Недвижимость

“Индекс S&P 500 вырос на 47% с тех, как Макл Бьюри сказал “продавать”.

Полезно в очередной раз  напомнить, в первую очередь себе, что никто не знает будущего -  “пойдут ли акции вверх, вниз, вбок или кругами”. 

Вкратце, кто такой Майкл Бьюри. 

Майкл — легендарный инвестор, бывший врач-аутист, герой книги и фильма “Игра на понижение”. Он предсказал ипотечный кризис 2007-го года в США и заработал на этом сотни миллионов долларов. 

Одна из граней аутизма — погружение с головой в некое занятие. Это может быть собирание марок, ремонт автомобилей и многое другое. Еще будучи врачом, Майкл мог полночи разбирать и собирать свой компьютер, добиваясь повышения производительности. А утром идти на работу. Однажды странноватый необщительный молодой врач  переключился с компьютеров на фондовый рынок, завел блог. Майкл искал недооцененные компании, покупал акции, писал об этом в блоге. Сделки были настолько успешными, что ему предложили открыть хедж-фонд, пообещали внести капитал. Что и произошло.

( Читать дальше )

Мы, долгосрочные здравомыслящие инвесторы (ну или те, кто считает себя таковыми, поскольку каждый из нас по-своему ши3aнyтeнький) прекрасно знаем первый закон робототехники инвестирования: "Доходность в прошлом не гарантирует доходность в будущем". Строго говоря, вообще ничего в этом турбулентном мире не гарантирует нам НИКАКОЙ доходности в будущем — этим инвестирование (как и предпринимательство) и интересно.

⏳Но опираться нам, тем не менее, абсолютно не на что, кроме прошлого опыта. История не повторяется, история рифмуется. Поэтому анализ прошлых событий может здорово помочь нам в оценке перспектив того или иного актива в последующие периоды.

Все интересные авторские инвест-идеи, обзоры инвестиционных инструментов, гайды по инвестированию — в моем телеграм-канале.

📊Пока все праздновали, я провёл собственное мини-исследование динамики основных активов в 2024 году. Из него мы узнаем, куда надо было нести всю свою «котлету» в самом начале года, чтобы заработать КАК МОЖНО БОЛЬШЕ ДЕНЕГ.

( Читать дальше )

Аренда.
 Цены на аренду за год выросли в среднем на треть. Тут и рост зарплат, которые в первую очередь влияют на аренду, и рост денежной массы в стране, и инфляция.

А еще со времен ковида накопился разрыв между рыночной ценой  квартир при купле-продаже, стоимостью ремонта, мебели, бытовой техники и ставкой аренды. В 24-м году аренда начала догонять общий тренд.

Новостройки.
За год рост цен от 9% до 12%, что меньше уровня инфляции и доходности  депозитов. На уменьшение спроса повлияла высокая ставка  по обычной ипотеке, ухудшение условий по  льготной ипотеки, поднятие первоначального взноса. Но вспомним до этого года цены на новостройки опережающими  темпами, как масса у качка на стероидах. Впрочем,  застройщики не унывают, предлагают рассрочку и другие программы. Как уже писал ранее, на обвале купил акции Самолета и ПИКа.

Вторичка. 
В среднем цены на вторичку  не росли, но и не падали. Они стояли на месте. Слишком дорогая ипотека мешала ценам расти, а инертность рынка мешала ценам падать. К тому же, выгодные депозиты помогали потенциальным покупателям отложить решение жилищного вопроса на потом.

( Читать дальше )

…жилой сектор может быть далеко позади? Ознакомьтесь с нашим мнением в последнем обзоре Global Market Perspective:
Длительная слабость рынка недвижимости в мире является фундаментальной параллелью Великой рецессии 2007–2009 годов, когда жилищные акции достигли максимума на два года раньше фондовых индексов. На этот раз эпицентром стал Китай, где цены на жилье снова упали в октябре. Годовые изменения цен на новое и существующее жилье в Китае упали до новых минимумов в -6% и -9% соответственно. Годовые цены достигли пика более пяти лет назад, во втором квартале 2019 года. В США устойчивое снижение продаж жилья продолжалось до сентября, поскольку продажи существующего жилья достигли 14-летнего минимума. Продажи существующего жилья снизились на 42% с пика в 6,6 млн в январе 2021 года, передового края последнего процесса пика. Коммерческая недвижимость — еще один случай с упадком. EWFF впервые выявил медвежий потенциал этого сектора в октябре 2022 года, когда мы показали пятиволновой рост, завершившийся в индексе коммерческой недвижимости Green Street.

( Читать дальше )

Результаты по портфелю акций и бизнесу уже опубликованы, осталось крайнее слово за направлением недвижимости.

В начале года я закладывал ставку дисконтирования 0,705% в месяц или 8,795% годовых. Однако рынок недвижки оказался под небольшим давлением, текущие предложения на вторичке в середине года особо не росли. Оценочная стоимость начала отрываться от текущей, поэтому пришлось снижать коэффициент.

📈Сейчас коэффициент переоценки 0,6% в месяц или 7,5% годовых.

Брали объект в октябре 2023 по цене 9,2 млн в 6,8% ипотеку, 20% ПВ. Аналог на вторичке тогда стоял 8,8 (5% дисконт).
Сейчас на балансе оценивается в 10,1 млн. Аналоги на Циане 11-12 млн (взял 10,5 т.к. еще 500к ремонт).

