Блог им. Lovkach56rus

Цены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга?

Прошлый наш пост на тему недвижимости заставил меня задуматься, а опережает ли цена недвижимости города Санкт-Петербург официальную инфляцию в РФ.

Предлагаю решить такую вот задачу.

Дано:

1. Рост цен на недвижимость (первичка / вторичка) на 1 квадратный метр в городе Санкт-Петербурге.

2. Официальная инфляция по РФ за разные периоды времени.

Решение следующее:

1. Берём цену на недвижимость за разные периоды времени и увеличиваем цены на уровень официальной инфляции.

2. По этим данным, строим графики для визуального сравнения между собой.

 

Рассмотрим, как развивался рынок недвижимости в РФ

 

Для начала вернёмся в далёкий 2005 год – именно тогда стали выдавать первые ипотеки в России.

В 2005 году объём выдачи составил 44 млрд. рублей.

В 2006 году объём выдачи составил 263 млрд. рублей.

В 2007 году объём выдачи составил 557 млрд рублей.

Естественно, цены на недвижимость в этот период резко выросли.

С 2005 по 2006 год цена выросла на 108%.

На мой взгляд, в это время рынок искал справедливую цену между спросом и предложением.

Потому я решил не включать в расчёты данный период для более объективного анализа, а начал только с 2007 года.

 

Первичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга? 

Как видите, из графика с 2007 года по 2020 год рынок новостроек не смог даже обогнать уровень инфляции.

Удалось это сделать только по итогам 2021-2022 года за счёт очень низких по историческим меркам процентных ставок.

 

Вторичный рынок жилья с начала 2007 года по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга?За 15 лет вторичный рынок недвижимости не смог обогнать официальный уровень инфляции!

Далее мы берём период кризиса 2008-2009 года.

В 2008 году цены на квартиры выросли на 24-26%.

В 2009 году они снизились на 15-20%.

Берём ценовое дно данного кризиса и смотрим результаты.

 

Первичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга? 

Ситуация аналогична прошлому периоду времени. Удалось обогнать инфляцию за счёт бурного роста с 2020 по 2022 год.

 

Вторичный рынок жилья с начала 2010 по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга? 

Вторичный рынок и уровень инфляции оказались сопоставимыми.

Следующий интересный период времени — это кризис 2014 года.

 

Первичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга? 

В данный период времени победил рынок новостроек – он значительно обогнал уровень инфляции.

 

Вторичный рынок жилья с начала 2014 по 2022 годЦены на жилье или инфляция: кто кого побеждает на рынке Санкт-Петербурга? 

За этот период времени вторичный рынок жилья незначительно опередил инфляцию.

 

Выводы

 

* Новостройки сейчас стоят дороже с учетом корректировки на уровень официальной инфляции, чем их покупали с 2007 по 2020 год.

* Были периоды времени, когда инфляция росла быстрее, чем цены на недвижимость.

* Исходя из исторических данных есть основания предполагать, что рынок новостроек может скорректироваться, либо цены уйдут на несколько лет в боковик, пока инфляция не скорректирует доходы.

* Вторичный рынок недвижимости в лучшем случае вырос на уровень инфляции. Всё зависит от года покупки недвижимости.

* Если и покупать недвижимость, то вторичный рынок сейчас выглядит интереснее.

 

Больше интересных материалов можно найти в соц. сетях =>


Телеграм канал - ссылка.

ВК — ссылка.

★6
29 комментариев
Все зависит от периода расчета. В 2000-м году метр первички можно было купить по 200 баксов. Сейчас по 2000 баксов. То есть 10-кратный рост

Активный Инвестор,  такие периоды я стараюсь исключать из расчетов. Все таки там было восстановление после разрухи. 

 

Точка спокойствия, а это свойство недвиги… ее выгодно покупать после разрухи, в нормальное время все сливки получает девелопер и застройщик. А теперь еще и банки на эскроу-счетах и ипотеке.
Активный Инвестор, после разрухи выгодно покупать все). С этим никто не спорит, но этого можно годами ждать или вы намекаете, что это скоро повторится?
Точка спокойствия, если изучать динамику в сравнении с инфляцией, то это всегда надо ждать и быть наготове.
Точка спокойствия, Очень интересно посмотреть на график цены, с конца 1997/начало 1998, так сказать до дефолта. Лично я бы смотрел на цены конца 1997, 2007 и 2013, а там делал бы вывод.
avatar
Oz35, дайте мне достоверные цифры с 1996 года по 2005, то без проблем для вас сделаю график
Активный Инвестор, в баксах недвижимость упадет думаю
avatar
Вы с таким придыханием пишете, что недвига *даже* не смогла обогнать уровень инфляции!)
А какие активы за этот период обогнали уровень инфляции?
avatar
MadQuant, это смотря какие года взять.
Точка спокойствия, ну 20 брать наверное смысла нет — то была другая эпоха, а 10 — норм. Ну как-то где-то цифры кривоваты — депозиты у нас инфляцию обгоняют. По такой логике можно ничего не делать, сидеть в депозитах — и богатеть, странно. С другой стороны, золото и индекс мосбиржи — слишком рискованно. Если вы людям предложите вместо недвижки купить индекс (особенно после 2022) — думаю, вас закономерно пошлют с такими предложениями.
avatar
Точка спокойствия, ну и с облигациями что-то странное. Навскидку — вот далеко не самый лучший облигационный фонд: www.first-am.ru/individuals/fund/opif-obligatsiy-fond-ros-obligatsiy/
и даже у него 6+% годовых навскидку.
Аналитеги АТОНа настолько круты, что вместо индекса полной доходности взяли ценовой? Ну, это фиаско, братаны. Я бы тогда осторожно к остальным их цифрам относился.
avatar
MadQuant, ага, что это за облигации с дохой 1%
avatar
Точка спокойствия, индекс полной доходности  (MCFTRR)  начал рассчитываться в 2003 году, откуда данные за 2002?
Точка спокойствия, тут тоже жилая московская недвига уже с арендой, правда что-то не совсем бьётся с вашей табличкой:

