Инвестиции в недвижимость

Правительство намерено вывести из тени рынок аренды жилья. Такая задача обозначена в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года, которая опубликована на сайте Кабмина.
В документе указано, что сегодня в России де-факто отсутствует рынок аренды жилья и легальный арендный жилищный фонд. Даже притом что ключевой характеристикой жилищного фонда РФ является высокая доля жилья в частной собственности — 93% от общего объема недвижимости.
Согласно подсчетам правительства, по итогам 2021 года около 7 млн российских семей (11% общего числа домохозяйств) арендовали жилье, подавляющее большинство — нелегально. Доля теневой аренды на сегодня превышает 95% общего объема сдаваемого жилого фонда.
«Основу существующего рыночного арендного жилищного фонда составляет жилье, полученное в рамках бесплатной приватизации. Большая часть арендного жилищного фонда находится в теневом секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет. Арендное жилье, эксплуатация которого осуществляется институциональными инвесторами, в российской практике практически отсутствует», — заключили в правительстве.

( Читать дальше )

Что если купить землю в Московской области себе в портфель? Не застраивать её, но сделать межевание и полноценную запись в Росреестре об участке.

— Порог входа от ~200 тысяч за 100 квадратных метров(35-40 км до МКАД). Полноценный участок под дом за 1 млн.
— Кадастровая стоимость застройки отсутствует — налога практически нет.
— Неотчуждаемая собственность.
— Не нуждается в обслуживании и поддержании.
— Дорожает.
— Ликвидность выше, чем у участка с застройкой.
— Можно либо продать либо задействовать в собственных нуждах.


Хочу мнение экспертов.

Всё просто: люди уехали после 21 сентября, пустых квартир стало больше, а арендаторов меньше.
Цены упали.

ЦИАН-аналитика: Средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир в 16 городах-миллионниках за месяц -3%, до 21,6 тыс. руб. в месяц

В Самаре аренда просела больше всего -9%.

В СПБ -1,8%
В Москве -6,5-10%

https://www.kommersant.ru/doc/5634943

… работает без вариантов, покупай бетон:







( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. На сегодня ситуация в 20-ти самых живых регионах выглядит так:

Октябрь подошел к концу. Средняя цена на Домклике почти не изменилась. Всего +0.3%. Тишина. Главный итог месяца — Москва -5.4%.

( Читать дальше )

В развитие моего поста от 06.10.22г. «Выкуп государством непроданного жилья у девелоперов — почему это возможно»
smart-lab.ru/re/topic/843791/

Госкорпорация Дом.РФ хочет получить из Фонда национального благосостояния 50 млрд руб. на развитие Дальнего Востока.
Эти деньги пойдут на то, чтобы здесь появился рынок арендного жилья.
Дом.РФ планирует купить дома и квартиры с чистовой отделкой, после чего сдавать это жилье в аренду студентам, молодым семьям и молодым специалистам.

Источник: svpressa.ru/economy/news/350248/?cban=1

Сейчас на рынке ЗПИФов на недвижимость не сказать, что прям густо. А идеального ЗПИФа я до сих пор так и не нашел (плохо искал или его пока еще нет? Не знаю). Где-то доходность печальнее грустного, где-то рост стоимости активов годами отрицательный с учетом инфляции, а часто — и то, и другое. Штош, теперь Самолет создает свой ЗПИФ.

Пристегните ремни, мы взлетаем;)

Сама новость от Самолета тут: https://samolet.ru/investors/press/gruppa-samolet-zapuskaet-linejku-investicionnyh-fo/ 

 

Зачем это Самолету? 

ИМХО, Самолет ищет новые способы получить кэш. Но долгов и так уже хватает, одних выпусков облигаций в обращении 10 штук на десятки миллиардов рублей, а всего по последнему отчету долгов на 191 млрд. 

За первую половину 2022 года доход составил около 5,3 млрд. Так что вместо кредитов и облигаций можно привлечь деньги инвесторов в покупку объектов. И это в любом случае хорошо, так как разнообразие на этом рынке не помешает.

( Читать дальше )

Как вы считаете, существует ли в Правительстве Москвы негласная(или гласная?) разнарядка, на поддержание высокого уровня цен на недвижимость во всей столице и в ЦАО, ЮВАО в частности.

С одной стороны конечно логично, что ограниченное предложение при повышенном спросе неминуемо приводит к росту цен, появляется «рынок продавца».



( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Пляжный сезон закончился, а инвесторы не хотят падать в цене. Но так ли это? А еще Сочи впервые обогнал Москву по ценам новостроек в объявлениях… WTF!

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел август-сентябрь 2022. За месяц есть несколько интересных изменений.

Сочи (объявления)

Первым делом отправляемся на юг, смотреть, что там в горах и на пляжах. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

 
Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Видим, что первичка резко ушла вниз в конце сентября и тут же вернулась обратно. Цены в объявлениях на вторичку не падают. За месяц вторичка подорожала с 292к до 294к за метр (+2к). Первичка отыграла провал и полетела дальше в космос с 268к до 327к за метр (+59к или 22%). Вполне допускаю, что в сентябре был баг со статистикой цен новостроек, а никакого падения не было. Но в том году было снижение в октябре. Сейчас же частные инвесторы в бетон не спешат снижать цены, сочинский рынок из-за своей специфики продолжает развлекаться. Спроса нет, но цены только вверх. Цены, по которым ХОТЯТ ПРОДАТЬ. Но не цены реальных сделок.

( Читать дальше )

Дорого или дешево сейчас стоит недвижимость? Будет ли она расти в цене или падать? Как можно найти хоть какие-нибудь ориентиры по цене?

Да, такой ориентир есть. Узнайте сколько можно заработать, если сдать в аренду интересующую вас квартиру. Например, в Краснодаре за 3-х комнатную квартиру можно выручить 25 тысяч рублей в месяц. В год это 25000*12= 300 тысяч рублей.

Теперь рассчитайте размер капитала, с которого можно получать аналогичную сумму одними процентами по вкладу в банке. Пусть вклад дает 7% годовых. Сколько нужно иметь денег на вкладе, чтобы получать 300 000 в год?

300 000 — 7%
X — 100%

X= 300000*100/7= 4 285 714

4 285 714 — базовая цена квартиры при ставке по вкладу = 7%.

Но ставка по вкладу меняется со временем. И она зависит от ключевой ставки. Если ключевую ставку Центробанк снизит, то и по вкладам снизятся проценты. Пусть теперь вклады дают 5%. Считаем стоимость квартиры:

300 000 — 5%
X — 100%

X= 300000*100/5= 6 000 000.

( Читать дальше )