Вот примерно какой вариант большинство из фантазёров о падении цен на 50% и более способно купить в лучшем случае не в ипотеку под 20%, даже под которые большинство приличных банков 100500 раз подумает, стоит ли доверять таковым хоть 1.000.000 рублей СВОИХ ДЕНЕГ.
Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.
Предлагаю решить такую вот задачу.
Дано:
1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.
2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.
Решение следующее:
1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.
2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.
Рассмотрим, как развивался рынок недвижимости в РФ
Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.
В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.
В этой статье мы рассмотрим ключевые тенденции, сформировавшиеся на рынке первичной недвижимости к концу 2022 года, и поговорим о том, чего ждать в 2023 году.
Зависимость от программ господдержки продолжила расти
Резкий рост спроса на первичную недвижимость, который позволил ценам вырасти на 83,2% с начала 2020 года до ноября 2022 года, произошел благодаря реализуемым в стране ипотечным программ с господдержкой. Такие программы дают возможность брать ипотеку по ставкам ниже рыночных, делая квартиру более доступной.
В 2022 году зависимость от ипотеки с господдержкой выросла по сравнению с 2021 годом. За 11 месяцев 2022 года средняя доля ипотеки, взятой по госпрограмме, составила 46% от общего объема выданных жилищных кредитов против 29% в 2021 году. Этот тренд стал особенно заметен после начала СВО и к концу 2022 года.
Льготную ипотеку продлили, что поможет сгладить коррекцию в 2023 г.
Одна из ключевых программ с господдержкой, льготная ипотека, была продлена до середины 2024 года, но с повышенной ставкой 8% (ранее 7%). Продление программы было необходимо, чтобы избежать глубокой коррекции на рынке недвижимости в 2023 году.
Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Напоминаю, что теперь первичка и вторичка идут отдельными таблицами, т.к. во многих регионах разрыв между новым и старым жильем стал ужасающим. Сегодня ценники первички в двадцати самых живых регионах выглядят так:
Самые борзые продавцы первички — Красноярск, Челябинск и Подпитерье. Самые адекватные — Нижний Новгород, Новосибирск и Воронеж. Московские продавцы в Январе сдулись на -1.2%. Смотрим вторичку:
Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации.
Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости.
Вот его дословный ответ:
В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее.
Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге.
Вводные:
Я решил посчитать 2 коэффициента.
Обнищавшие зарплаты населения и голодные рожи в коридорах коммуналок ожидают падения стоимости недвижимости вот-вот скоро. Недалече время, когда они смогут позлорадствовать, а пока лишь ждут.
С зарплатами понятно. Цены выросли, стоимость недвижимости взвилась ввысь и если в пятёрке платили по 30-35 тысяч (если повезло и вы родились в больших городах), то теперь платят 45 тысяч. Но вместе с этим квартира стоила 2 млн, а теперь, от 6 млн рублей.
Некий специалист рынка недвижимости депутат Арефьев заявил об опасности ипотечного пузыря. Причиной его станут: погорельцы и жители аварийных домов. Получается, виноваты люди и никто другой.
Так, прирост аварийных домов планируется из расчёта 2 млн кв.м. в год. с 2017 по 2022 год добавилось 13 млн кв. метров. По плану 2022-2024 года было направлено 45 млрд рублей. Цифры большие, а ситуация плачевная, так как даже если взять 1 кв.м по цене 100к рублей, то будет покрыто всего 450к кв. м. Даже если мы возьмём цену за квадратный метр в 50000 рублей, все равно закрытая потребность будет лишь в 1 млн кв.м. (грубо говоря), а нужно 13 млн кв.м.! 13, Карл! И это ещё не считая вновь вставших в очередь. В стенах аварийных домов уже выведутся новые виды тараканов и клопов, а новая жилплощадь так получена и не будет.
Наткнулся сегодня на новость: Объем выдачи ипотеки в РФ в декабре оказался рекордным за последнее десятилетие. Объем выдачи ипотеки в России в декабре 2022 года в сравнении с ноябрем увеличился на 47,2%, до 701,3 млрд рублей, показатель оказался рекордным с 2012 года. Стоит ли говорить, что ценник на квартиру в своей время как бы тоже уже бьет все рекорды?
Я живу в Санкт-Перетбурге, смотрим чего происходит у нас в городе, Юзаем сайт bn.ru и смотрим как изменился индекс стоимость недвижимости за последние 10 лет и за 2021-2022 годы.
За последний год:
По вторичке: 173,712=>195,401 (рост на 12,7%)
По первичке: 185,150=>222,623 (рост на 20%)