🔑Пока ключи не дали, выдача должна быть до 31.12.2024, но соседнему корпусу уже перенесли на месяц. Знакомый юрист сказал, что мораторий на просрочку скорее всего продлят, но если нет, то можно сбить прилично денег при текущей ставке. (думаю продлят ибо у застройщиков дела не очень)

📈Без аренды текущий ROE 9-11%, был бы 15% если бы не снизил ставку дисконтирования.

( Читать дальше )

Bloomberg — December 23, 2024 at 12:30PM EST

Словения планирует ввести налог на вторичное жилье, чтобы увеличить доходы бюджета и замедлить рост цен на недвижимость на фоне нехватки жилья.

Этот шаг является политической авантюрой. Администрация премьер-министра Роберта Голоба отстает в опросах общественного мнения в преддверии парламентских выборов 2026 года и сталкивается с сопротивлением налогу со стороны домовладельцев и оппозиции.

Кабинет министров предлагает ввести ежегодный сбор в размере 1,45% от общей рыночной стоимости затронутых объектов недвижимости, сообщил Голоб журналистам в Любляне в понедельник. По его словам, эта мера может принести более 600 миллионов евро (624 миллиона долларов) в год, при этом большая часть доходов будет использована для покрытия снижения налогов на рабочую силу.

Предлагаемые налоговые изменения, которые должны быть одобрены парламентом, потенциально будут применяться примерно к 525 000 объектов недвижимости, согласно оценкам министерства финансов.

( Читать дальше )

Группа «Самолет» (MOEX:SMLT), одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента, сообщает о закрытии сделки по продаже проекта «Квартал Герцена» (название ЖК по версии Самолета в границах МКАД и Лебедянской улицы) компании ООО «Брусника. Строительство и девелопмент». Финансирующим банком проекта выступает Сбербанк.

Общая площадь проекта составляет порядка 850 тыс. кв.м, из которых 647 тыс. кв. м приходится на жилье.

Комментарий генерального директора Группы «Самолет» Анны Акиньшиной:

«Закрытие данной существенной по размеру сделки – важный шаг в рамках обновленной стратегии возврата инвестиций и повышения капитализации нашего самого большого в России земельного банка. Продажа ряда земельных участков и очередей в реализуемых проектах дает нам больше гибкости в принятии инвестиционных и финансовых решений, управлении долгом. Проект «Квартал Герцена» находится на ранней стадии, и я уверена, что компания Брусника сможет наилучшим образом его реализовать на пользу клиентам и городу».

( Читать дальше )

🏡 Главные новости отрасли:

Дом.РФ подводит предварительные итоги года и делится прогнозами на 2025-й. (https://clck.ru/3FUhev). Строительная активность девелоперов не снизилась, несмотря на завершение «Льготной ипотеки». А программы поддержки, такие как «Семейная ипотека», поддержали спрос.

GloraX продолжает демонстрировать устойчивость. Даже в условиях непростого года наши продажи в регионах занимают топ среди конкурентов, а стратегия региональной экспансии оправдывает себя. 📈

🏙️«Яндекс Недвижимость» сообщает, что в 2024 году медианная стоимость квадратного метра в городах-миллионниках выросла на 13,9%. (https://clck.ru/3FTcYQ)
Мы видим огромный потенциал в регионах, поэтому активно покоряем новые города России

🔑ВТБ провел опрос, и россияне все чаще инвестируют в недвижимость и депозиты.(https://clck.ru/3FTd23)
Мы ожидаем, что с возможным снижением ключевой ставки в 2025 году рынок жилья начнет восстанавливаться за счет притока средств с депозитов.

( Читать дальше )

У меня странный и возможно дилетантский вопрос, но всё же

— Если популяция России стабильна или даже стагнирует, но ежегодно вводятся десятки миллионов квадратных метров жилья, то где до этого жили все эти 160 миллионов людей?
— Если они где-то жили, значит при улучшении жилищных условий, они после себя на рынке оставят свою прежнюю жилплощадь?
— Кем заполняются эти пустующие квадратные метры?

Предпочтительные способы вложения средств

ВТБ попробовал выяснить предпочтительные способы вложения средств, мысли по главным угрозам для накоплений и ожиданиям россиян.
Вот что получилось:

👛 43% вклады
👛 41% недвижимость
👛 28% золото
👛 17% акции
👛 13% облигации
👛 11% иностранная валюта

Главных угрозы для накоплений в 2025 году:

49% инфляция
17% неожиданные расходы
15% геополитические риски
10%колебания цен на активы

Большинство респондентов уверены, что высокие ставки по вкладам помогут уберечь деньги от инфляции.

Ожидания россиян:
36% считают, что ставки по вкладам останутся стабильными.
29% ожидают роста ставок на 3–5%.
40% планируют откладывать больше, чем в 2024 году.

Опрос был проведен ВТБ со 12 по 20 декабря по репрезентативной выборке среди 1,5 тыс. человек в возрасте от 18 до 65 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек.

Надо отметить, что за акции и облигации, отдало свои голоса довольно большое число опрошенных. Все таки постепенно, финансовая грамотность населения растёт. Традиционные же вклады и недвижимость, разумеется, на первом месте.… но когда большинство делало правильный выбор и было наиболее обеспеченным? 😉

( Читать дальше )