47 918 договоров долевого участия (ДДУ) с привлечением кредитных средств. В годовом выражении показатель снизился на 27,7% к аналогичному периоду 2024 года (66 294 ДДУ) и 44,2% к итогу 11 месяцев 2023 года (85 854 ДДУ). Доля первичных договоров с кредитами за январь-ноябрь 2025 года составила 44,7%», — отмечается в сообщении.

По словам руководителя управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, доля ДДУ с кредитами за январь-ноябрь текущего года на 7% ниже среднего показателя последних пяти лет — 51,7%. «Безусловно, влияние на текущую картину оказывают такие факторы как стоимость первичной недвижимости, условия кредитования и ставка, а также одобряемость ипотечных займов банками», — приводятся в сообщении его слова.

В ноябре зарегистрировано 5,7 тыс.

С коллегами-инвесторами зашёл  разговор о квартирах и о том что сейчас их приобрести проще, чем в начале нулевых. И вся эта дискуссия, напомнила мне историю родителей моего друга, которые последовательно приобрели три квартиры, будучи, на мой взгляд, обыкновенной трудолюбивой семьёй.

Итак, примерные вводные данные. Примерно 97 год, когда мы познакомились с моим другом. Его семья: мать, отец и старшая сестра. Мать — бухгалтер в банке Возрождение, отец — военный пенсионер, а в то время охранник (вроде иногда инкассатор) в том же банке. Двое детей школьников, соответственно на иждивении.

Многих наверное смутит работа в банке, но я могу уверить вас, что живут они весьма просто и не зажиточно. Обычная двушка в панельной пятиэтажке, с обычным простым ремонтом и мебелью. Машина, гараж, огород, на котором годами сажали картошку (и делают так до сих пор). Летом в отпуск, максимум на машине к родственникам в другой регион.

В общем, обычная, простая, трудолюбивая семья.

И уже около начала нулевых, они в рассрочку покупают первую квартиру в одном из первых строящихся домов у нас в ПГТ.

Хотел как то показать это на примере гаража, но раз уж пошел разговор про, наверное, уже всем опостылевшую студию, то можно разобрать на ней. Правда с ней будет немного более сложнее, чем с условным гаражом.

Гараж — это прям школьнику должно быть понятно. Допустим, продают гараж, он стоит 300000. Сдавать его можно допустим за 6000 (это всё в принципе близкие к реальным данные). Допустим ремонтировать там ничего не нужно, тогда, в теории, вы получите 72000 аренды при длительной аренде (тоже вполне реально). Например 6000 заплатите членский взнос, и останется 66000 прибыли. 66000/300000*100% = 22% доходности. Сравниваем с условным безрисковым вкладом по вкладу 16% и получаем +8%. Вполне можно заморочиться. Ну и, соответственно, играем с стоимостью/ценой аренды и примерно понимаем, где граница, когда уже проще просто на вклад закинуть (если нет самой цели иметь немного бетона).

С квартирой, на самом деле сильно сложнее, поскольку намного больше вводных данных и уже так просто на коленке это не просчитаешь.

Дополню предыдущий пост, касаемый покупки студии, да и, наверное, вообще недвижимости (инвестиционной).

Как я и написал выше, в голове крутятся мысли, а не взять ли ещё одну подобную студию, на перспективу, пока ещё есть возможность взять семейную ипотеку с льготной ставкой в 6%.

Теоретически, наличие возможности взять ещё одну студию, на супругу, в семейную ипотеку под 6% у нас ещё есть до февраля 2026 года. Далее эту лазейку закрывают. На практике же, уже читал, что банки очень неохотно выдают подобные кредиты. Но тут пока не проверишь, не узнаешь.

Допустим дадут… Тут уже начинаешь задумываться, а надо ли оно вообще, поскольку два ипотечных кредита уже есть, и хоть и платежи по ним вполне посильные, каждый новый платеж — это дополнительные расходы.

С другой стороны, разумеется, при благоприятном стечении обстоятельств, и первая, и вторая студии, будут сдаваться, покрывать ипотеку, окупать сами себя и ещё приносить немного прибыли. Но в теории, а на практике, кто его знает?

Я всегда, очень сильно перестраховываюсь в этих вопросах, а долги мне не комфортны в принципе. Именно по этому, даже инвестируя в уже имеющуюся студию, мы фактически имели деньги на выплату долга на руках (а точнее в банках).

Коллега-инвестор обратился с вопросом: «насколько реально, в данное время, купить подобную моей микро квартиру в Калининграде». Залез на сайт застройщика, покопался, и с уверенностью отвечу, что купить вполне реально, поскольку даже в моем уже построенном доме до недавнего времени были подобные вараианты. Кроме того, рядом уже стоит коробка нового дома, а чуть дальше забиты сваи следующего.

