Пик

У инвесторов часто встаёт вопрос, как выгоднее вложиться в недвижимость: напрямую или через акции девелоперов. Сравним эти варианты и сделаем вывод: когда лучше покупать инвестиционную квартиру, а когда — бумаги строительных компаний.

Недвижимость на бирже

Начнём с рынка акций, там всё проще и нагляднее. Есть четыре торгуемые компании, и их бумаги свободно обращаются на Мосбирже, они формируют отраслевой Индекс строительных компаний.

• ПИК
• ЛСР
• Самолет
• Etalon

Их доходность складывается из дивидендов, которые они иногда распределяют, и прироста самих акций, который отражает рост выручки (продаж квартир), чистой прибыли, а также из ожиданий будущих проектов.

За последние 3 года (с момента запуска) индекс акций строителей успел вырасти на 60%, упасть на 40% и сейчас чуть ниже того уровня, где он был весной 2021 года. С учётом дивидендов — суммарно вырос на 6%.

То есть ценные бумаги строителей покупают не ради дивидендов. Эти 2% в год просто теряются на фоне динамики самих акций, которые могут выдавать двузначную доходность, если в них вовремя вложиться.

«У нас недвижимости меньше, чем в большинстве стран Европы, даже Восточной. Поэтому я считаю, что кризиса какого-то не будет», — сказал он.

Актуально для перспектив девелоперов, для инвесторов в бетон и просто для ваших семейных решений.

Игорь Шимко обещал сделать разбор этого сложного вопроса (https://t.me/igor_shimko/2795 ). Это его статья:

Посмотрим на ситуацию сегодня без прикрас — только сухие факты и цифры! И объекты берем реальные, а не просто упражняемся в математике.

Знакомимся, это наши персонажи повести об ипотечном выборе:

Семья — 3 человека: Юрий Григорьевич Скуфандовский.

Алевтина Игнатьевна Альтушкина (сохранила девичью фамилию)

Их ребенок 5 лет от роду (семье доступна семейная ипотека под 6%).

Проживают в Подмосковье в ЖК Бунинские луга www.pik.ru/luga.

Доходы:

Юрий получает заработную плату в 150 тыс. руб., Алевтина так же вышла на работу, трудится за 100 тыс. руб.

ИТОГО 250 тыс. руб. дохода в мес. Иногда что-то подкидывают родители-пенсионеры.

Сейчас снимают квартиру — однушку, но ребенок подрос. Нужно больше площади для качественной жизни и своя комната для ребенка.

Три долговые бумаги, каждая из которых лучшая в своем роде прямо сейчас. Еще и в новом формате!

🔹Флоатер: Евраз

ISIN: RU000A108G05 

Евраз — один из крупнейших металлургов страны. Добывает железную руду и уголь, а также производит стальную продукцию. 70% его активов находятся в России, основное производство расположено в Новокузнецке и Нижнем Тагиле. Это близко к Китаю, что упрощает для компании переориентацию поставок на Восток. 

Кроме того, предприятие — лидер российского рынка по производству рельсов с долей в 95%, а также арматуры и строительных балок с долей 70%. А еще Евраз плотно обеспечен своим сырьем, из-за чего затраты на производство стали у компании одни из самых низких в мире.

🔹Фикс: Whoosh

ISIN: RU000A104WS2

Тот самый сервис кикшеринга Whoosh. №1 на рынке аренды электросамокатов с самой большой базой пользователей. Финансовое положение у него достаточно устойчивое, а долговая нагрузка низкая. 

Более того, компания расширяет географию присутствия и должна поддерживать рост в ближайшие 3 года.

Государственное стимулирование строительного сектора – один из основных экономических драйверов. Поэтому в кризисные моменты, для застройщиков наоборот возникает благоприятная конъюнктура, например, благодаря введению льготной ипотеки. Однако все хорошее рано или поздно заканчивается, поэтому важно держать руку на пульсе и следить за отчётностью застройщиков. Cегодня разберем свежие данные по ПИКу. 

Отчетность за 2023 год уже в открытом доступе, однако данных за 2022 год для сравнения мы не имеем. Нам остается сравнивать показатели с уровнем 2021 года. Выручка компании в 2023 году составила 585 млрд, против 487 млрд в 2021 году. Операционная прибыль достигла 121 млрд (87 млрд в 21-ом). Чистая прибыль составила 62 млрд, против 103 млрд двумя годами ранее. 

Стоит отметить, что несмотря на сильную конъюнктуру в 2023 году, показатели выглядят слабо. Чистая прибыль снизилась из-за бумажной переоценки финансового хеджа и особенностей учета процентных расходов. Чего же ожидать, когда часть льготной ипотеки отменять, а другую ужесточат? – Вопрос риторический.

Ⓜ️ По данным ЦБ, в апреле 2024 г. спрос в кредитовании составил 549₽ млрд (1,6% м/м и 26,3% г/г, месяцем ранее — 571₽ млрд). В апреле 2023 г. он составлял 502₽ млрд, уже второй месяц подряд мы превышаем темпы прошлого года, думаю, что в мае картина не поменяется. Наконец-то регулятор в данном отчёте раскрыл цифры в потребкредитовании и автокредитовании (спойлер — всё ужасно), в прошлых постах я отмечал бум в кредитовании, оказался прав (на основе данных по инфляции, Сбериндекса в категории потребительского спроса и отчёта некоторых банков). Темпы марта-апреля удручают, просвета не видно, и май навряд ли будет лучше, поэтому высокая ключевая ставка с нами надолго, но и её повышение неизбежно. Давайте перейдём к данным.

🏠 По предварительным данным, ипотека в апреле ускорилась до 1,4% (+1,2% в марте), во многом за счёт снижения уровня досрочных погашений (льготная ипотека требует малых платежей, да и зачем переплачивать, если депозит даёт 16%). Выдача ипотеки с господдержкой составила 350₽ млрд (326₽ млрд в марте), выдача же рыночной — 116₽ млрд (121 млрд в марте).

Прекращение действия массовой льготной ипотеки с 1 июля и корректировка условий других льготных программ могут привести к временному сокращению спроса на жилье, но не окажут значимого негативного влияния на застройщиков, говорится в обзоре финансовой стабильности ЦБ.

Меры на рынке ипотеки будут способствовать повышению адресности льготных программ и постепенному сокращению разрыва в ценах между первичным и вторичным рынками жилья, который на I квартал 2024 года составил 55%, согласно данным Росстата. Индикатор перегрева на первичном рынке жилья в первом квартале достиг 15%, в то время как для вторичного жилья этот показатель составляет 1%, говорится в обзоре.


cbr.ru/press/event/?id=18707
www.interfax.ru/business/

«Обсуждается в рамках семейной ипотеки ввести ограничение на приобретение семьями с детьми малогабаритных квартир (до 35 кв. м) в проектах, запущенных с 1 января 2025 года. Такая мера будет стимулировать застройщиков к изменению квартирографии проектов, а переходный период позволит осуществить плавную подстройку, не нарушая экономику ранее запущенных проектов», — сказал Виталий Мутко, чьи слова приводит «РИА Недвижимость».