А учитывая, что здесь ещё и не включён рост 2022, то не бьётся весьма сильно…
avatar
Дмитрий, не бьется потому, что я считал для СПб, а тут расчеты для всей РФ. 
Точка спокойствия, у вас в таблице выше указана именно «Недвижимость (Москва)».
avatar
Дмитрий, это не моя таблица. Откройте сайт данного автора и почитайте.
MadQuant, 
Обогнали не которые акции, лень писать)
А так драг. мет. номинально выглядит не плохо.
Золото янв. 2007 — янв. 2023 (550гр. — 4100гр. = +7,45х)
Серебро янв. 2007 — янв. 2023 (11гр. — 50гр. = +4,55х)
Недв. 2007 — 2023 (58 -238 = +4,1х)
Золото янв. 2010 — янв. 2023 (1050гр. — 4100гр. = +3,9х)
Серебро янв. 2010 — янв. 2023 (17гр. — 50гр. =2,94х)
Недв. 2010 — 2023 (72 — 220 = +3,05х)
avatar
Двушка 66 м2 вторичка в спальном районе спб (просп. Гагарина, м. Звёздная) 200 тыс долл, по цене виллы 150 м2 в Пхукете у моря?
Хорошее время сплавить квартиру в СПб и свалить в другие регионы.
Перспективы спб ухудшаются, как по мне, вместе с перспективами Газпрома, и с поворотом задом к Европе, с отсутствием развития общественного транспорта и пр
avatar
павел, как можно сравнивать Пхукет и Петербург? Пляжи с папуасами и  Величавую Неву? по каким методичкам вы здесь пишете? Посмейтесь  над однушкой 35 квадратов в Монако за 1.5 млн. евро-можно 10 вилл же взять вместо нее))
avatar
valera969, да по каким методичкам. Я тут живу 10 лет. Набилось народу, настроили новостроек, цены на недвигу выросли втрое, зарплаты в полтора раза, других изменений, тем более в лучшую сторону не ощутил
Коллеги мои, кто сейчас по релокации приезжает в надеждах жить в чудесном городе СПб, через полгода сваливают назад в свой краснодар или красноярск. Зарплата та же, с садиками школами транспортом и прочим проблем меньше, цены ниже
Не все живут в центральном районе. До величавой Невы ещё доехать надо, в пробках или в давке в метро. Чтобы потом в давке по Невскому толпиться?
А та величавая Нева, которая на Октябрьской Набережной, например, там только пыль грязь и выхлопные газы, никто ничего не благоустраивает видать чиновники там не живут
Мало эксплуатировать наследие предков, вбухивать в бесполезные стадионы и благоустраивать возле себя на Крестовском или Лахте, чтобы город мог нормально жить и развиваться
avatar
павел, 
Набилось народу, настроили новостроек, цены на недвигу выросли втрое, зарплаты в полтора раза, других изменений, тем более в лучшую сторону не ощутил

Нужно еще понимать, что постоянные расходы, так же выросли в разы.

Получал раньше человек 70 тыс, на еду, шмотки, проезды и бытовуху тратил 50 тыс к примеру.

А сейчас получает 116 тыс, а на те же расходы тратит 90 тыс и ужимается в чем то.

Доходы средние по Москве от росстата.

avatar
павел, почитайте что с недвижимостью в Тайланде в юридическом плане, там не все так просто.
avatar
Сергей В, да я не поеду в Тай.
Одной миграционной эпопеи хватило, пока больше не хочу
Но кто сейчас будет массово переезжать в СПб и скупать жильё. Не вижу таких возможностей и перспектив как 10 лет назад
Тогда ехали, зарплата как цена квадратного метра. Или даже зп как полтора кв метра, но в конверте. Даже с нуля лет за пять уже жильё свое.
Можно опрос сделать, может перспективы есть, только я их не вижу
avatar
павел, есть перспективы только для вояк и чинуш (напр, Верховный суд скоро переедет). Ну и оборонка всякая, но там з/п на уровне регионов.
Порты недогружены, автозаводы закрыты, айти компании типа jetbrains свалили.
Город стал тупиковым, в Финку или Эстонию на выходные не сгоняешь, т.е. отдохнуть теперь только в РФ, Турцию или ЮВА, а это +2 часа на самолёте, да и рейсов прямых мало.
avatar
Кола и джинсы, отличившимся воякам участки в Крыму будут раздавать. Как по мне там поинтереснее, чем спб
avatar
павел, я имел в виду увеличение численности ВС РФ, надо будет всех новых генералов и прочих офицеров где-то расквартировывать, вот цитата Шойгу из сегодняшнего:
🔹 создать два новых межвидовых стратегических территориальных объединения Вооруженных Сил – Московский и Ленинградский военные округа, а также самодостаточные группировки войск (сил) на территориях новых субъектов Российской Федерации;

Ну да, забыл еще сферу туризма, понятно, что внутренний туризм вырастет, гостиницы, музеи и театры пустовать не будут, но покупательная способность у наших граждан намного ниже, чем у финнов, шведов и прочих «недружественных».
Да и турсезон в Питере: зимние каникулы 2 недели и основной с мая по сентябрь. Итого полгода примерно.
А раньше же паромы ходили с марта по декабрь. И режим «открытого неба» в Пулково даже успели ввести, жаль ненадолго.
avatar

теги блога Точка Спокойствия

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн