Ипотека

Типичный комментарий на этот счёт, таких предыдущий пост набрал десятки

Сейчас постараюсь донести свою мысль в более доступной форме. Расскажу, почему я думаю, что со льготной ипотекой что-то не так на нескольких примерах. 

В расчётах будут фигурировать две ставки по ипотеке:

1. Льготная. Есть самые разные соц. программы, но самыми популярными среди них является т.н. «семейная» со ставками от 6%* и «ипотека с господдержкой» со ставками около 8%*. Возьмём нечто среднее на уровне 7%. Льготные программы распространяются только на новостройки. Так что в расчете будем брать стоимость квадратного метра для новостроек.

🏦 Сбер опубликовал сокращённые результаты по РПБУ за 9 месяцев 2023 года. Эмитент за 9 месяцев заработал 1,1₽ трлн чистой прибыли, как не странно прибыль в 1₽ трлн аналитики прогнозировали за год, но кэш-машина встала на рельсы денежного потока и не собирается останавливаться (допускаю, что многие частные инвесторы уже принялись подсчитывать дивиденды, как и наше государство, которое нуждается в пополнении бюджета). Банк отметил, что выдал рекордный объём ипотечных кредитов — более 564₽ млрд, данные цифры были достигнуты благодаря ужесточению ДКП (клиенты брали ипотеку, чтобы успеть зафиксировать более низкий %, ибо повышение ставки было неминуемо). Портфель потребительских кредитов, наоборот, показал снижение — 260₽ млрд (месяцем ранее — 324₽ млрд), всё это отголоски раскрученной инфляционной спирали, когда потребление выросло за счёт кредитования, поэтому ужесточение ДКП должно охладить кредитование, соответственно снизив заработки финансовых организаций. Сентябрь является показательным месяцем, ибо уже видно снижение по чистой прибыли:

На 10 октября 2023 года:

1. Ставка по программе льготной ипотеке составляет 8% (под этот % вы получаете рубли и покупаете недвижимость у застройщика)

2. Ключевая ставка ЦБ составляет 13% (под такой % банки покупают деньги, которые дадут вам в ипотеку)

Вопрос первый: Если банк берёт под 13%, а отдаёт под 8%, в чём прибыль банка?

Ответ: Разницу между льготной и рыночной ставкой, увеличенной на 2,5% компенсируется банкам из бюджета!

Пример: Человек сегодня купил квартиру получив ипотеку под 8%, при ключевой ставке 13%.
ИТОГО: 13%(ключевая ставка) + 2,5(надбавка из бюджета) – 8%(льготная ставка) = 7,5%

!!! 7,5%  — Будет компенсироваться банку за счёт средств бюджета.

Вопрос второй: За чей счёт праздник?)

Вопрос третий: Цена последствия этого праздника в будущем?)


t.me/fckymoney

Немного цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, ипотечные ставки, и льготную ипотеку

Цены с 2020 года, что в Москве, что в Санкт-Петербурге выросли больше, чем в полтора раза. График интересен тем, что данные по Москве – фактические сделки (индекс Дом.Клик). А Санкт-Петербург – индекс цены предложения (т.е. за сколько продавец хочет продать). Получается, что в объявлениях цены за последний год почти не снижались, а если сделки и проходили, то на 5-7% ниже рынка. Можно было просить скидку.

Зато сейчас оба индекса сравнялись. Мы считаем, что недвижимость вторичного рынка остановит рост и чуть ли не встанет. Писали об этом здесь, сравнивая платежи по ипотеке.

Базовый пример: стоимость квартиры 11,4 млн. руб., первый взнос 15%, 30 лет. По ставке 10% это платеж 85 037 руб. Плюс страховка.

При текущих актуальных ставках, размер платежа вырастает в полтора раза (до 125 тысяч). И совсем непонятно, когда получится рефинансировать по более низким ставкам.

Поэтому, решение людей купить сейчас, но пока действует ранее одобренная ипотека по старым ставкам – понятно, и оправданно.