Я брал свою студию в марте 2024 года. Одну из самых маленьких — площадью 18,9 м2 (с балконом 21), стоимость квартиры на тот момент составляла 2593080 рублей, или 137200 руб/м2.

Сейчас я нашел аналогичную студию, такой же площадью 18,9 м2, в следующем строящемся доме (на большем этапе готовности) за 3080700 рублей. Цена за метр подросла до 163000 рублей +18,8% за полтора года. Что даже меньше, чем мог бы принести депозит в банке, за аналогичный период времени.

Думаю, траншевую ипотеку, застройщик также, всё ещё поддерживает. По этому, в целом, думаю, подобную квартиру взять пока вполне реально. Единственное, что я это сделал по семейной ипотеке под 6%, по этому платежи у меня весьма скромные. Я даже подумываю, не загрузить ли ещё одну семейку на супругу, если, конечно, это ещё дадут сделать…

Сегодня днём пришла хорошая новость, наш дом введен в эксплуатацию.

Все случилось, как и планировалось, в декабре.

Осталось дождаться выдачи ключей и можно делать ремонт 🔥🙈🔥

Верховный Суд опубликовал полный текст определения по делу Долиной (правда, сайт уже лег под наплывом желающих его скачать). Ниже мы кратко разберем самые важные моменты: в целом, ВС РФ всё сделал по красоте, и напихал стороне Долиной от души, где было необходимо (с юридической стороны, конечно же)!

Из интересных моментов:

🐌 Как мы и писали ранее, Верховный Суд подчеркнул, что его решение о признании сделки действительной и сохранении права собственности на квартиру за Лурье является окончательным. Все, кто писал «ВС ничего не решил на самом деле, а просто отправил дело рассматриваться заново», – были неправы.

🐌 Главный аргумент ВС за признание сделки действительной – это ровно то же самое, что мы писали в нашем юридическом гайде по «бабкиной схеме»: заблуждение относительно мотива сделки («продаю квартиру в рамках участия в спецоперации, но эту сделку потом аннулируют») не равно заблуждению относительно ее природы («вообще не понимаю, что участвую в продаже квартиры») – и, соответственно, не является основанием для признания сделки недействительной.

Попался мне недавно довольно интересный лот недвижимости, а именно небольшой стандартный гараж, под восстановление, в довольно хорошем месте (небольшое г/о в жилом массиве).

В ближайшее время, будет закрыт последний чит льготной семейной ипотеки, выдаваемой под 6% и субсидируемый до рыночной ставки государством. Напомню, ранее, льготных семейных ипотек можно было взять неограниченное количество, затем ограничили до 1. Но всё ещё оставался лайфхак, когда по одной ипотеки, можно было взять каждому из супругов.

Самое забавное, что про этот лайфхак, мне рассказала ипотечный менеджер Сбера, когда я брал студию. А на мое удивление, она ответила, что раньше вообще люди набирали льготных семейных ипотек без всяких ограничений.

А вы говорите от чего такие нереальные цены на недвижимость… Вот и ответ.

Но не суть, поскольку, вероятно, данный лайфхак скоро закроют:

С 1 февраля 2026 года в России планируют ввести поправки, которые запретят оформлять два льготных кредита по семейной ипотеке на каждого из супругов.

Согласно решению Минфина РФ (№25-67381-01850-Р от 15.10.2025), оба супруга должны будут участвовать в одном договоре — один в качестве заёмщика, другой в качестве созаёмщика.

В III квартале число сделок по покупке квартир в новостройках в городах-миллионниках выросло на 21% в сравнении с предыдущим кварталом, следует из данных сервисов «Яндекс.Недвижимость» и «Пульс продаж новостроек», с которым ознакомились «Ведомости». В годовом сопоставлении рост числа сделок составил 11,9%.

«Это говорит о том, что рынок реагирует не только на сезонный фактор, но и на смягчение денежно-кредитной политики», – рассказал коммерческий директор сервиса «Яндекс.Недвижимость» Евгений Белокуров.

В городах-миллионниках всего было заключено около 59 500 договоров делового участия (ДДУ) против 49 100 во II квартале. Общая площадь проданных в III квартале квартир составила 2,8 млн кв. м.

Так, среди российских городов-миллионников лидерами квартального роста стали Самара (+64,6% кв./кв., около 1400 ДДУ), Нижний Новгород (+53,8%, около 1800), Уфа (+49,6%, около 2600), Краснодар (+46,7%, около 4600) и Пермь (+32,2%, около 1800). В Москве зафиксирован рост в 10,3% кв./кв. (около 18 600 ДДУ), а в Санкт‑Петербурге – на 11,3% кв./кв. (около 8400 ДДУ).